3月27日，新城控股集團(tuán)有限公司（01030.HK，以下簡(jiǎn)稱“新城控股” ）發(fā)布2012年年度報(bào)告，這是其自去年11月29日成功赴港IPO后亮相的首份財(cái)報(bào)。報(bào)告顯示，其營(yíng)業(yè)額較2011年同比增長(zhǎng)62.7%至175億元，合約銷售額161億元，較2011年增長(zhǎng)15.3%。但2012年毛利率只有22.4%，比2011年28.1%下降了5.7個(gè)百分點(diǎn)。

　　盡管新城控股承認(rèn)土地成本及建筑開(kāi)支增加、價(jià)格下調(diào)等影響了毛利率，但縱觀其近幾年大舉信托借債的模式來(lái)看，借貸的高息難免大量侵蝕其利潤(rùn)，讓新城控股本來(lái)就在行業(yè)中處于較低水平的毛利率更加雪上加霜，與此同時(shí)，新城控股的短期財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)加劇。

　　信托侵蝕毛利率

　　赴港上市前，新城控股一直依靠銀行借款、信托融資來(lái)獲取資金。時(shí)代周報(bào)記者翻閱其招股說(shuō)明書及2012年財(cái)報(bào)發(fā)現(xiàn)，2010年、2011年及2012年上半年，新城控股從銀行和信托取得的借款總額為84.591億元、108.666億元、97.333億元。

　　2010年、2011年及今年上半年新城控股的銀行借款加權(quán)平均實(shí)際利率為5.39%、6.69%、6.76%。

　　但近兩年，在銀行貸款收緊后，新城控股瘋狂轉(zhuǎn)向信托尋求資金來(lái)源。

　　2010年之前，新城發(fā)展一共只進(jìn)行過(guò)6次信托融資，而2010年和2011年，新城發(fā)展分別進(jìn)行10次和6次信托融資，這些信托大多以新城控股的子公司及項(xiàng)目公司股權(quán)作抵押擔(dān)保，信托融資成本高于銀行貸款利率3-7個(gè)百分點(diǎn)。

　　2010年、2011年及2012年信托融資的加權(quán)平均借款成本為13.19%、13.28%、13.50%。僅2012年下半年到期償還的信托就達(dá)19.33億元。

　　凱捷咨詢顧問(wèn)劉爭(zhēng)向時(shí)代周報(bào)記者表示，“一般房企的毛利率在30%左右，好的可以做到40%多。但新城控股這幾年的毛利率在行業(yè)中都屬于偏低。營(yíng)業(yè)成本的增加遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)營(yíng)業(yè)收入的增加，2009年那波拿地價(jià)格相對(duì)高了，所以毛利率比較低。新城控股項(xiàng)目主要集中在長(zhǎng)三角地區(qū)，資金壓力大，借款利息高，開(kāi)發(fā)利潤(rùn)比較薄，所以就容易陷入惡性循環(huán)。”

　　對(duì)此，新城控股財(cái)務(wù)總監(jiān)陸忠明解釋：“2011年下半年，整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷了價(jià)格下調(diào)的壓力，2012年實(shí)現(xiàn)的結(jié)轉(zhuǎn)收入貢獻(xiàn)的項(xiàng)目有很大一部分是在2011年下半年實(shí)現(xiàn)銷售的項(xiàng)目。

　　該部分銷售的項(xiàng)目受價(jià)格下調(diào)因素的影響，在2012年得到了體現(xiàn)。當(dāng)然，我們希望這個(gè)毛利率至少回到同行業(yè)的平均水平，這也是我們管理層未來(lái)2013年、2014年的整體目標(biāo)。”

　　“我們過(guò)往的負(fù)債結(jié)構(gòu)里面有40%是信托，信托的平均成本在13%以上，這對(duì)公司整體的業(yè)績(jī)影響還是比較大的。這一塊的利息通過(guò)資本化之后會(huì)影響到2011年和2012年的交付遲慢。2012年我們對(duì)高利率信托壓縮了20多億，置換了一些低成本的貸款。通過(guò)這樣的舉措，使我們的資金成本有降低的趨勢(shì)。我們的負(fù)債總額得到了控制，全年總負(fù)債也下降了。從未來(lái)來(lái)看，公司不太會(huì)采用信托這種相對(duì)成本較高的融資方式。”陸忠明說(shuō)。

　　據(jù)悉，為了提高毛利率，除了降低信托成本外，新城控股從去年下半年開(kāi)始，每個(gè)季度都上調(diào)銷售價(jià)格，去年上調(diào)5%，今年將再提高5%，個(gè)別項(xiàng)目甚至從去年3月開(kāi)始全年有三到四次的提價(jià)。此外，新城控股對(duì)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)進(jìn)行了調(diào)整，2011年，起航系列產(chǎn)品占了30%多，2012年，起航系列產(chǎn)品占比下降到了13%，毛利率比起航系列要高的樂(lè)居系列產(chǎn)品和圓夢(mèng)系列產(chǎn)品占比大幅提升。

