北京樓市成交慘淡，“金九銀十”成色不足。近期，隨著“降價博量”呼聲的日益響亮，通州等區(qū)縣房價也頻頻跳水。然而，高端樓盤卻在冷市中表現(xiàn)搶眼，并有少數(shù)項目逆市高開。

    記者注意到，新近入市的樓盤中，億城燕西華府已以43334元/平方米的擬售均價躋身京城高端住宅之列。而就在三年前，上述燕西華府項目所在地塊，樓面價為2238元/平方米，不足目前售價的十九分之一。

    到底中間隱藏多少利潤，開發(fā)商是否涉嫌牟取暴利，類似情況是個案還是通病？就此，記者展開追蹤調(diào)查。

    項目接手兩年多

    售價高出樓面價17倍

    據(jù)北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)顯示，燕西華府項目位于豐臺區(qū)王佐鎮(zhèn)，開發(fā)商系北京西海龍湖置業(yè)有限公司(以下簡稱“西海龍湖置業(yè))。2011年10月1日，項目首次開盤并推出105套別墅，擬售均價在39087-46753元/平方米之間。

    “在售別墅產(chǎn)品主要為獨棟和聯(lián)排，聯(lián)排總價上千萬元。”一位燕西華府銷售人員表示，項目目前并未對外銷售，主要是針對華府系列老業(yè)主的內(nèi)部認購。

    那究竟這動輒千萬元的高端別墅，隱藏著多少利潤呢？

    記者從北京市土地整理儲備中心了解到，2008年1月，燕西華府項目所在地塊由北京新鴻基盛城置業(yè)集團有限公司(以下簡稱“新鴻基盛城置業(yè)”)與北京崇文·新世界房地產(chǎn)發(fā)展有限公司聯(lián)合體以8.52億元競得。該宗地坐落于豐臺區(qū)王佐鎮(zhèn)，瀕臨青龍湖，建筑面積380710平方米，樓面價2238元/平方米。西海龍湖置業(yè)為新鴻基盛城置業(yè)為從事青龍湖項目開發(fā)成立的子公司。

    而出于對環(huán)境、位置、價格等因素的看好，隨后億城股份將青龍湖項目攬入懷中。據(jù)其公告顯示，2009年9月11日，億城股份以8.82億元的代價，通過收購新鴻基盛城置業(yè)擁有的西海龍湖置業(yè)100%股權(quán)及債權(quán)獲取青龍湖項目。同時公告還指出，近期項目周邊成交地塊樓面地價已超過6000元/平方米，收購價格合理。

    兩年之后，平地而起的燕西華府，以43334元/平方米的均價強勢殺入市場。但記者留意到，截至10月11日，項目仍未有成交。在可與成熟別墅板塊比肩的高房價背后，卻該項目隱藏著巨大的利潤空間。

    記者算了一筆帳。億城股份這次以8.82億元獲得的建面為37.79萬平方米的青龍湖項目，折合樓面價僅為2334元/平方米左右，如今43334元/平方米的平均擬售價，卻高出前者17倍有余。另外，單憑其一期推出的105套別墅產(chǎn)品，以每套300平方米算，在目前售價下全部售罄，即可達13.65億元的銷量。

    “絕對是暴利。”北京聯(lián)達(地產(chǎn))機構(gòu)董事長楊少鋒表示，雖然高端項目在建安成本方面可能偏高，但成本價與售價相差如此懸殊，無疑蘊含巨大利潤。

    地產(chǎn)暴利非偶然

    業(yè)內(nèi)呼吁降下來

    在延續(xù)地產(chǎn)暴利法則的路上，億城燕西華府不曾孤獨。

    此前據(jù)新華社報道，釣魚臺7號院、霞公府、長安8號……京城三大在售頂級高端住宅項目均以不同手段攫取暴利。但到目前，上述項目市場表現(xiàn)差強人意。截至10月11日，北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)顯示，遭遇“天價房”事件的釣魚臺七號院，今年5月推出的23套房源僅售出2套，霞公府項目銷售率也不足3成。

    大幅曝光，成交冷清，卻并沒能止住其他房企追求暴利的腳步。記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，位于大興區(qū)的華潤公元九里項目，其所屬地塊在2007年底就由華潤置地以樓面價6291元/平方米，總價14.3億元競得。然而歷經(jīng)4年，該項目開盤才“姍姍來遲”，期間囤地一事還被市國土局曝光。目前來看，項目仍因囤地獲利明顯，成交均價為26109元/平方米，已是樓面價格的4倍有余。

    類似案件并非孤例。在京北的昌平區(qū)，園墅項目已經(jīng)經(jīng)歷了漫長的開發(fā)歷程。公開信息顯示，2003年9月，北京澳柯瑪中嘉房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以1.72億元摘得昌平區(qū)回龍觀鎮(zhèn)住宅項目，建筑面積122011平方米，折合樓面價僅1409元/平方米。然而經(jīng)歷幾次開盤之后，目前在售房源單價均價已經(jīng)攀升至每平方米3萬-4萬之間。

    一位證券行業(yè)地產(chǎn)研究員表示，誠然，在開發(fā)商定價過程中有不可規(guī)避的成本考慮，但售價與成本差價太大，卻有牟取暴利的嫌疑。近年，地價飆升得太快，不少開發(fā)商囤地實際是為了坐享土地升值，攫取利潤。另外分期開發(fā)變相捂盤、盡量延長開發(fā)進度，也能起到同樣效果。

    除了逐利因素，楊少鋒還對記者表示，市場好時，房企定價會考慮最高能賣多少，市場冷清時，開發(fā)商才會參考成本做定價，且不同項目園林、實材等成本可存很大差別。因為定價由開發(fā)商決定，房地產(chǎn)暴利并不新鮮。

    而偉業(yè)我愛我家副總裁胡景暉則認為，在銷售遇冷、庫存攀高，資金鏈緊張的情況下，中小房企應(yīng)將項目清盤、轉(zhuǎn)讓，大型房企也要降價出貨。追求暴利、定價太高的樓盤，也只有把價格、利潤降下來，才能最終得到市場的認可。

    記者也就億城燕西華府項目情況聯(lián)系億城公司相關(guān)負責(zé)人，但均表示不便回應(yīng)。(據(jù)北京參考 實習(xí)記者 宋磊)