“交了88.8萬元誠意金，打算買套1500萬元的別墅，沒想到兩個月之后開盤價卻變成了2250萬元。”一場官司，將深圳私企老板雷先生與赫赫有名的央企華僑城集團聯(lián)系在一起，前者是交了88.8萬元認籌金的“準(zhǔn)業(yè)主”，后者則是深圳著名別墅項目東部華僑城天麓的開發(fā)商。

　　近期，這場官司二審結(jié)果出爐，維持一審原判，雷先生一方敗訴。

　　“年前不準(zhǔn)備上訴了，先好好過個年再說吧。”記者致電雷先生，電話那頭的聲音顯得有些疲憊，但他并不打算就此罷休：“年后準(zhǔn)備向高院上訴。”對于這場官司，有業(yè)內(nèi)人士評價，類似通過“認籌”蓄客調(diào)高售價的方式普遍存在，但像華僑城別墅這種開盤價比認籌時的承諾高出750萬元的情況，的確并不多見。

　　深圳一位法律界人士則一針見血地指出，在現(xiàn)有的法律條文下，缺少對開發(fā)商捂盤惜售的明確規(guī)定和法律處罰，是導(dǎo)致此類案件層出不窮的重要原因。在中國房地產(chǎn)快速發(fā)展的今天，有關(guān)房地產(chǎn)銷售管理的法規(guī)急需出臺，以保護更多購房者的合法權(quán)益。

　　一場持續(xù)18個月的買房糾葛

　　“真沒想到買套房會惹來這么多事。”在雷先生位于深圳車公廟的辦公室，他向記者講述了一年半來的買房糾葛。

　　一切還得從2009年6月8日說起，這一天，雷先生與深圳東部華僑城有限公司簽訂“高爾夫VIP卡申請函”，獲得天麓六區(qū)28A雙拼別墅的鎖定房號優(yōu)先認購權(quán)，并交納誠意金88.8萬元。

　　“之所以愿意交納誠意金，完全是因為當(dāng)時他們承諾房價為5.7萬元/平方米，一套273平方米的別墅總價1500萬元，我覺得這個價格還可以接受。”回顧起當(dāng)時的情況，雷先生歷歷在目。

　　也許是接單心切，東部華僑城天麓的一位楊姓置業(yè)顧問甚至在一張東部華僑城的信封上，寫下了書面承諾：“雙拼28A戶型，暫定6月28日開盤，預(yù)計價格1500萬元左右。”然而，事情的進展卻跟這個承諾相差太遠。不僅開盤時間從6月28日一直拖到了8月8日，開盤價更是讓雷先生大跌眼鏡：原本以為1500萬元就可以買到的雙拼別墅，總價居然升到了2250萬元，單價超過8.2萬元/平方米。

　　和雷先生有相同遭遇的20多位購房者，在開盤當(dāng)天還與開發(fā)商發(fā)生了沖突。雷先生告訴記者，一套別墅的認籌金高達88.8萬元，20多位業(yè)主交納給華僑城的認籌金就接近2000萬元，從6月到8月兩個月的時間里，這筆錢足以幫助開發(fā)商應(yīng)付資金鏈的困境了。

　　在采訪過程中，雷先生告訴記者，多年來自己并不只在國內(nèi)置業(yè)，在澳大利亞等國也購置有房產(chǎn)，但在國外享受到的服務(wù)都讓他非常舒心。而這次買房的經(jīng)歷，卻讓他難以理解。

　　一二審均敗訴

　　2010年8月，在與華僑城方面多次溝通無果的情況下，雷先生將華僑城告上法庭。

　　其代理律師認為，被告在房價快速上漲的情況下，利用自身的優(yōu)勢地位和信息不對稱的條件，一方面推遲開盤日期，捂盤惜售；另一方面擅自加價，哄抬樓價。因此被告應(yīng)該按定金罰則再返還定金88.8萬元，并賠償原告經(jīng)濟損失。

　　8月12日，深圳市鹽田區(qū)人民法院開庭審理了此案。法院在判決中表示：原告與被告之間存在房屋預(yù)購協(xié)議，但原告交納的88.8萬元誠意金，其所獲得的對價是鎖定因特拉根天麓街區(qū)（天麓六區(qū)）28A房號，不能證明被告具有將房產(chǎn)出售給原告的意思表示。

　　同樣，雙方爭論的焦點——華僑城楊姓員工的手寫承諾，法院也判決該書寫便條不能證明被告具有將房產(chǎn)出售給原告的意思表示。

　　法院在判決書中還稱，根據(jù)雙方約定，原告認購涉案房產(chǎn)的交易價格因以發(fā)售日為準(zhǔn)，但由于交易價格大幅提升，原告未能認購，被告也因此按照約定給原告退回了誠意金。因此，原被告之間并未成立房屋買賣合同。

　　一審判決之后，2010年9月27日，雷先生不服上訴至深圳市中級法院。但12月9日公布的二審結(jié)果是，法院駁回上訴，維持原判。

　　相關(guān)法律亟待完善

　　業(yè)內(nèi)人士告訴記者，在房地產(chǎn)營銷領(lǐng)域，誠意金一直都大行其道。

　　與定金不同，所謂的誠意金是開發(fā)商探測市場情況、積蓄客源的法寶。同時，這筆“誠意金”能讓開發(fā)商在短時期內(nèi)收回大筆資金。

　　對于華僑城來說，一套別墅88.8萬元的誠意金相比普通住宅稱得上是“天價”，同時，開盤時間比之前的承諾又晚了兩個月時間，這些因素都激發(fā)了購房者的不滿。深圳知名房地產(chǎn)律師、廣東信榮律師事務(wù)所主任張茂榮告訴記者，從法律層面上看，捂盤惜售不是一個法律概念，由于沒有明確的處罰依據(jù)，打擊捂盤惜售存在法律上的障礙，也導(dǎo)致了此類案件屢禁不止。

　　張茂榮指出，2006年5月24日，國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等九部門《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價格意見的通知》（國辦發(fā)〔2006〕37號文件，俗稱國六條），2007年7月13日，原深圳市國土房產(chǎn)局（現(xiàn)深圳市規(guī)劃與國土資源委員會）下發(fā)深國房〔2007〕331號文件《關(guān)于進一步規(guī)范我市商品房銷售行為的通知》中，都明確規(guī)定開發(fā)企業(yè)不得囤積房源、捂盤惜售。

　　但是，目前政府打擊捂盤惜售的文件僅散見于國務(wù)院各部委、地方政府、房地產(chǎn)主管機關(guān)出臺的《意見》、《通知》中，從法律效力上說頂多屬于法律規(guī)范以外的政府規(guī)范性文件。因此，除非同時涉嫌商業(yè)欺詐、行賄受賄等有明確規(guī)定的違法行為，否則只有將捂盤惜售行為納入法律框架內(nèi)予以明確規(guī)定，才能實施有效打擊。

　　至于解決方法，張茂榮建議政府相關(guān)部門必須盡快修正《城市房地產(chǎn)管理法》、《商品房銷售管理辦法》、《城市商品房預(yù)售辦理辦法》等法律法規(guī)，以有效保護購房者的合法權(quán)益。

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