“霸王條款”
基于銷售員們曾給予“不降價”的口頭承諾，前期高價買房的業(yè)主們提出，希望遠洋一方平等對待北潤園所有業(yè)主的權益，補償2010年4月和12月，以2.5萬均價購買遠洋一方業(yè)主的差價。
事實上，類似的“降價糾紛”，在金融危機期間即多有先例。2008年，萬科地產(chǎn)在杭州率先降價，此舉不但遭到業(yè)主強烈反擊，售樓處被砸，工作人員被打，更遭到杭州市其他開發(fā)商的聯(lián)合譴責，稱其破壞了“價格聯(lián)盟”。
開發(fā)商對此予以回絕。在給業(yè)主的回函中，遠洋地產(chǎn)強調(diào)，關于房價一事，“我們所有的承諾已體現(xiàn)在雙方簽署的合同中，我們按照合同約定執(zhí)行”。
基于延遲封頂造成的購房成本上升，業(yè)主們還向開發(fā)商提出第二個訴求，即維持業(yè)主20％及50％的首付比例不變，并對利率差異給予補償。但這在“遠洋一方”看來也不可接受。遠洋地產(chǎn)向財新《新世紀》記者解釋，對于該項目，公司與客戶雙方簽署的合同中并未承諾樓座的封頂時間。
一位業(yè)內(nèi)人士認為“這是行規(guī)”。在購房過程中，開發(fā)商一般不會給出明確的封頂時間，因為封頂?shù)臅r限本身有很大的不可控因素，包括季節(jié)、開發(fā)商的資金狀況、施工單位的進度等，其中主要與總包單位有關，總包下面還有各個分包，一個分包單位的施工慢了，整個項目的進度都會受到影響。
訴求被開發(fā)商一一駁回后，不少業(yè)主才認真翻看合同。合同附件中，有一條曾被他們中大多數(shù)人忽略的條款：“因金融機構(gòu)貸款政策調(diào)整等原因?qū)е沦I受人未能獲得銀行貸款或所獲得的銀行貸款不足支付其所應付之購房款的，該情況不屬于不可抗力或情勢變更的范圍，買受人需按合同約定支付購房款，并應承擔如逾期所致的違約責任。”
業(yè)主們對此條單方面加重其義務的條款頗為不平。在合同中，這一重要條款非但沒有突出顯示，反而以更小的字號印刷。令其更感不公的是，在買房人全面承擔政策變動帶來的不利的同時，因政策原因造成開發(fā)商延遲交房，則是免責的。
大成律師事務所合伙人崔桂臺認為，合同中的此項條款雖然看去“滴水不漏”，但相關的調(diào)控政策，是在交易雙方簽約之后發(fā)生的客觀情況，是雙方均無法預見、無法避免和克服的客觀情況。如果將其排除在不可抗力或情勢變更之外，顯然違反了民事交易中的“公平原則”。
業(yè)主們與開發(fā)商方面前后兩次接洽，并未達成共識。不少無力支付首付款的業(yè)主堅持要求退房。而根據(jù)雙方在合同中的約定，買受人提出書面退房申請后，需經(jīng)出賣人同意；若不同意，雙方應繼續(xù)履行合同；如果同意的話，買受人則要支付20％的違約金。
“這都是霸王條款！”業(yè)主們此時才意識到，他們已經(jīng)被自己所簽署的合同約定困于進退兩難之境。
誰嘗苦果？
與開發(fā)商多次交涉無果后，3月8日，眾業(yè)主無奈只得集體來到朝陽區(qū)建委和房屋管理局投訴遠洋地產(chǎn)的“違規(guī)行為”。
然而，建委的工作人員告訴他們，在合同當中，開發(fā)商并未與其約定樓房封頂時間，只要能按時交房，談不上違規(guī)違約。“就算是給你們有過承諾，你們現(xiàn)在也口說無憑啊！”
至于價格問題，則應由發(fā)改委負責監(jiān)管。該工作人員向其解釋，“一房一價”是為了保證商品房銷售的公開、透明，對備案的價格并不審查，開發(fā)商當然可以打折銷售。
關于政策原因?qū)е聵I(yè)主無力履約，能否無條件退房的問題，房管局的工作人員也頗感無奈，“當初制定政策時沒人想到會有這么多問題。”
業(yè)主們的面前，似乎只剩下訴訟一條途徑。而冗長的法律程序和訴訟風險讓他們大部分人提前有了挫敗感。在樓市漲跌莫測的變局中，開發(fā)商可以組成價格聯(lián)盟，有絕對的話語權，相比之下，他們覺得自己更像是案板上的魚肉。
以合同為例，上述業(yè)內(nèi)人士向財新《新世紀》記者表示，房地產(chǎn)銷售合同經(jīng)歷了一個不斷完善的過程，但事實上，更多是單方面加強了對開發(fā)商利益的保護，購房者只能按照合同范本簽署合同，就算有異議，也往往得不到回應和解決。
也正是針對買賣雙方不平等的締約地位，各地政府都曾出臺指導性的標準合同。而開發(fā)商依然可以補充協(xié)議的方式制定“霸王條款”。不少地方的政府則以專項檢查、專項審查的方式為處于弱勢方的消費者“把關”。
而這種行政性審查，其效率及公平性卻差強人意。陳旭對財新《新世紀》記者說，如果交易信息能夠多一些透明，如果政府能夠在對交易多一些有效的事前監(jiān)管，如果相關的法律能夠更完善一些，如果對于開發(fā)商的欺詐行為多一些實質(zhì)性的約束，也許他們就不至于走到今天這個地步。
在一些學者呼吁政府進一步加強監(jiān)管、更新標準合同的同時，一位公共政策專家則向財新《新世紀》記者指出，市場的形成，還是主要依賴買賣雙方的博弈，目前維權者的困境主要是扭曲的供需關系造成的，政府應該做的是從土地壟斷的源頭上增加供給。
不過，現(xiàn)階段的調(diào)控仍著力抑制投機性的需求。中原地產(chǎn)最新數(shù)據(jù)顯示，限購政策出臺后，以投資客為主的高檔住宅市場立刻萎縮。以上海為例，2月份單價4萬元以上的高檔二手房成交僅占全部成交量3％，相應地單價2萬元以下的中低檔房源占比卻提高到總成交量48％。限購對于投資投機性需求的打擊確實立竿見影。但樓市調(diào)控令并不能精確繞開維權者們那樣的“剛需”，而以大規(guī)模投資保障房為主的擴大供給措施，也并不能惠及小王那樣有一定收入基礎的人群。
在遠洋一方等樓盤率先降價后，北京樓市成交量的冰點也提前來臨。北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，3月6日，北京市住宅成交僅51套。
但在小王們這些糾結(jié)于能否實現(xiàn)住房夢的業(yè)主們看來，這并不意味著調(diào)控的成功。他們?nèi)匀挥兄y以平息的困惑：為何房地產(chǎn)市場的所有損失最終都是弱者來埋單？
