本報(bào)記者 王麗新

“今年5月18日，合生創(chuàng)展上海佘山·東紫園別墅項(xiàng)目六折銷售，我們?cè)诋?dāng)日凌晨就簽署了認(rèn)購合同，截至6月底之前，其中8戶交納了近6000萬元定金以及房款，但現(xiàn)在房子沒有網(wǎng)簽，我們也沒有接到開發(fā)商的退款。”上述豪宅項(xiàng)目的準(zhǔn)業(yè)主王先生（化名）向《證券日?qǐng)?bào)》記者透露，“直到11月底，合生創(chuàng)展上海該項(xiàng)目公司的相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴我們，公司決策層認(rèn)為房子買虧了，可能會(huì)單方面叫停出售”。

“公司會(huì)退還定金及房款。”合生創(chuàng)展上海項(xiàng)目公司相關(guān)負(fù)責(zé)人如是電話回復(fù)王先生。

對(duì)此，王先生向記者表示，當(dāng)時(shí)的8套房子如果按現(xiàn)在開發(fā)商掛出的售價(jià)算，每套便宜了1200萬元左右，8套就是9600萬元的虧損，這也許是開發(fā)商欲叫停出售的原因。

此外，有消息人士向本報(bào)記者表示，合生創(chuàng)展為還債緩解公司緊繃的資金鏈，集團(tuán)為各個(gè)區(qū)域定了銷售目標(biāo)，所以上海才有了上述項(xiàng)目的六折促銷活動(dòng)。據(jù)悉，當(dāng)時(shí)公司在該項(xiàng)目上約回籠了約2.5億元資金。

面對(duì)這樣的質(zhì)疑，合生創(chuàng)展表示，公司資金充裕，沒有斷裂的風(fēng)險(xiǎn)，而且3.5億美元的債務(wù)早已償清。

另有不愿透露姓名的接近合生創(chuàng)展業(yè)內(nèi)人士向記者透露，這可能涉及合生創(chuàng)展管理層內(nèi)部的決策爭(zhēng)端，合生今年銷售業(yè)績與預(yù)期相差甚遠(yuǎn)，公司內(nèi)部部分高管欲采用促銷打折的方式回籠資金，但這與合生創(chuàng)展最高領(lǐng)導(dǎo)層一直執(zhí)行的決不以價(jià)換量相悖，最終才出現(xiàn)開發(fā)商欲退還本金叫停出售的局面。

豪宅“拒賣”事件始末

“這一張薄薄的房屋認(rèn)購合同值1600多萬，現(xiàn)在卻既沒房也沒錢！” 準(zhǔn)業(yè)主王先生向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，“我們幾次三番地找到項(xiàng)目上的相關(guān)負(fù)責(zé)人士，他們一直告訴我們，‘請(qǐng)放心，房子一定是你們的，只是時(shí)間上要等等’，結(jié)果交納房款和定金幾乎半年過去了，我們既沒有完成網(wǎng)簽也沒有收到退款和相關(guān)補(bǔ)償”。

實(shí)際上，據(jù)王先生向記者表示，今年5月18日，合生創(chuàng)展上述項(xiàng)目部分房源六折銷售，當(dāng)夜凌晨，王先生與合生創(chuàng)展旗下項(xiàng)目公司上海龍嘉置業(yè)有限公司簽署了佘山·東紫園別墅的認(rèn)購書，并在6月中旬之前付清了全款逾1625萬元。

值得注意的是，王先生向記者透露，遭遇類似問題的準(zhǔn)業(yè)主并不只有王先生一戶，實(shí)際上有8戶之多。

“當(dāng)時(shí)一共出售了21套別墅，每套大約1500-1800萬元左右，12套已經(jīng)網(wǎng)簽，1套準(zhǔn)業(yè)主交了定金100萬元后選擇退房”，上述8戶購房者中的另外兩位準(zhǔn)業(yè)主周女士（化名）和李先生（化名）一起向本報(bào)記者表示，“而剩下8套未網(wǎng)簽房子總計(jì)大約收取了定金及房款近6000萬，甚至李先生5月30日即已付清1500萬元左右的全款”。

但出乎意料的是，據(jù)上述三位準(zhǔn)業(yè)主向記者表示，盡管合生數(shù)次強(qiáng)調(diào)，房子肯定會(huì)網(wǎng)簽，但近半年時(shí)間過去后，直到11月底，項(xiàng)目公司的相關(guān)負(fù)責(zé)人向幾位準(zhǔn)業(yè)主透露，公司決策層認(rèn)為房子買虧了，可能會(huì)單方面叫停出售。

“現(xiàn)在周邊同類品級(jí)的別墅早已不是5月中旬的市場(chǎng)”，王先生向記者表示，“比照當(dāng)時(shí)的打折促銷潮，房價(jià)已經(jīng)翻倍了，要是開發(fā)商退房退款的話，我們就虧了很多”。

