“如果圍墻的問(wèn)題無(wú)法妥善解決，我們下一步可能會(huì)起訴杭州萬(wàn)科。”5月13日，杭州萬(wàn)科西廬的業(yè)主陳女士告訴法治周末記者。
在此之前，陳女士以及萬(wàn)科西廬的其他93位業(yè)主已經(jīng)為圍墻的問(wèn)題奔走數(shù)月。
陳女士告訴記者，2014年她去項(xiàng)目售樓處看房時(shí)，銷售人員就表示一層帶有庭院和圍墻，樣板間和售樓處沙盤也顯示一層有圍墻，而且開(kāi)發(fā)商杭州萬(wàn)州置業(yè)有限公司（因杭州萬(wàn)州置業(yè)有限公司為萬(wàn)科在杭州設(shè)立的項(xiàng)目公司，該公司以下簡(jiǎn)稱為杭州萬(wàn)科）在2015年年底交房時(shí)提供給業(yè)主的《房屋交付須知》里明確寫道：“庭院交付為實(shí)體圍墻。”
為了證明自己所述為實(shí)，陳女士向記者出示了蓋有杭州萬(wàn)科公章的《房屋交付須知》。
但在購(gòu)房近兩年之后，在2016年2月底，陳女士等業(yè)主了解到，城管部門認(rèn)定萬(wàn)科西廬在一層筑起的圍墻是違章建筑，需要拆除。
“當(dāng)時(shí)就是因?yàn)榭紤]到圍墻的存在，使得一層房屋顯得有別墅性質(zhì)，且更具私密性，所以我們當(dāng)時(shí)比二層業(yè)主多花幾十萬(wàn)元甚至上百萬(wàn)元，購(gòu)買了一層的房屋。”陳女士告訴記者。
因而，現(xiàn)在圍墻可能會(huì)被拆除的事實(shí)，讓陳女士等人不能接受。
“我們2014年去看房的時(shí)候圍墻就存在了，一層比二層貴那么多，圍墻相當(dāng)于我們花錢買的。這墻已經(jīng)存在將近兩年，怎么能說(shuō)拆就拆？”陳女士質(zhì)疑道。
就陳女士所提的這些問(wèn)題，杭州萬(wàn)科公關(guān)人士在回復(fù)法治周末記者采訪時(shí)表示，政府相關(guān)部門已經(jīng)介入一樓庭院?jiǎn)栴}，目前還在行政程序過(guò)程中，尚未形成最終結(jié)論，公司會(huì)持續(xù)與一樓業(yè)主保持溝通，共同協(xié)商解決方案。
對(duì)于陳女士所說(shuō)的房屋價(jià)格問(wèn)題，杭州萬(wàn)科公關(guān)人士則表示，房屋銷售是一房一價(jià)，根據(jù)不同的位置、戶型定價(jià)不一，在不同的銷售階段，房屋價(jià)格也有區(qū)別。
城管認(rèn)定圍墻違建
陳女士告訴記者，他們是在2016年年后才知道圍墻可能會(huì)被拆掉的。
法治周末記者拿到了一份杭州市西湖區(qū)城市管理行政執(zhí)法局（以下簡(jiǎn)稱西湖區(qū)城管局）對(duì)杭州萬(wàn)科開(kāi)出的行政處罰決定書(shū)（以下簡(jiǎn)稱處罰決定書(shū)），該處罰決定書(shū)的落款日期為2016年2月29日。
處罰決定書(shū)顯示：“經(jīng)核實(shí)，杭州市規(guī)劃局西湖規(guī)劃分局認(rèn)定：‘該建設(shè)（即圍墻）未在杭州市規(guī)劃局辦理過(guò)規(guī)劃許可手續(xù)。’故該實(shí)心圍墻屬于違法建設(shè)。”
西湖區(qū)城管局認(rèn)為，杭州萬(wàn)科的行為違反了《中華人民共和國(guó)城鄉(xiāng)規(guī)劃法》第四十條第一款“在城市、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)進(jìn)行建筑物、構(gòu)筑物、道路、管線和其他工程建設(shè)的，建設(shè)單位或個(gè)人應(yīng)當(dāng)向城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門或省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定的鎮(zhèn)人民政府申請(qǐng)辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證”的規(guī)定，屬于未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證進(jìn)行建設(shè)的行為。
“本機(jī)關(guān)于2月24日向杭州萬(wàn)科直接下達(dá)了《行政處罰告知書(shū)》，當(dāng)事人在收到告知書(shū)起三日內(nèi)未向本機(jī)關(guān)提出陳述、申辯，視為自動(dòng)放棄陳述、申辯權(quán)利。”西湖區(qū)城管局稱。
西湖區(qū)城管局表示，根據(jù)城鄉(xiāng)規(guī)劃法的規(guī)定，責(zé)令杭州萬(wàn)科在收到處罰決定書(shū)三日內(nèi)自行拆除圍墻。
