地下商業(yè)模式危局
從2013年起，人和商業(yè)的多個項目停滯和延期。2014年度的財報顯示，這些計劃在2012年完工的項目，包括重慶巴南項目一期、重慶大渡口項目一期、遼寧錦州項目一期和東莞虎門項目一期，被調(diào)整延期到2014年，但實際這些項目還處在項目儲備和在建項目名單中。
人和商業(yè)由戴永革家族創(chuàng)立，1992年哈爾濱人和公司在哈爾濱建設“地一大道”一期，通過出租商鋪或者轉讓經(jīng)營權的方式獲得商業(yè)回報。這在業(yè)內(nèi)被稱為“防空洞”模式。“一招鮮”的商業(yè)模式開啟讓人和商業(yè)迅速創(chuàng)造出業(yè)界神話。2008年10月22日，人和商業(yè)逆勢登陸香港股市，融資30億港元。
人和商業(yè)的一位非獨立執(zhí)行董事曾表示，由于地下人防工程的開發(fā)屬于公益工程，未被歸類為房地產(chǎn)開發(fā)，其開發(fā)的項目也就不受諸多適用于房地產(chǎn)行業(yè)的法律、法規(guī)、稅收或政策的限制，無須支付土地出讓金及土地增值稅，大大降低了開發(fā)成本，再加上地下商業(yè)的運營成本相對比較低，因此利潤非常可觀，人和商業(yè)的毛利率長期保持在70%以上。
2008年之后，“防空洞”商業(yè)模式被迅速復制到哈爾濱、沈陽、武漢、廣州、黑龍江大慶、江西贛州等地。至2014年底，人和商業(yè)運營的商場有22個，運營面積總建筑面積122萬平方米�？沙鲎鉅I業(yè)面積為83萬平方米。
如今，人和商業(yè)不得不為高速擴張付出代價。
人和商業(yè)資金收入來源，一個是經(jīng)營權轉讓收入，一個是租金收入。由于人和商業(yè)開發(fā)的“防空洞”沒有土地使用證，這讓人和商業(yè)無法通過土地抵押獲得銀行貸款。建設所需資金只能通過經(jīng)營權轉讓和物業(yè)租金收取，或者通過發(fā)債融資解決。
值得一提的是，人和商業(yè)在過去三年里通過高息票據(jù)募集的近9億美元資金，將在2015年至2016年集中給付。其中2015年到期的3億美元優(yōu)先票據(jù)年利率高達11.75%，2016年到期的6億美元優(yōu)先票據(jù)利率高達13%。這些借款利息就足夠成為壓在人和商業(yè)身上沉重的負擔。
從2013年起，人和商業(yè)的多個項目停滯和延期。2014年度的財報顯示，這些計劃在2012年完工的項目，包括重慶巴南項目一期、重慶大渡口項目一期、遼寧錦州項目一期和東莞虎門項目一期，被調(diào)整延期到2014年，但實際這些項目還處在項目儲備和在建項目名單中。
3月26日，人和商業(yè)公布2014年度財報，報告期內(nèi)人和商業(yè)年度虧損高達17.14億元。這已是人和商業(yè)連續(xù)兩年巨額虧損，2013年度人和商業(yè)就曾虧17億元，兩年累計虧損已達到34億元。一面是業(yè)績巨虧，資金鏈吃緊；一面卻是高管套現(xiàn)和高薪酬。2011年前后，人和商業(yè)先后動用上市募資的錢，購買兩架商務飛機。在人和商業(yè)上市前融資中，人和商業(yè)的實際控制人戴秀麗將21.5億元套現(xiàn)。2009年公司上市后，戴秀麗通過減持10億股，套現(xiàn)18.6億港元。
讓人不解的是，公司董事長戴永革在公司巨虧的情況下，一直領取較高的酬金報酬，2010年為6754萬、2011年為4069萬、2012年為4017萬、2013年為3190萬、2014年為3190萬。這讓戴永革一度排進港股十大高薪高管之列。
雖然人和商業(yè)經(jīng)歷了2009年的發(fā)展，2009年全年的營業(yè)收入高達41.6億元，實現(xiàn)凈利潤40.37億元。然而從2011年起，人和商業(yè)的營業(yè)收入基本呈現(xiàn)逐年下滑趨勢，2011年為22.4億元，2012年跌至6.88億元，2013年繼續(xù)下跌到5.47億元，2014年略有企穩(wěn)，實現(xiàn)營收5.55億元，跟2009年相比，降幅高達86%。
人和商業(yè)描述過去的一年：“鑒于宏觀經(jīng)濟和資金限制，本集團自2013年起，一直放緩擴張步伐，并在新項目開工建設上采取審慎措施，因此，于回顧年度（2014），本集團的物業(yè)組合并無新增購物廣場，亦無新項目開工。”
如今，人和商業(yè)地下商業(yè)神話已戛然而止！但新的收購計劃，卻在刺激著公司股價異軍突起，是要創(chuàng)造新的神話？還是精心編織夢幻前景？
另一方面，那些曾經(jīng)在前三期項目中收獲盆滿缽滿，如今因四期項目收益無法兌現(xiàn)而“反目”的業(yè)主，是否也應該自省一下高收益背后的風險，畢竟天下沒有免費的午餐。上海證券報 王立
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