編者按：國(guó)土資源部、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部等相關(guān)部門有明確要求，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商銷售商品房必須具備“五證”：《國(guó)有土地使用證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程施工許可證》和《商品房預(yù)售許可證》;“兩書”：《商品房質(zhì)量保證書》和《商品房使用說(shuō)明書》;“三表”：《竣工驗(yàn)收備案表》、《房屋實(shí)測(cè)面積表》和《住宅工程質(zhì)量分戶驗(yàn)收表》。未取得“五證兩書三表”的項(xiàng)目，不得非法預(yù)售商品房，也不得以認(rèn)購(gòu)、收取預(yù)定款等各種形式變相預(yù)售商品房。

　 據(jù)河北省張家口市下花園區(qū)市民反映，名爵·濱河花園和啟程建筑項(xiàng)目無(wú)證售樓現(xiàn)象依然較為嚴(yán)重，為了盡快回籠資金，不少樓盤都在打“擦邊球”，搞“內(nèi)部認(rèn)購(gòu)”，邊賣邊補(bǔ)辦手續(xù)。近日，本社記者對(duì)此問(wèn)題進(jìn)行了實(shí)地調(diào)查采訪。

　　名爵·濱河花園樓盤打的廣告語(yǔ)：“皇家品質(zhì)，理想第一居所。風(fēng)格時(shí)尚—托斯卡納風(fēng)情花園洋房;產(chǎn)品豐富—洋房與別墅兩大類7種戶型。”真的是這樣嗎?然而，記者調(diào)查的情況卻令人大失所望。在售樓處，售樓XX小姐熱情地做著介紹。當(dāng)記者問(wèn)及樓盤開(kāi)發(fā)銷售的證件手續(xù)時(shí)，售樓小姐很干脆地說(shuō)：“我們這剛交完土地出讓金，證件不是很齊全，第一期有3#、4#、7#、9#、10#、11#、12#、13#樓，其中3#、4#、7#樓已封頂，樓房也已售完。現(xiàn)在我們主要建設(shè)的是一期聯(lián)排別墅，有230.58平方米、254.92平方米、282.07平方米和291.54平方米四種戶型，共有14套，已售出9套，除了一套樣板房不賣之外，還有4套別墅待售，相關(guān)手續(xù)一定會(huì)在2013年7月份交房前辦出來(lái)的，這方面你們不用擔(dān)心，我們絕對(duì)有這個(gè)實(shí)力。”當(dāng)記者問(wèn)及一套252.70平方米別墅價(jià)格時(shí)，她非常高興地向記者介紹：“你看的這個(gè)戶型，絕對(duì)有升值空間，現(xiàn)在是5500元一平米，共計(jì)1389850元，若是你現(xiàn)在交10萬(wàn)元預(yù)定金，全額付款時(shí)可以享受九五折優(yōu)惠。我們二期要建30套別墅和花園洋房，現(xiàn)在已預(yù)訂的差不多了，二期聯(lián)排別墅會(huì)漲到6500元每平方米。”邊說(shuō)邊遞給記者她的名片和樓盤宣傳冊(cè)。隨后記者向售樓小姐了解門面房的銷售情況，她告訴記者：“我們這門面房的面積有100多---1000多平米不等，房均價(jià)在8000元每平米左右，產(chǎn)權(quán)是40年。”

