南京“盛世公館”何敢“低價(jià)拋售”
調(diào)查發(fā)現(xiàn)，不少類似酒店式公寓還在打政策擦邊球，違規(guī)開發(fā)建設(shè)
本報(bào)記者 黃勇
南京樓市近日再現(xiàn)回暖之勢(shì)，一些房子也打著各種好聽的名字入市，比如“酒店式公寓”、“精裝公館”、“收益型公館”等等。因?yàn)閮r(jià)格相比周邊的住宅要低，這些“公館”頗受購(gòu)房者的追捧，1月8日河西二次推房的盛世公館就是典型的例子。然而在買房過(guò)程中，不少購(gòu)房者發(fā)現(xiàn)，這些房子往往面臨著無(wú)法落戶、不能使用住房公積金貸款和商業(yè)貸款期限為10年、水電按商業(yè)標(biāo)準(zhǔn)收取等弊端。 那么，這些特殊的公寓、特別的公館和通常意義上的住宅有什么不同？又將何去何從？記者進(jìn)行了一番調(diào)查。
盛世公館實(shí)為辦公業(yè)務(wù)樓
“盛世公館到底是住宅樓還是辦公樓？”近日，特意從揚(yáng)州來(lái)寧買房的李先生致電本報(bào)說(shuō)，他聽朋友介紹，1月8日河西盛世公館二期再推新房源，均價(jià)每平米12000元起，總價(jià)40萬(wàn)起，就能搞定一套房子。“這個(gè)價(jià)格在河西是真正的低價(jià) ，我們當(dāng)初就是沖著這個(gè)價(jià)格來(lái)的！”然而，開盤當(dāng)天，他趕至現(xiàn)場(chǎng)卻傻了眼。售樓處展示的是住宅戶型的房子，效果圖上廚房、臥室、衛(wèi)生間等一應(yīng)俱全，建設(shè)現(xiàn)場(chǎng)，也是建住宅的摸樣。然而，工地北側(cè)一處不起眼的規(guī)劃公示牌上，該房子的項(xiàng)目名稱竟然是“辦公業(yè)務(wù)樓”。
昨天，記者以購(gòu)房者身份來(lái)到該樓盤售樓處。售樓處銷售小姐熱情地告訴記者，“盛世公館很好賣的，項(xiàng)目一層配有各類商業(yè)配套以及酒店式設(shè)施，能極大地方便居家生活。”當(dāng)記者問(wèn)及為什么項(xiàng)目名稱叫“辦公業(yè)務(wù)樓”時(shí)，銷售人員表示“不是很清楚”，需要咨詢一下才能確定。
“誰(shuí)告訴你這是住宅的。”讓人詫異的是，該樓盤代理機(jī)構(gòu)的一位負(fù)責(zé)人矢口否認(rèn)并解釋說(shuō)，這里是酒店式公寓，用地性質(zhì)為商業(yè)金融、辦公用地，房子只有40年產(chǎn)權(quán)，不過(guò)“房產(chǎn)證跟普通房子的房產(chǎn)證一樣”。
當(dāng)記者問(wèn)及落戶的一系列細(xì)節(jié)問(wèn)題時(shí)，該負(fù)責(zé)人表示，盛世公館水價(jià)為民用水價(jià)格，電價(jià)是商業(yè)電價(jià)格，首付需付50%，無(wú)法使用住房公積金貸款，只能申請(qǐng)10年期的商業(yè)貸款，且不通管道天然氣和煤氣，物業(yè)費(fèi)也有可能按商業(yè)標(biāo)準(zhǔn)收取，“契稅是3%”。
記者注意到，售樓處倒的確是掛出了“誠(chéng)意提醒”告示，告知購(gòu)房人：盛世公館為酒店式公寓，土地使用年限是到2044年3月22日。這也表明該公館的土地證是2004年就拿到的，然而這處房子交付到業(yè)主手中，要到2012年5月底。實(shí)際拿到房子后，屬于業(yè)主自己的產(chǎn)權(quán)只有32年。
“偽住宅”存在不少風(fēng)險(xiǎn)和隱患
除盛世公館外，記者還發(fā)現(xiàn)，南京樓市上有不少打著“公館”旗號(hào)進(jìn)行銷售的樓盤，如河西嘉業(yè)壹號(hào)公館、萬(wàn)達(dá)建鄴廣場(chǎng)西城、金陵大公館等。銷售人員在介紹這些項(xiàng)目時(shí)，都會(huì)極力強(qiáng)調(diào)其商住的功能，而不會(huì)主動(dòng)告知房子的商業(yè)或辦公性質(zhì)。
實(shí)際上，南京辦公或商業(yè)用地出讓后，最后“變臉”或部分“變臉”成酒店式公寓的，比比皆是。這些項(xiàng)目除產(chǎn)權(quán)年限有所不同，有的是40年、有的是50年，甚至有65年的，但商業(yè)性質(zhì)以及貸款方式及額度都很相似。究其原因，它們都是在規(guī)劃定位上打了“擦邊球”：拿出全部或部分辦公用地做酒店式公寓。這樣和單純的寫字樓相比，其吸引力大了很多，但售價(jià)卻比周邊住宅地要低。
