萬科“撞到了槍口上”。
5月23日，萬科位于河北香河的歡慶城項目被叫停。該項目是萬科聯(lián)合五礦置業(yè)開發(fā)。同時停工的還有萬通地產(chǎn)(5.19,-0.04,-0.76%)、綠地集團等數(shù)家知名地產(chǎn)商，他們均在河北香河圈地千畝以上開發(fā)大盤。
上述公司表示，停工、停售是為了配合國土督察對河北香河大規(guī)模的違規(guī)用地調(diào)查。
5月15日，香河多幅土地違規(guī)被曝光。24日，河北省監(jiān)察廳對香河縣土地違規(guī)案9名責任人作出處理，其中香河縣縣長被建議免職。
但此次香河土地違規(guī)案絕不是處理幾個責任人那么簡單。涉嫌違規(guī)用地的土地上，已建成房屋已被出售的問題也浮出水面，數(shù)百名萬科歡慶城首期購房人被套，或?qū)⒚媾R退房或取消購房合約。
在當?shù)赝度刖拶Y的品牌開發(fā)商如何與業(yè)主協(xié)商解決已售房屋？開發(fā)商與違規(guī)的地方政府如何面對新的糾紛可能？
數(shù)百名業(yè)主“被退房”
“想不到，萬科歡慶城項目淪陷。”24日下午6時，買了歡慶城一期的王斌(化名)對記者沮喪地表示。
5月24日，位于河北香河的五礦萬科歡慶城一期、二期在建工地上，施工人員已經(jīng)全部撤出，工地、售樓處大門均貼上了“香河縣住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局”的封條。
“這個項目已經(jīng)被正式叫停，”國家土地督察北京局副專員任洪昌稱，因存在十分嚴重的土地違規(guī)問題，督查組責令萬科歡慶城停工停建。該項目共占地420多畝，其中占用新民居建設(shè)周轉(zhuǎn)用地指標389畝。這389畝土地，本是用于當?shù)卮迕竦幕剡w安置的。
令督查組頭痛的是，歡慶城項目一期300套房源，已經(jīng)全部售出。這導致該地塊無法恢復原狀。
存在同樣問題的，還有萬通地產(chǎn)開發(fā)的紫藤堡項目，其200余套房源也已被出售。
督查組提出的方案是，勸說萬科公司退還300套房源的購房款，取消交易，政府再以成本價回購這些房子，交給原地村民作為安置房；萬通等公司的已出售房源，目前暫未有處理意見。
對此，萬科內(nèi)部人士24日對本報記者表示，公司暫未接受上述方案，因其涉及到已出售的房屋的買家。目前，正在與提出疑問的買房人協(xié)商溝通；也正在聯(lián)系國土部門以及當?shù)卣嚓P(guān)部門，了解具體情況，協(xié)商解決方案。
本報記者統(tǒng)計，僅萬科歡慶城和萬通紫藤堡項目，可能涉及到的被迫退房的業(yè)主就超過500人。這只是香河違規(guī)土地的一部分。
24日下午6時，王斌對本報記者表示，他也是上午剛剛得知項目停工的事情，目前正在與萬科公司聯(lián)系溝通，萬科尚未給出具體的解決方案。他透露，萬科有關(guān)負責人及部分買房的業(yè)主下午一直開會研究，有些業(yè)主并不同意退房，有些提出了買房之后這段時間所付房款的利息損失等問題。
萬科有關(guān)人士對記者表示，由于事情發(fā)生得太突然，目前還沒有一個一攬子解決方案出來，但公司肯定會給購房人一個交代。
誰來買單？
“國內(nèi)最頂級的幾家開發(fā)商都栽在香河了。”5月24日，北京一家房企內(nèi)部人士對記者說。
五礦萬科歡慶城僅是香河土地違規(guī)的縮影。香河縣政府有關(guān)人士承認，該縣至少有上千畝土地涉嫌違規(guī)。5月初，國家土地督察進駐香河，開始進行調(diào)查。
五礦萬科歡慶城項目地塊，原屬河北香河蔣辛屯鎮(zhèn)小馬坊村村民集體所有。2010年7月、9月，五礦萬科聯(lián)合通過摘牌方式取得該地塊，整個項目規(guī)劃開發(fā)一座田園及生態(tài)新城，涉及土地千畝以上。
