商品房預(yù)售是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中的房屋預(yù)先出售給承購(gòu)人，由承購(gòu)人支付定金或房?jī)r(jià)款的行為。我國(guó)對(duì)于商品房預(yù)售有著嚴(yán)格規(guī)定，《城市商品房預(yù)售管理辦法》中第五條規(guī)定：商品房預(yù)售應(yīng)當(dāng)符合下列條件：(一)已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書;(二)持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證;(三)按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期。第六條： 商品房預(yù)售實(shí)行許可制度。開發(fā)企業(yè)進(jìn)行商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)向房地產(chǎn)管理部門申請(qǐng)預(yù)售許可，取得《商品房預(yù)售許可證》。未取得《商品房預(yù)售許可證》的，不得進(jìn)行商品房預(yù)售。

　　然而在利益的驅(qū)使下，一些開發(fā)商依然在未取得《商品房預(yù)售許可證》的情況下違法預(yù)售，這不僅擾亂了房地產(chǎn)市場(chǎng)的秩序，更給購(gòu)房者帶來(lái)了資金風(fēng)險(xiǎn)。

　　近日，山東省平邑縣的購(gòu)房者反應(yīng)：他們?cè)诋?dāng)?shù)?ldquo;金聯(lián)華府”項(xiàng)目購(gòu)買了房屋，繳納8萬(wàn)元定金后發(fā)現(xiàn)這個(gè)項(xiàng)目還沒(méi)有取得商品房銷(預(yù))售許可證，因此很擔(dān)心自己的利益沒(méi)有保障。

　　“金聯(lián)華府” 項(xiàng)目和接待中心位于平邑縣板橋路與銀花路交匯處西行100米路北。進(jìn)入售樓中心后可以看到正前方是來(lái)客登記處，右側(cè)是項(xiàng)目沙盤， 左側(cè)是接待區(qū)。

　　據(jù)售樓人員介紹：“金聯(lián)華府”項(xiàng)目由臨沂市金聯(lián)房地產(chǎn)有限公司開發(fā)、冠魯建設(shè)股份有限公司承建、深圳星和時(shí)代代理營(yíng)銷。共建筑住宅樓10棟，800套房源，高17層，樓間距40余米，分兩期開發(fā)。共有兩個(gè)大門，已南門為主，東北角小門為輔。一期推出1#、3#、4#、5#、6#、8#、和9#樓;2#、7#和10#樓屬于二期工程。1#、2#、3#、4#、6#樓是兩個(gè)單元;5#、7#、8#、9#、10#是三個(gè)單元，最大面積 142平方米，最小面積85平方米，實(shí)行一房一價(jià)。每層差價(jià)20-50元。

　　售樓人員以4#樓2單元1102室為例詳細(xì)計(jì)算了應(yīng)付房款。1102室是面積85平方米，單價(jià)3586元，總價(jià)304810元。首付30%是94810元，可貸款21萬(wàn)元，20年還貸每個(gè)月2021元。地下一層是儲(chǔ)藏室和車位，儲(chǔ)藏室最大面積 17平方米，最小面積7平方米，單價(jià)2700元。首付30%，產(chǎn)權(quán)70年，預(yù)計(jì) 2014年10月份交房。

　　售樓人員還介紹：“金聯(lián)華府”項(xiàng)目在2012年12月16號(hào)已公開預(yù)售，看好戶型和樓層可已交8萬(wàn)元定金(定樓層和戶型)，截止到2013年3月17日(包括二期)房源已所剩不多，8#樓和9#樓春節(jié)之前已經(jīng)全部定完，每種戶型每棟樓只剩幾套房源，以85平方米為例，1#樓還有一套，3#樓還2套，4#樓還有2套。

　　當(dāng)問(wèn)及有沒(méi)有預(yù)售許可證時(shí)，銷售人員笑著說(shuō)：“暫時(shí)還沒(méi)有拿到，但肯定會(huì)有”。

