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企業(yè)財(cái)務(wù)“體質(zhì)”迎大考
“營改增”的稅務(wù)環(huán)境要求只有賬務(wù)處理規(guī)范的企業(yè)才能正確進(jìn)行納稅申報(bào)。新舊稅制銜接、稅收政策變化、具體業(yè)務(wù)處理和稅務(wù)核算轉(zhuǎn)化等，一道道難關(guān)拔高了對房企財(cái)務(wù)體系新要求。
營業(yè)稅對營業(yè)額直接征稅，核算模式簡單，只需增加一個(gè)會計(jì)科目;而增值稅采用抵扣核算模式，其應(yīng)納稅額等于銷項(xiàng)稅額減進(jìn)項(xiàng)稅額，共需增加十個(gè)會計(jì)科目，賬務(wù)處理難度明顯加大。
同樣，“營改增”不僅改變了房企會計(jì)核算體系，同時(shí)還帶來了開票系統(tǒng)、報(bào)稅系統(tǒng)、認(rèn)證抵扣、稅款繳納等操作方面的一系列新問題，賬務(wù)處理稍有不慎便會產(chǎn)生風(fēng)險(xiǎn)。
更值得注意的是相關(guān)法律風(fēng)險(xiǎn)。原先在營業(yè)稅制下房企存在部分虛開、代開專用*行為，在“增值稅”時(shí)代將被遏制。與增值稅專用*有關(guān)的虛開、代開行為將承擔(dān)刑事責(zé)任，且個(gè)人和單位所受的處罰最高可判無期或者沒收財(cái)產(chǎn)。2014年3月，中國春平集團(tuán)董事長林春平因虛開增值稅*等被浙江省高級人民法院終審判處無期徒刑，沒收個(gè)人全部財(cái)產(chǎn)。在實(shí)際稅負(fù)上升，虛開、代開*“不能”造成企業(yè)稅收成本加大的現(xiàn)實(shí)情況下，如何設(shè)計(jì)更為合理精巧的稅務(wù)架構(gòu)作為稅務(wù)壓力緩沖墊，又對企業(yè)整體財(cái)務(wù)素質(zhì)提出要求。
“營改增”后對企業(yè)融資與現(xiàn)金流影響將是一把“雙刃劍”。稅制變化之后，開出增值稅專用*的上游材料供應(yīng)商和建安企業(yè)通常要求房企及時(shí)付款，導(dǎo)致房企再難利用賬期融資，間接加大成本。
但“營改增”后的財(cái)務(wù)實(shí)務(wù)中，一改預(yù)售制下營業(yè)稅在確認(rèn)預(yù)售收入當(dāng)期就要繳納，造成大量不可忽視的現(xiàn)金流出局面。改征增值稅后，一般房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)、材料等先購入，多數(shù)時(shí)間，進(jìn)項(xiàng)稅額大于銷項(xiàng)稅額，因而開發(fā)之初較長時(shí)間內(nèi)無稅可繳，減少企業(yè)流動(dòng)資金占用，又?jǐn)U大了企業(yè)現(xiàn)金流。
稅制改道，更重要的一個(gè)巨變將是財(cái)務(wù)報(bào)表數(shù)據(jù)因?yàn)楹怂惴绞蕉w性“變臉”。增值稅是價(jià)外稅，需進(jìn)行價(jià)稅分離，而后才能對收入進(jìn)行確認(rèn)。房企收入按不含稅價(jià)格進(jìn)行確認(rèn)，相對于“營改增”前有減無增。同理可知，對能取得增值稅專用*成本而言，也會發(fā)生下降;如無法取得進(jìn)項(xiàng)*，其成本變化不大。綜合看，“營改增”后，房企利潤可能會減少。
在營業(yè)稅條件下，銷售回款100萬元，銷售收入也是100萬元，而“營改增”后，銷售回款100萬元，銷售收入約90[100/(1+11%)=90.09]萬元。即相同回款的情況下，賬面上的銷售收入將下降9.91%!因此，如果是上市公司，要在發(fā)布公告時(shí)詳細(xì)解釋，說明銷售收入下降或增速放緩的“營改增”原因;此外，企業(yè)內(nèi)進(jìn)行考評，同“營改增”前比較銷售收入業(yè)績時(shí)，也要進(jìn)行相應(yīng)的換算，不能直接比較。
由于“營改增”動(dòng)了所有行業(yè)的奶酪，因此銷售回款與支付價(jià)款都可能發(fā)生聯(lián)動(dòng)變化，需要重新進(jìn)行測算。
此外，一般地產(chǎn)項(xiàng)目周期都不會少于兩年，利息費(fèi)用是項(xiàng)目成本一項(xiàng)，至少超過5%費(fèi)用。如果銀行業(yè)“營改增”晚于房地產(chǎn)業(yè)(抵扣稅率一般意義上要低于11%)，地產(chǎn)業(yè)將還需負(fù)擔(dān)利息費(fèi)用因“營改增”上漲部分。
某專業(yè)財(cái)稅務(wù)人員向本刊表示，新稅制下若有良好的管控措施，企業(yè)稅負(fù)大概可降低1個(gè)百分點(diǎn)。顯然，稅務(wù)環(huán)境變化將倒逼房企整體從粗獷式轉(zhuǎn)向精細(xì)化管理。 共3頁 上一頁 [1] [2] [3] 下一頁 鏈家去地產(chǎn)化:傳統(tǒng)房地產(chǎn)中介拒絕“被顛覆” 零售業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)發(fā)力 二季度經(jīng)濟(jì)要復(fù)蘇？ 萬達(dá)的房地產(chǎn)眾籌究竟想玩什么？ 王健林：房地產(chǎn)今后不會好賺錢 “互聯(lián)網(wǎng)+房地產(chǎn)”成行業(yè)發(fā)展新趨勢 融合尚待考驗(yàn) 搜索更多: 房地產(chǎn) |