　　隨后，記者來(lái)到啟程建筑售樓接待中心，問(wèn)及有關(guān)樓盤銷售情況，售樓工作人員XX告訴記者：“我們這商品房預(yù)售證還沒(méi)有辦下來(lái)，實(shí)話實(shí)說(shuō)，我們也不騙你，不過(guò)你不用擔(dān)心，在我們下花園區(qū)五證不全的房地產(chǎn)售樓現(xiàn)象很普遍，你可以看看我這本銷售記錄，劃?rùn)M線的戶型都已經(jīng)賣了。現(xiàn)在主要是預(yù)售2期的樓房，2#、3#、4#、5#、6#樓是普通住宅樓，1#樓是小高層，2013年6、7月份交房，現(xiàn)在就可以交1萬(wàn)元錢預(yù)訂，到買房時(shí)每平米可優(yōu)惠110元錢，這些樓盤已經(jīng)預(yù)定2/3以上。”記者問(wèn)： “你們這的樓盤銷售多少戶?”旁邊另一位售樓工作人員微笑著說(shuō)：“銷售很多了，具體我也不知道。”她給記者算了一套7棟1單元301室104.76平米的戶型，單價(jià)3328元每平米，外加20平方米的地下面積，單價(jià)980元每平米，總房款368240元。

　　市民李先生表示，國(guó)家有規(guī)定，房地產(chǎn)的五證，必須掛在售樓處讓購(gòu)房者知道，這兩個(gè)樓盤都沒(méi)有掛，而且他們的售樓宣傳冊(cè)上也沒(méi)有預(yù)售證號(hào)，怎么能證明他們有手續(xù)，即使能批下來(lái)，房產(chǎn)證也還不知道什么時(shí)候才能下來(lái)?現(xiàn)在買個(gè)房也不容易，開(kāi)發(fā)商五證不全就賣房，老百姓辛苦半輩子攢下的錢，不能就這樣被套進(jìn)去，還是小心為妙。

　　王先生告訴記者：“銷售人員說(shuō)能辦證，房子也有產(chǎn)權(quán)，但現(xiàn)在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商其實(shí)‘五證’都不齊全，萬(wàn)一到時(shí)候批不下來(lái)怎么辦?最后吃虧的還是我們百姓啊!電視上、網(wǎng)上開(kāi)發(fā)商五證不全，套取資金逃跑的事多了，最后成了不合法的爛尾樓，百姓的錢被套走等遺留的問(wèn)題還需要政府來(lái)解決，解決不到位引起群眾上訪，我們老百姓只有告政府在行政審批上把關(guān)不嚴(yán)，某些領(lǐng)導(dǎo)工作不作為。”

　　記者看到該兩處房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目引發(fā)的廣告宣傳頁(yè)上沒(méi)有刊登預(yù)售證編號(hào)，嚴(yán)重違反相關(guān)規(guī)定。為規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)，建設(shè)部頒發(fā)的《商品房銷售管理辦法》以及近幾年來(lái)相繼出臺(tái)的一系列政策，都明令禁止房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在取得預(yù)售許可證之前，以“內(nèi)部認(rèn)購(gòu)”、“內(nèi)部登記”等形式變相銷售商品房，變相銷售一般都隱瞞了一些必需但還沒(méi)有得到批準(zhǔn)的事項(xiàng)，購(gòu)買這種房子，十有八九會(huì)遇到這樣或那樣的問(wèn)題。

　　目前就我國(guó)開(kāi)發(fā)商而言，預(yù)售資金是其開(kāi)發(fā)資金中的重要來(lái)源。許多開(kāi)發(fā)商特別是中小房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，資金鏈很緊張，加上土地成本不斷上漲，開(kāi)發(fā)商在拿到土地后就往往面臨著巨大的資金缺口。提前向購(gòu)房者收取預(yù)付款，無(wú)疑能融入大量資金，開(kāi)發(fā)商就可以不向銀行貸款或少貸款，減少自己的風(fēng)險(xiǎn)和經(jīng)營(yíng)成本。

　　然而實(shí)際情況也表明，買房者為了盡可能少掏錢，往往十分追捧“內(nèi)部認(rèn)購(gòu)”，另外為了達(dá)到緩解資金壓力等目的，開(kāi)發(fā)商也熱衷于搞“內(nèi)部認(rèn)購(gòu)”、“內(nèi)部銷售”等違規(guī)預(yù)售。一般購(gòu)房者都會(huì)認(rèn)為，雖然沒(méi)有預(yù)售許可證，但及早訂購(gòu)可以得到一些折扣優(yōu)惠，也容易買到理想的樓層和戶型。這樣一來(lái)，惟恐來(lái)日房?jī)r(jià)再漲的老百姓，降低了對(duì)無(wú)證預(yù)售房的風(fēng)險(xiǎn)認(rèn)識(shí)，給了開(kāi)發(fā)商違規(guī)預(yù)售的機(jī)會(huì)。