熟悉土地交易的地產(chǎn)界人士對本報記者說，由于國土部對出讓土地有面積限制，目前地方政府出讓土地、發(fā)放土地證都是分批進行，因此，2010年7月、9月，五礦置業(yè)及萬科分兩次公布獲得河北香河地塊，總共約為100萬平方米，費資約5億元，雙方各占50%股權(quán)。
其一期開發(fā)約420畝，即約28萬平方米。
北京萬科方面對記者稱，對于香河地塊，五礦萬科是通過公開交易市場獲取土地，各項開發(fā)手續(xù)完備齊全，并不明白怎么會出現(xiàn)被叫停的情況。
萬通地產(chǎn)有關(guān)人士也表示，紫藤堡項目當初是在公開市場，即通過招拍掛程序拿地，手續(xù)齊全。
上述公司表示，目前都配合國土督察進行了項目暫停施工和銷售，等待進一步的溝通。
據(jù)萬科2010年9月份公告顯示，其當月獲取河北廊坊香河2010-35~40地塊，項目凈占地面積約28.1萬平方米，計容積率建筑面積約42.0萬平方米。萬科擁有該項目50%權(quán)益，需支付地價款1.7億元。按此計算，五礦萬科獲得該幅土地的樓面地價不足千元/平方米，項目一期為別墅產(chǎn)品，面積220-260平方米，平均售價為11000元/平米，每套約為240萬-280萬。
按照國家土地督察北京局的說法，萬科被要求退還房款，并按成本價由政府回購所出售房源。如接受該方案，則意味著，萬科將不得不承擔購房人利息、土地款、管理費、人工費等等損失，涉及資金可能將達數(shù)千萬元。而且，整個歡慶城項目是否還能進行下去，也是個未知數(shù)。
“如果開發(fā)商是通過招拍掛方式公開獲取土地，且項目開發(fā)五證齊全，購房人也是通過正規(guī)途徑買房，則地方政府涉嫌違規(guī)用地、賣地，開發(fā)商和購房人都有權(quán)向有關(guān)部門進行索賠。”國土資源部土地勘察院副總工程師鄒曉云認為，如果地方政府真是“以租代征”，且沒有如實告知開發(fā)商，則其存在嚴重的違約及欺詐行為。
他表示，一般情況下，地方政府和開發(fā)商會選擇協(xié)商解決問題。但之前也有案例顯示，開發(fā)商因為地方政府違約損失很大，無法向股東和投資者交代，從而提起訴訟。
三四線城市的風險
香河土地違規(guī)背后，是持續(xù)的宏觀調(diào)控之下，地產(chǎn)商深入三四線城市的經(jīng)營，存在很大的風險。
隨房企深入到更多的二、三線城市發(fā)展，地方政府誠信風險，在各地顯現(xiàn)。幫開發(fā)商做項目前期規(guī)劃設(shè)計的九洲遠景(上海)公司負責人付春華告訴記者，在房企與各個地方政府簽訂一級開發(fā)合同之后，雖然幫助地方政府支付了一級開發(fā)及拆遷補償安置費用，但常面臨后續(xù)二級市場出讓價格變化的風險。
一家在三亞市屬區(qū)縣進行數(shù)千畝項目開發(fā)的地產(chǎn)商對記者透露，后續(xù)土地手續(xù)的辦理，地價可能會上升，目前正與該區(qū)縣政府進行協(xié)商。
另一家在深市上市的深圳房企負責人抱怨，地方政府往往約好的東西就會反悔，承諾給企業(yè)的補償?shù)冉?jīng)常不能兌現(xiàn)。
事實上，由于拆遷補償僅為1000余元/平方米，香河蔣辛屯鎮(zhèn)小馬坊村村民從2010年上半年起，就開始了上訪維權(quán)之路，一直持續(xù)到事發(fā)前。
“農(nóng)民上訪萬科歡慶城的土地權(quán)屬，被征地農(nóng)民可能成為業(yè)主數(shù)十年揮之不去的夢魘。”一位購買了歡慶城一期的業(yè)主表示。
“萬科拿地前應該注意到這些問題，防范一下可能的風險。”華南一家大型房企業(yè)投資部人士對記者表示，香河土地違規(guī)、打擦邊球問題存在多年，萬科拿地前未進行詳盡調(diào)查，或者看到了問題，但未評估其風險。
資深地產(chǎn)戰(zhàn)略顧問張朝峰指出，二三線城市的游戲規(guī)則不規(guī)范，尤其是土地市場環(huán)境不規(guī)范，本地開發(fā)商和外來大鱷可以輕松拿到核心地段的低價土地，而外來普通開發(fā)商則只能從招拍掛市場取得土地，地方政府征地的來源和方式，更往往無從把握和了解。