“如不服本處罰決定，可以自收到本決定60日內(nèi)向杭州市西湖區(qū)人民政府或杭州市城市管理行政執(zhí)法局申請(qǐng)行政復(fù)議，或六個(gè)月內(nèi)向杭州市西湖區(qū)人民法院提起行政訴訟。”西湖區(qū)城管局表示。
記者聯(lián)系到杭州萬(wàn)科的公關(guān)人員，詢問(wèn)杭州萬(wàn)科是否收到了行政處罰決定書(shū)、是否就此事提起了行政復(fù)議或行政訴訟，但在發(fā)給法治周末記者的回復(fù)中，杭州萬(wàn)科方面未對(duì)此問(wèn)題進(jìn)行答復(fù)。
不過(guò)陳女士告訴法治周末記者，業(yè)主代表與杭州萬(wàn)科的相關(guān)工作人員在5月12日曾進(jìn)行過(guò)一次座談，座談會(huì)上杭州萬(wàn)科表示未申請(qǐng)行政復(fù)議。
那么圍墻現(xiàn)在是否只有被拆這一條路？
“并非如此。首先，西湖區(qū)城管局開(kāi)出的處罰決定書(shū)，行政相對(duì)人是杭州萬(wàn)科，如果杭州萬(wàn)科不服，是可以提起行政復(fù)議或訴訟的，在行政復(fù)議和訴訟期間，圍墻是不能拆的。從時(shí)間上來(lái)看，杭州萬(wàn)科的復(fù)議期限已經(jīng)過(guò)了，但是訴訟期限還沒(méi)有過(guò)，還有訴訟的機(jī)會(huì)。其次，即使杭州萬(wàn)科不申請(qǐng)復(fù)議或提起訴訟，購(gòu)房人作為利害關(guān)系人，也有權(quán)利提起行政復(fù)議或訴訟，可以以此延遲拆除的時(shí)間。”中唐律師事務(wù)所房地產(chǎn)業(yè)務(wù)主管律師王玉臣對(duì)法治周末記者分析道。
杭州萬(wàn)科是否違約
西湖區(qū)城管局開(kāi)出的處罰決定書(shū)顯示，經(jīng)查閱從杭州市房產(chǎn)檔案館調(diào)取的該項(xiàng)目一樓的《浙江省商品房買賣合同》，當(dāng)事人搭建的實(shí)心圍墻并未與一樓業(yè)主達(dá)成相關(guān)協(xié)議。
陳女士表示，在購(gòu)房合同里的確沒(méi)有關(guān)于實(shí)心圍墻的約定，但是杭州萬(wàn)科在售房時(shí)的確表示一樓有庭院使用權(quán)，有實(shí)心圍墻，沙盤顯示也有實(shí)心圍墻，《房屋交付須知》中關(guān)于庭院交付面積、庭院為實(shí)體圍墻以及庭院面積的測(cè)算方法寫的都很清楚。
“樣板間就是一層的某一戶改造的，當(dāng)時(shí)就有圍墻，且圍墻現(xiàn)在仍在。”陳女士向記者出示了樣板間的照片。
那么，《房屋交付須知》的法律地位如何？這一文件是否對(duì)開(kāi)發(fā)商有約束力？
“《房屋交付須知》是開(kāi)發(fā)商單方起草的、購(gòu)房人辦理入住時(shí)應(yīng)該提交的資料以及結(jié)清的費(fèi)用等程序性的指引，在須知中明確寫明庭院交付的面積和圍墻的存在，就屬于給購(gòu)房者的一種承諾，也應(yīng)該屬于合同的組成部分。如果開(kāi)發(fā)商無(wú)法交付有庭院有圍墻的房屋，足以構(gòu)成違約。”王玉臣律師表示。
王玉臣律師還補(bǔ)充稱，開(kāi)發(fā)商的宣傳冊(cè)圖片、沙盤都屬于銷售廣告或宣傳資料，通常情況下，開(kāi)發(fā)商的銷售廣告和宣傳資料都屬于要約邀請(qǐng)，即不視為合同的組成部分。但是，出賣人就商品房開(kāi)發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所做的說(shuō)明和允諾具體明確，并對(duì)購(gòu)房人簽署合同以及價(jià)格的確定有重大影響的，可以視為要約。
“如果真如購(gòu)房者所稱，一層價(jià)格比二層貴，而按照常理一層的價(jià)格要低于樓上的價(jià)格，這足以說(shuō)明庭院和圍墻對(duì)于購(gòu)房人購(gòu)買一層有重大的影響。嚴(yán)格來(lái)說(shuō)，開(kāi)發(fā)商的宣傳資料和沙盤已經(jīng)構(gòu)成了要約，對(duì)開(kāi)發(fā)商也有約束力�；谶@種考慮，如果圍墻被拆，開(kāi)發(fā)商也屬于違約。”王玉臣說(shuō)。
陳女士還向記者提供了一組數(shù)據(jù)，即萬(wàn)科西廬有三個(gè)戶型，面積分別約為90平方米、138平方米、175平方米，粗略統(tǒng)計(jì)相應(yīng)戶型一層分別比二層平均多57萬(wàn)元、89萬(wàn)元和119萬(wàn)元。
不過(guò)陳女士也表示，杭州萬(wàn)科對(duì)一層購(gòu)房者贈(zèng)送有地下室。
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