12月6日，上海佘山·東紫園別墅項(xiàng)目包括王先生在內(nèi)的多位準(zhǔn)業(yè)主協(xié)商后，一起來到了合生創(chuàng)展北京總部尋求說法，本報(bào)記者也以準(zhǔn)業(yè)主身份一同來到合生創(chuàng)展北京總部。

“這件事只有公司高層才能處理，目前公司高層已經(jīng)知道了此事，正在商討解決辦法”，合生創(chuàng)展一位相關(guān)負(fù)責(zé)人向幾位業(yè)主如是解釋。不過，幾位業(yè)主要求面見公司高層商討此事時(shí)，該人士則稱，公司高層并不在京。

兩個(gè)多小時(shí)過后，上海項(xiàng)目公司的一位銷售經(jīng)理向李先生打來電話，記者通過免提電話聽到上述經(jīng)理稱，“公司會(huì)本金退還定金及房款，可能會(huì)協(xié)商相關(guān)補(bǔ)償”。

對(duì)此，上述幾位準(zhǔn)業(yè)主表示，“我們要求執(zhí)行認(rèn)購合同，要求與公司能夠決策這件事的高層商談”。不過，直到12月7日上午，合生創(chuàng)展高層始終避而不見。

12月7日中午，上述幾位準(zhǔn)業(yè)主無奈之下給合生創(chuàng)展留一下一封要求面見其董事局主席朱孟依的手寫親筆信，之后回到上海。

直至記者截稿時(shí)間，準(zhǔn)業(yè)主李先生向本報(bào)記者表示，合生創(chuàng)展稱朱孟依出差，此外也沒有收到解決事件的任何通知。

不過，對(duì)于此事，合生創(chuàng)展相關(guān)人士日前在接受本報(bào)記者采訪時(shí)卻回應(yīng)稱，公司并沒有叫停上海任何項(xiàng)目的銷售，銷售情況比較正常。

賣虧2億元？

事實(shí)上，在簽署認(rèn)購合同后，開發(fā)商叫停豪宅銷售的現(xiàn)象在市場(chǎng)上并不多見，那么，合生創(chuàng)展為何如此？

據(jù)王先生向記者表示，上海佘山·東紫園別墅項(xiàng)目之前每套房子掛出的價(jià)格約為2800-3000萬元，當(dāng)時(shí)市場(chǎng)接受的價(jià)格約為2000-2300萬元一套，而5月中旬合生舉行促銷活動(dòng)之時(shí)，每套房子平均約1600多萬元，雖然當(dāng)時(shí)周邊別墅也有六折促銷活動(dòng)，但合生創(chuàng)展上述項(xiàng)目性價(jià)比顯然更高一些，所以這21套房子2天內(nèi)就被搶光了。

“現(xiàn)在每套價(jià)格已經(jīng)重回到了2800-3000萬元之間”，李先生對(duì)記者表示，如果合生以約2800萬元一套能夠順利出讓，之前網(wǎng)簽的12套以1600萬元左右成交，那么合生光這12套別墅就虧掉了約1.44億元。此外，除掉購房者退掉的一套房，如果剩余這8戶能夠順利網(wǎng)簽，合生可能將再虧掉9600萬元左右。那么，合生在該項(xiàng)目上可能將虧掉2億元左右，這相當(dāng)于合生創(chuàng)展2011年全年銷售業(yè)績的2%。

如此看來，叫停上述8套已簽署認(rèn)購書的房源出售，或?qū)⑼旎?000多萬的損失。

“現(xiàn)在公司高層有一些疑異，覺得價(jià)錢賣的太低了。”從周女士收到了這樣一條回應(yīng)的短信或許可以窺見一二。

此外，有消息人士也向王先生表示，合生創(chuàng)展為了還債和緩解公司緊繃的資金鏈，集團(tuán)為各個(gè)區(qū)域定了銷售目標(biāo)。上海為了完成銷售目標(biāo)，佘山·東紫園別墅項(xiàng)目才推出了21套房源的六折銷售活動(dòng)。據(jù)悉，當(dāng)時(shí)項(xiàng)目一個(gè)多月的時(shí)間就回籠資金2.5億元左右。

資金壓力仍偏大

事實(shí)上，據(jù)記者了解，今年初，合生創(chuàng)展集團(tuán)董事局副主席張懿曾滿懷信心地宣布公司今年銷售目標(biāo)是150億，而公司上半年的銷售額僅為58.2億元。此外，公司11月初有3.5億美元的優(yōu)先票據(jù)到期，一些其他債務(wù)也將在年底償還。

對(duì)此，張懿在合生創(chuàng)展中期業(yè)績發(fā)布會(huì)上表示，將通過加速銷售、新債替換舊債等方式來籌集資金，同時(shí)將合生創(chuàng)展的銷售目標(biāo)下調(diào)到了120億元。

