銷售商品房時，必須要有預(yù)售證，這應(yīng)是每個房地產(chǎn)公司（開發(fā)商）知道并應(yīng)做到的事情，然而事實(shí)卻并非如此。
位于河北省北戴河新區(qū)大浦河村的“新地標(biāo)逸墅”，作為一個“京津后花園，天然度假區(qū)”的別墅項(xiàng) 目，受到北京、天津等消費(fèi)者的親睞。然而據(jù)了解，“物美價廉”的別墅項(xiàng)目從建設(shè)到銷售，至今沒有經(jīng)過土地審批，也未獲得房屋預(yù)售許可證。就是這樣一個沒有取得任何手續(xù)的房地產(chǎn)樓盤，卻在北京等地銷售。
昌黎縣大蒲河鎮(zhèn)大蒲河村地處昌黎城關(guān)東20華里，主要以食品加工業(yè)、種植業(yè)、養(yǎng)殖業(yè)為主。有多家知名的玉米罐頭，以及家庭養(yǎng)殖和魚類加工等企業(yè)，當(dāng)?shù)氐霓r(nóng)民多以此為主要經(jīng)濟(jì)來源。
大浦河村一位村民告訴維權(quán)網(wǎng)編輯，村里從2007年起，響應(yīng)上級號召，建設(shè)“新民居”，沒想到“新民居”項(xiàng)目搖身一變成了豪華獨(dú)棟、聯(lián)排別墅及花園洋房的“新地標(biāo)逸墅”。該項(xiàng)目屬于河北“田氏集團(tuán)”開發(fā)，北京中盛擎天房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負(fù)責(zé)銷售。
這些地方多數(shù)都是村民們的口糧田，現(xiàn)在卻都蓋成了豪華聯(lián)排別墅，公開對外銷售。對于這樣的“建設(shè)”，村民們都十分無奈。
就“新地標(biāo)逸墅” 的情況，維權(quán)網(wǎng)的編輯聯(lián)系到了“新地標(biāo)逸墅”北京售樓處一位售樓小姐，售樓小姐向維權(quán)網(wǎng)編輯介紹說：該項(xiàng)目由秦皇島市二十強(qiáng)企業(yè)“田氏集團(tuán)”投資開發(fā)，是以新農(nóng)居項(xiàng)目立項(xiàng)開發(fā)，別墅項(xiàng)目總建筑面積58000平方米。
這位售樓小姐還表示，“新地標(biāo)逸墅”項(xiàng)目規(guī)劃為獨(dú)棟別墅、聯(lián)排別墅、花園洋房三種形態(tài)，目前沒有正式開盤，處于內(nèi)部認(rèn)購階段，推出的特價房需一次性付款，如果看中房子需要交10萬元訂金，該別墅目前均價5000至8000每平方米，已經(jīng)開始正式對外銷售。
維權(quán)網(wǎng)編輯來到位于北京京廣中心附近的“新地標(biāo)逸墅”售樓處，銷售人員李先生告訴維權(quán)網(wǎng)編輯，現(xiàn)在還辦理不了產(chǎn)權(quán)證，但補(bǔ)充解釋說“因?yàn)楝F(xiàn)在沒有拿到相關(guān)證件，但是我們肯定能拿到產(chǎn)權(quán)證。”然后拿出一份“承諾書”，“為了打消您的疑慮我們承諾您兩年內(nèi)辦不到產(chǎn)權(quán)證，無條件退款給您!該承諾書作為 合同附件一樣具有法律效率。”銷售人員向維權(quán)網(wǎng)編輯保證道。
維權(quán)網(wǎng)編輯注意到，該承諾書落款者是“北京中盛擎天房地產(chǎn)開發(fā)有限公司”。
從“新地標(biāo)逸墅”銷售人員出示的“證明文件”上來看，該項(xiàng)目的批復(fù)文件及土地來源均屬于新農(nóng)居建設(shè)。不僅沒有房地產(chǎn)開發(fā)所需的的“五證”，而且還以新農(nóng)居項(xiàng)目立項(xiàng)從事國家明令禁止的低密度別墅項(xiàng)目的開發(fā)。
從“新民居”到“新地標(biāo)逸墅”，在國家三令五申禁止容積率低于1.0的低密度別墅類房地產(chǎn)土地供應(yīng)的禁令下，“新地標(biāo)逸墅”為何能拔地而起?并且在沒有取得房地產(chǎn)開發(fā)“五證”的前提下，為何又能公開的建設(shè)并銷售?