　　業(yè)內(nèi)人士透露，提前收取房款也為開(kāi)發(fā)商定價(jià)提供了依據(jù)，伴隨而來(lái)的就是房?jī)r(jià)的上漲。很多開(kāi)發(fā)商在拿到土地后就馬上大肆宣傳，在開(kāi)盤前根據(jù)市場(chǎng)情況，先定一個(gè)均價(jià)，然后向消費(fèi)者傳達(dá)樓盤優(yōu)惠信息，給人造成早預(yù)訂能享受一定優(yōu)惠的假象，通過(guò)登記、排隊(duì)放號(hào)、內(nèi)部認(rèn)購(gòu)等形式，誘導(dǎo)消費(fèi)者爭(zhēng)購(gòu)。

　　我國(guó)相關(guān)法律規(guī)定，“五證”不全的房子不允許銷售，存在諸多隱患。購(gòu)買這樣的房子，一旦發(fā)生糾紛，消費(fèi)者的權(quán)益很難得到維護(hù)。然而開(kāi)發(fā)商向購(gòu)房者提前收取房款，購(gòu)房者的錢被無(wú)償使用，無(wú)疑解了自己的燃眉之急，但在取得預(yù)售證之前的這段時(shí)間，由于提前交房款屬于違規(guī)行為，一旦項(xiàng)目出現(xiàn)問(wèn)題，開(kāi)發(fā)商抽逃資金，造成爛尾樓，那么消費(fèi)者的預(yù)付款就無(wú)法收回。

　　記者就下花園區(qū)樓盤存在的一系列問(wèn)題，咨詢了相關(guān)法律專家：“‘五證’不全的樓盤甚至可以算作違章建筑，它存在很多不確定的風(fēng)險(xiǎn)，而開(kāi)發(fā)商也只有在拿到‘商品房預(yù)(銷)售許可證’時(shí)，才能進(jìn)行房屋銷售。”專家表示，開(kāi)發(fā)商在沒(méi)有取得相關(guān)證件時(shí)，就向市民出售房子，屬于違法銷售，對(duì)消費(fèi)者來(lái)說(shuō)，還構(gòu)成了欺詐行為。

　　特別提醒消費(fèi)者在購(gòu)買商品房時(shí)，一定要謹(jǐn)慎查看合同上的每一個(gè)細(xì)節(jié)，例如：房屋質(zhì)量的約定、商品房交付的約定、違約責(zé)任與解除合同的約定、產(chǎn)權(quán)證取得期限的約定、關(guān)于不能如期取得貸款的約定以及關(guān)于物業(yè)的約定等。如果購(gòu)買的是預(yù)售商品房，在購(gòu)房前必須核驗(yàn)開(kāi)發(fā)商是否具備“五證兩書三表”。

　　消費(fèi)者可根據(jù)《商品房銷售管理辦法》的有關(guān)規(guī)定，在簽約前要求開(kāi)發(fā)商出示《商品房買賣合同》。簽訂《商品房買賣合同》后，若開(kāi)發(fā)商還要求簽定補(bǔ)充合同，消費(fèi)者需仔細(xì)研讀補(bǔ)充條款，以免落入某些不法開(kāi)發(fā)商的文字陷阱。

　　住房和城鄉(xiāng)規(guī)劃建設(shè)局辦公室工作人員說(shuō)要把材料提供給我社，可截至記者發(fā)稿日，仍未得到任何回復(fù)。

　　本社將予以追蹤報(bào)道!

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