　　售樓處東側(cè)是項(xiàng)目施工大門，進(jìn)入大門右側(cè)是門衛(wèi)室和施工宣傳欄，左側(cè)是一排兩層臨時(shí)辦公室。共有10臺(tái)塔吊忙于作業(yè)，每個(gè)塔吊上邊都標(biāo)有該樓房號(hào)。1#、3#樓北側(cè)各有一個(gè)鋼筋加工區(qū);7#、9#樓南側(cè)各有一個(gè)鋼筋加工區(qū);1#、2#、3#、4#樓正在打底槽;5#、6#、7#樓剛建到二層;8#樓已建到四層;9#和10#樓已建到3層。

　　對(duì)于開發(fā)商而言，預(yù)售資金是其開發(fā)資金中的一個(gè)重要來(lái)源。許多開發(fā)商特別是中小房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，資金鏈很緊張，在如今土地成本不斷上漲的情況下，拿到土地后往往面臨巨大的資金缺口。提前向購(gòu)房者收取預(yù)付款，無(wú)疑能融到相當(dāng)一部分資金，這樣就可以不向銀行貸款或少貸款，減少自己的風(fēng)險(xiǎn)和經(jīng)營(yíng)成本。業(yè)內(nèi)人士透露，提前收取房款也為開發(fā)商定價(jià)提供了依據(jù)，伴隨而來(lái)的則是房?jī)r(jià)的上漲。很多開發(fā)商在拿到土地后就馬上大肆宣傳，在開盤前根據(jù)市場(chǎng)情況，先定一個(gè)均價(jià)，向消費(fèi)者傳達(dá)樓盤優(yōu)惠信息，給人造成早預(yù)訂能享受一定優(yōu)惠的假象，然后通過(guò)登記、排隊(duì)放號(hào)、發(fā)展“VIP會(huì)員”、內(nèi)部認(rèn)購(gòu)等形式，誘導(dǎo)消費(fèi)者爭(zhēng)購(gòu)。開發(fā)商向購(gòu)房者提前收取房款無(wú)疑解決了自己的燃眉之急，購(gòu)房者的錢被開發(fā)商無(wú)償拿去使用。對(duì)于購(gòu)房者而言，在開發(fā)商取得預(yù)售證之前的這段時(shí)間，提前交房款屬于違規(guī)行為，一旦項(xiàng)目出現(xiàn)問(wèn)題，開發(fā)商抽逃資金，造成爛尾樓，那么消費(fèi)者預(yù)付的資金就會(huì)無(wú)法收回。

　　從法律上來(lái)說(shuō)，“五證”不全的房子是不允許銷售的，提前通過(guò)所謂“內(nèi)部認(rèn)購(gòu)”或各種優(yōu)惠活動(dòng)購(gòu)買還沒(méi)有取得上市資格的房產(chǎn)，存在諸多隱患。購(gòu)買這樣的房子，一旦發(fā)生糾紛，消費(fèi)者的權(quán)益很難得到維護(hù)。不僅如此，在開發(fā)商五證不全就不具備合法銷售資格，無(wú)權(quán)以任何形式收取任何預(yù)訂性質(zhì)的款項(xiàng)，訂立的認(rèn)購(gòu)書也不具有法律效力。如果開發(fā)商不能及時(shí)辦妥五證，房屋買賣行為將處于不確定狀態(tài)。若開發(fā)商的資金狀況惡化，購(gòu)房人所繳納的款項(xiàng)能否得到足額償還也是不能確定的，沒(méi)有取得《商品房預(yù)售許可證》，開發(fā)商的預(yù)售行為均為無(wú)效。

　　主管部門作為房地產(chǎn)市場(chǎng)的監(jiān)管者，對(duì)于由臨沂市金聯(lián)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)的 “金聯(lián)華府”項(xiàng)目在沒(méi)有取得商品房銷售(預(yù)售)許可證的情況下，公開進(jìn)行公開銷售問(wèn)題，有責(zé)任和權(quán)利給消費(fèi)者提供一個(gè)安全的消費(fèi)環(huán)境。

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