據(jù)了解，大蒲河村已經(jīng)從昌黎縣大浦鎮(zhèn)劃歸北戴河新區(qū)，所在區(qū)域?qū)儆谛姓䥇^(qū)規(guī)劃，是北戴河新區(qū)的黃金地段。常書記坦誠的說：“從2007年拆遷至今，新農(nóng)居改造進(jìn)展緩慢，主要是村民不配合。另外，考慮到夏季，到南戴河旅游的人多，拆遷動靜太大，現(xiàn)在拆遷基本停滯。”
據(jù)常書記介紹，新農(nóng)居項(xiàng)目是由一家房地產(chǎn)公司參與建設(shè)的，房地產(chǎn)公司除了樓房的建設(shè)，還要負(fù)責(zé)村里的道路、水電及基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)。房地產(chǎn)公司建設(shè)新農(nóng)居是微利的，為了回報房地產(chǎn)公司，他們拿出一塊靠海邊的土地，蓋兩排“別墅”，作為這家房地產(chǎn)公司的收益。
常書記還表示，大蒲河村已經(jīng)劃歸北戴河新區(qū)，而且屬于行政區(qū)地塊，這里的房價還在上升，剩下的新農(nóng)居改造還要進(jìn)行。至于消費(fèi)者最為關(guān)心的房產(chǎn)證問題，常書記也未給具體時間，只是說項(xiàng)目全部完成，省里驗(yàn)收通過后會給辦理房產(chǎn)證。
根據(jù)我國當(dāng)前法律規(guī)定，對于房屋的買賣要求證件齊全，購房者在購房時應(yīng)要求房地產(chǎn)開發(fā)商和銷售商提供齊全的“五證”、“二書”，這是法律對銷售方的基本要求。
一位房地產(chǎn)銷售業(yè)內(nèi)資深人士向編輯表示，住建部、國家發(fā)改委、國家工商行政管理總局在關(guān)于進(jìn)一步整頓規(guī)范房地產(chǎn)交易秩序的通知中規(guī)定：未取得商 品房預(yù)售許可證的項(xiàng)目，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得非法預(yù)售商品房，也不得以認(rèn)購(包括認(rèn)訂、登記、選號等)、收取預(yù)定款性質(zhì)費(fèi)用等各種形式變相預(yù)售商品房。
維權(quán)網(wǎng)就此事咨詢了房地產(chǎn)領(lǐng)域的律師，律師告訴編輯：在未取得法定售房資格的條件下預(yù)售樓盤，買賣雙方都要承擔(dān)違法的風(fēng)險。開發(fā)商將面臨違法受 罰和毀譽(yù)的風(fēng)險。一旦無證售房行為被查處，經(jīng)濟(jì)上要受到處罰，企業(yè)形象和信譽(yù)也要受到損害。開發(fā)商和認(rèn)購人都要面臨政策風(fēng)險。比如項(xiàng)目因其他原因停滯的 話，開發(fā)商起碼要承擔(dān)退還訂金或房款的責(zé)任，認(rèn)購人則要面臨開發(fā)商無力或拒不退還全額訂金或房款的風(fēng)險。沒有預(yù)售許可證，開發(fā)商的資格難以保障，認(rèn)購人的 投資安全就難以保障。特別像“新地標(biāo)逸墅”這樣的樓盤，“五證”全無，僅憑一張收據(jù)和一個內(nèi)部認(rèn)購協(xié)議，消費(fèi)者的權(quán)益更無法保障。
這樣的事例無獨(dú)有偶。
有網(wǎng)友提供消息說由焦作萬豪置業(yè)有限責(zé)任公司開發(fā)的樓盤“馬澗嘉苑”在沒有任何證件的情況下，大張旗鼓公然向廣大消費(fèi)者出售房子。為了證實(shí)，記者在5月12日下午3時，以購房者的身份來到焦作市解放西路的“馬澗嘉苑”營銷咨詢中心。售樓部的一位置業(yè)顧問熱情招呼記者坐下，介紹項(xiàng)目最新進(jìn)展情況。
她說，馬澗嘉苑共五棟樓，這五棟樓已經(jīng)全部封頂，并說這五棟樓賣得特火。其中五號樓已經(jīng)團(tuán)購出去，其他樓也銷售過半，剩余樓房前來看樓交定金的也不少。很多已經(jīng)簽訂了購房協(xié)議。要買快買，正好5月作為特惠月，購房一次性付款九七折優(yōu)惠，分期付款九八折優(yōu)惠，同時還可參加幸運(yùn)轉(zhuǎn)盤抽獎活動，最高優(yōu)惠2萬元。
當(dāng)記者問及相關(guān)手續(xù)時，售樓小姐說：“我們現(xiàn)在五證還沒有辦下來，最快還需要2個月才能辦下來土地證，但證一辦下來我們就要漲價了。當(dāng)前均價每平方米不到3000元，一旦土地證件下來了，這個價格不可能賣。” 當(dāng)記者疑惑會不會買成了小產(chǎn)權(quán)房，售樓小姐說：“我們的土地是經(jīng)過拍賣的土地，絕對是大產(chǎn)權(quán)房。”
當(dāng)記者要求看購房合同時，售樓小姐說：“土地證辦下來前，房管局是不會給我們購房合同的，現(xiàn)在的購房合同也只是購房協(xié)議，蓋有我們開發(fā)公司的公章。”當(dāng)記者要求看協(xié)議時，她說，經(jīng)理不在。
隨后記者實(shí)地查看了正在熱銷的5棟樓，這些樓房確實(shí)已經(jīng)封頂，工地上幾名工人正在進(jìn)行內(nèi)部粉刷。
根據(jù)房產(chǎn)法 相關(guān)規(guī)定：任何一家開發(fā)商在售房時都應(yīng)該具備《建筑用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程開工建設(shè)許可證》、《國有土地使用權(quán)證》、《建筑工程施工許可證》和《商 品房銷售（預(yù)售）許可證》“五證”。此外，還應(yīng)該具備《商品房質(zhì)量保證書》和《商品房使用說明書》“兩書”。而在這“五證”中，最重要的是《國有土地使用 權(quán)證》和《商品房銷售（預(yù)售）許可證》，它們表明所售房屋是合法項(xiàng)目。同時，重要證件要懸掛在售樓部醒目位置，以供消費(fèi)者核實(shí)。記者在“馬澗嘉苑”的營銷咨詢中心沒有看到任何證件，同時售樓小姐也驗(yàn)證了讀者說法。
但是“馬澗嘉苑”“五證”無一證便開始銷售，這顯然是在違法操作。不少市民在不明真相的情況下，受到不法開發(fā)商和銷售人員低價的蠱惑和誘騙，盲目購買違法建設(shè)的房屋后，不僅房屋質(zhì)量缺乏保證，且房屋財產(chǎn)的合法性得不到有效保障，造成 大量糾紛，因此購買五證不全的項(xiàng)目，購房者需要謹(jǐn)慎權(quán)衡。