而記者查閱合生創(chuàng)展中報(bào)及三季度銷售報(bào)告發(fā)現(xiàn)，合生前9月完成銷售額74.6億元，僅完成年度計(jì)劃的62%，年度計(jì)劃完成情況并不樂觀，而這將直接導(dǎo)致公司現(xiàn)金相對(duì)不充足。

對(duì)此，合生創(chuàng)展相關(guān)人士向本報(bào)記者表示，公司目前的銷售業(yè)績同比2011年穩(wěn)健上升，尤其公司11月初到期3.5億美元債務(wù)內(nèi)部在10月份就已經(jīng)還清。

值得注意的是，據(jù)11月12日穆迪發(fā)布的報(bào)告顯示，合生11月初到期的3.5億美元高級(jí)票據(jù)已經(jīng)贖回，但合生還有著630億元的高庫存，使得大量現(xiàn)金不能用作他途。

穆迪分析師鄒吉明同時(shí)表示，公司財(cái)務(wù)狀況依然疲弱，并表示該公司利息覆蓋水平較低，短期債務(wù)水平偏高，簽約銷售情況雖然有所改善，但進(jìn)度緩慢。不過，部分機(jī)構(gòu)確實(shí)上調(diào)了合生創(chuàng)展的評(píng)級(jí)。

“實(shí)際上，即使償還了3.5億元的美元票據(jù)，但公司的銷售資金回籠相對(duì)同業(yè)較差，因此其資金壓力依然偏大”，一位接近合生創(chuàng)展的消息人士向本報(bào)記者透露，不過，他認(rèn)為公司完成120億元的銷售目標(biāo)還是有可能的。

面對(duì)這樣的質(zhì)疑，合生創(chuàng)展相關(guān)人士向上述幾位準(zhǔn)業(yè)主表示，公司的股價(jià)已經(jīng)漲上來了，機(jī)構(gòu)對(duì)公司的評(píng)級(jí)也上調(diào)了，目前資金充裕，資金鏈更不存在斷裂的風(fēng)險(xiǎn)，因此如果公司如果最終決定退還本金，完全無需擔(dān)心拿不回錢。

被指管理層存矛盾爭(zhēng)端

事實(shí)上，從上述周女士接到的短信內(nèi)容也可以看出，合生此次叫停豪宅銷售事件與其管理層對(duì)銷售策略的爭(zhēng)端也不無關(guān)系。

有消息人士向記者透露，合生創(chuàng)展的高管層頻繁動(dòng)蕩一直是近年來公司面臨的一大考驗(yàn)，而公司職業(yè)經(jīng)理人與家族式企業(yè)管理模式等各方面的爭(zhēng)端也較為引人注意。

“據(jù)了解，公司在一次會(huì)議上，有管理層提出叫停上述豪宅項(xiàng)目已簽署認(rèn)購書的銷售”，一位合生創(chuàng)展的內(nèi)部人士透露，公司一些高管比較務(wù)實(shí)，傾向于根據(jù)市場(chǎng)情況制定銷售策略，而決策層則一直追求高利潤，執(zhí)行“不降價(jià)”的銷售策略，公司欲叫停出售已簽署上海佘山·東紫園別墅項(xiàng)目的認(rèn)購書房源正是上述矛盾爭(zhēng)端的體現(xiàn)。

該人士進(jìn)一步向記者表示，別墅豪宅項(xiàng)目因其稀缺性和升值空間大一般是房企手中的“寶貝”，輕易不會(huì)大幅打折促銷，尤其上述別墅拿地等成本早就收回了，現(xiàn)在賣一套基本就是凈賺一套別墅房款的利潤。

事實(shí)上，今年3月14日，合生創(chuàng)展發(fā)布公告稱，宣布薛虎請(qǐng)辭總裁一職，并將離開公司。

而自2008年以來，4年多的時(shí)間內(nèi)，合生創(chuàng)展已經(jīng)更換了三位總裁。從薛虎辭任總裁后，據(jù)記者證實(shí)，9個(gè)月過去了，合生創(chuàng)展的總裁職位一直空缺。

實(shí)際上，有聲音稱，合生創(chuàng)展之所以銷售業(yè)績近幾年來一直徘徊在100億元左右，甚至昔日的“地產(chǎn)航母”跌出了房企前50強(qiáng)的地位，高管層頻繁變動(dòng)也是其主要原因。公司內(nèi)部人士曾向記者表示，公司正試圖改變這一現(xiàn)象。

“目前來看，市場(chǎng)更接受合生一些高管‘打折促銷’的銷售策略，而追求高利潤，慢節(jié)湊開盤，開發(fā)規(guī)模大的樓盤等‘慢跑’的模式可能會(huì)讓合生短期內(nèi)日子過的比較艱難”，上述接近合生的消息人士向記者表示，“但公司管理層之間的磨合可能要經(jīng)歷幾年時(shí)間才會(huì)有一個(gè)好的契合點(diǎn)”。

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