　　融來(lái)資金不夠還款

　　盡管由于信托安排減少及上市融資，新城控股2012年的凈負(fù)債率下降至57.1%，其即期及非即期銀行借款和信托融資安排由2011年12月31日下降至2012年底108.7億元。但新城控股目前的債務(wù)仍以短期債務(wù)為主，有53.2%的短期債務(wù)，兩年以上的債務(wù)只占到了18.8%。

　　截至2012年12月31日，新城控股未償還的即期及非即期銀行借貸和信托融資安排約為96.4億元，其中銀行貸款為74.5億元，信托為21.9億元。銀行貸款中約51.3億元須于一年內(nèi)償還，約27億元須于一年后兩年內(nèi)償還，約13.59億元須于兩年后五年內(nèi)償還，僅4.5億元是五年后償還。

　　因此，新城控股在去年11月首次公開(kāi)發(fā)售募得20.56億港元短短兩個(gè)月后，于今年1月再次發(fā)行5年期2億美元10.25%的優(yōu)先票據(jù)。

　　陸忠明表示，該項(xiàng)發(fā)債對(duì)公司整個(gè)債務(wù)的期限結(jié)構(gòu)有明顯的促進(jìn)作用，明顯改善了公司的債務(wù)結(jié)構(gòu)。

　　“公司整體上市資金還是非常有限。公司對(duì)今年有一個(gè)土地儲(chǔ)備計(jì)劃，首先是要確�，F(xiàn)有區(qū)域土地去化之后的補(bǔ)充。在公司業(yè)績(jī)指標(biāo)完成得相對(duì)合理的時(shí)候，我們會(huì)考慮區(qū)域外拓展。目前來(lái)說(shuō)，公司募集資金和發(fā)債資金主要用于新土地的獲取，這塊的資金大概有28億元。我們?cè)诰惩馊诘降馁Y金，可以考慮拿新的土地。我們?cè)诎l(fā)債的時(shí)候也考慮到對(duì)舊債的償還，我們最終還是會(huì)通過(guò)買地進(jìn)行新老債務(wù)的銜接。”

　　劉爭(zhēng)認(rèn)為，新城控股急于發(fā)債的原因在于，過(guò)去融資渠道單一，短期需要償還的債務(wù)遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于融來(lái)的資金。

　　與此同時(shí)，新城控股上市打著商業(yè)地產(chǎn)的概念，但事實(shí)上還是以住宅銷售為主，商業(yè)項(xiàng)目很少，基本不賺錢，目前只有幾個(gè)商場(chǎng)，從開(kāi)業(yè)運(yùn)營(yíng)到實(shí)現(xiàn)盈利是需要過(guò)程的。新城控股2012年租金收入只有3562萬(wàn)元。

　　標(biāo)準(zhǔn)普爾發(fā)布的研究報(bào)告指出，新城控股的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)至少在未來(lái)兩年內(nèi)仍將是評(píng)級(jí)的主要限制因素。該公司的利潤(rùn)率波動(dòng)性較大且與其他“BB-”級(jí)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手相比水平較低。

　　此外，新城控股的財(cái)務(wù)杠桿高于類似評(píng)級(jí)的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，反映了其在過(guò)去幾年中非常依賴于以債務(wù)支持的擴(kuò)張，融資成本高于部分“BB-”級(jí)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，土地儲(chǔ)備規(guī)模與部分類似評(píng)級(jí)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手相比較小，而且存在一定程度的經(jīng)營(yíng)地區(qū)集中度以及在開(kāi)發(fā)多用途房地產(chǎn)項(xiàng)目的經(jīng)驗(yàn)不多的問(wèn)題。

　　秉持加速高周轉(zhuǎn)，新城控股2013年的銷售目標(biāo)為200億元，較2012年相比有25%的增長(zhǎng)。今年全年40個(gè)項(xiàng)目可以貢獻(xiàn)合同銷售額，其中有18個(gè)新項(xiàng)目的開(kāi)工面積達(dá)到280萬(wàn)平方米，有137萬(wàn)平方米已經(jīng)在一季度開(kāi)工。

　　但新城控股今年2月份銷售簡(jiǎn)報(bào)顯示，公司實(shí)現(xiàn)銷售面積約5.80萬(wàn)平方米，合同銷售總值約5.11億元。1-2月累計(jì)銷售面積約16.93萬(wàn)平方米，比上年同期減少7.86%；累計(jì)銷售總值約14.6億元，比上年同期減少7.15%。（來(lái)源：時(shí)代周報(bào) 作者：姜燕）

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