“‘商改住’并不是真正把商業(yè)、辦公項(xiàng)目變成了住宅項(xiàng)目。”業(yè)內(nèi)一位人士告訴記者，寫字樓等商業(yè)項(xiàng)目，就算被開發(fā)商包裝成公寓出售，其產(chǎn)權(quán)性質(zhì)也不會(huì)改變。“住宅項(xiàng)目和商業(yè)項(xiàng)目的消防安全是不一樣的。”他表示，類似的差異可能會(huì)給后期的使用帶來(lái)很多隱患。此外，商業(yè)、辦公用地項(xiàng)目上的酒店式公寓，其養(yǎng)房成本遠(yuǎn)高于普通住宅，水電均有可能按照商業(yè)用水和商業(yè)用電來(lái)收費(fèi)，不能通管道燃?xì)猓贿m合長(zhǎng)期居住。
由于存在“商改住”公寓認(rèn)知上的盲區(qū)，業(yè)主購(gòu)房后因落戶的問(wèn)題，與開發(fā)商產(chǎn)生糾紛的情況也很多。記者了解到，目前，只有南京住宅用地上的酒店式公寓方能落戶，“商改住”的酒店式公寓并不能落戶口，這可能導(dǎo)致將來(lái)小孩不能正常入學(xué)。而現(xiàn)在很多購(gòu)房者基本上都了解了這類公寓的特征，但仍有部分購(gòu)房者不是很清楚。
此外，這類“商改住”的公寓項(xiàng)目立項(xiàng)非住宅，在二手市場(chǎng)上轉(zhuǎn)手時(shí)需要付出高昂的營(yíng)業(yè)稅費(fèi)。一位業(yè)主就在網(wǎng)上發(fā)帖說(shuō)，他算了筆賬，盛世公館產(chǎn)權(quán)只有40年，是商業(yè)性質(zhì)，現(xiàn)在商業(yè)性質(zhì)的房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓要交盈利5.5%的營(yíng)業(yè)稅，20%的個(gè)人所得稅，30%至60%的土地增值稅，也就是說(shuō)未來(lái)轉(zhuǎn)讓要交利潤(rùn)55.5%至85.5%的稅，加上4%的契稅和120元每平方的維修基金，“脫手都沒(méi)人敢接”。
新建酒店式公寓今后都“短命”
記者從南京市國(guó)土局了解到，土地性質(zhì)在全國(guó)分為5種：商業(yè)性質(zhì)、辦公性質(zhì)、住宅性質(zhì)、綜合性質(zhì)和工業(yè)性質(zhì)。涉及酒店式公寓的土地性質(zhì)主要分為三類：第一類是使用年限為70年的住宅用地；第二類是使用年限為50年的綜合用地；第三類是使用年限為40年的商業(yè)用地、辦公性質(zhì)。根據(jù)2007年10月實(shí)施的《物權(quán)法》規(guī)定，住宅用地使用期滿將自動(dòng)續(xù)期，但是這一“自動(dòng)續(xù)期”的政策目前還不涉及商業(yè)、辦公用地。
“市面上的酒店式公寓多數(shù)都是違規(guī)建設(shè)的。”南京市規(guī)劃局規(guī)劃處有關(guān)人士這樣告訴記者。他說(shuō)，真正能通過(guò)規(guī)劃審批的酒店式公寓都是綜合用地兼容住宅的用地性質(zhì)。而市面上較常見的40年的產(chǎn)權(quán)酒店式公寓無(wú)一例外都是商業(yè)金融、辦公用地性質(zhì)，它們?cè)趫?bào)批時(shí)走的都是“酒店式寫字樓”的途徑，也就是帶衛(wèi)生間的寫字樓。
盡管政府部門認(rèn)為是違規(guī)的，但還是有大量的項(xiàng)目在鉆著這樣的空子。
“盛世公館項(xiàng)目也是鉆空子，違規(guī)建設(shè)！”規(guī)劃局的相關(guān)人士說(shuō)，其實(shí)南京市規(guī)劃局于2010年1月1日起實(shí)施的《關(guān)于調(diào)整酒店式公寓規(guī)劃管理相關(guān)規(guī)定的通知》首次明確要求，自2011年1月1日起，規(guī)劃居住用地的出讓條件中不再安排酒店式公寓。在規(guī)劃商業(yè)辦公用地內(nèi)，可適當(dāng)配建酒店式公寓，且應(yīng)當(dāng)在規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)中明確酒店式公寓的配建比例，原則上在舊區(qū)不得超過(guò)20％，在新區(qū)不得超過(guò)35％，超出上述比例的需先經(jīng)市政府批準(zhǔn)。
這就意味著，今后南京所有新建的酒店式公寓均只有40年或50年的土地使用年限。對(duì)此，江蘇蘇源律師事務(wù)所鄒君律師告訴記者，目前不少購(gòu)房者對(duì)酒店式公寓的認(rèn)識(shí)還比較模糊，很容易受廣告影響步入陷阱。盛世公館雖然在現(xiàn)場(chǎng)有“誠(chéng)意提醒”，但前期宣傳就沒(méi)有明示40年土地使用年限、各種收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、落戶等事宜。所有酒店式公寓的開發(fā)商都應(yīng)該主動(dòng)將這些如實(shí)告知購(gòu)房者。
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