據(jù)清科研究中心最新數(shù)據(jù)顯示,2011年的1月~2月,房地產(chǎn)行業(yè)的并購位居所有行業(yè)并購首位。短短兩個月里,房地產(chǎn)行業(yè)共完成22起并購交易,超過2009年全年的并購案例數(shù),并購金額11.50億美元,相當于去年全年并購總額的一半。

　　“斷尾”計

　　中小房企開始選擇轉(zhuǎn)讓旗下項目求生。上海聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易所網(wǎng)站上,近期處于掛牌轉(zhuǎn)讓期限內(nèi)的項目,涉及融資的達209起,其中房地產(chǎn)行業(yè)項目23起,位列第一。

　　以近期頗受關(guān)注的華麗家族轉(zhuǎn)讓項目股權(quán)為例,該事件被業(yè)內(nèi)形容為華麗家族“賣子求生”。3月14日,華麗家族發(fā)布公告稱,該公司將其持有的上海弘圣房地產(chǎn)開發(fā)有限公司31.5%的股權(quán)一次性出讓給上海弘圣房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的另一股東搜候(上海)投資有限公司(SOHO中國全資公司),總價約為7.88億元。公告顯示,截至2011年2月28日,上海弘圣總資產(chǎn)為21.98億元,負債為13.91億元,凈資產(chǎn)為8.07億元。

　　事實上,2009年8月,華麗家族就曾擬購盛大地產(chǎn)持有的弘圣公司,成為華麗家族全資子公司。然而,隨即地產(chǎn)融資大幅收緊,受此影響,華麗家族僅向盛大公司支付4.5億元,尚有3.33億元無力支付。

　　華麗家族此次轉(zhuǎn)讓弘圣公司股權(quán)主要是回籠資金。華麗家族相關(guān)負責人表示,本次交易將產(chǎn)生約3.6億元的投資收益,這將有利于提高公司整體資產(chǎn)的盈利能力,同時將滿足公司的現(xiàn)金流、改善公司的財務狀況。

　　華麗家族“賣子求生”并非個案。今年1月底,佳兆業(yè)集團發(fā)布公告稱,集團的間接全資附屬公司佳兆業(yè)地產(chǎn)(深圳)有限公司與深圳市科拓建筑工程有限公司訂立協(xié)議,擬以6.72億人民幣收購深圳科拓建筑旗下的浙江伍豐置業(yè)有限公司100%股權(quán),以及浙江伍豐置業(yè)持有的土地項目。據(jù)悉,在出讓股權(quán)前,浙江伍豐已經(jīng)負債累累。

　　北京保豐永泰投資顧問公司相關(guān)負責人張皓在接受媒體采訪時表示,今年來確實不少中小房企因為債務關(guān)系或信貸趨緊等政策因素,不得不轉(zhuǎn)讓旗下項目。但即使因資金緊張而“斷尾求生”,公司同樣能取得不錯收益,資金問題緩解可以保證企業(yè)的后續(xù)發(fā)展。

　　記者在采訪中了解到,資金吃緊的開發(fā)企業(yè)當前所做的不僅僅是“斷尾”保命。在政策調(diào)控影響下,開發(fā)商對未來市場預期也發(fā)生了轉(zhuǎn)變。多家在市場火熱的時候激進進取的開發(fā)商選擇了收縮戰(zhàn)線、轉(zhuǎn)型求生。

　　收縮戰(zhàn)線與合縱連橫

　　根據(jù)北京貝塔咨詢有限公司測算,截至2010年中期,101家地產(chǎn)上市公司的存貨合計達13600億元,已訂約但未撥備的承諾資本支出達3500億元人民幣,合計存貨占款超過17000億元,較2009年底增長3000多億,資產(chǎn)增速達到42%,平均超速24%,剔除股權(quán)融資影響,超速擴張的企業(yè)達到了六成。

　　但在地產(chǎn)界“資金為王”的規(guī)則下,強勁資金需求以及趨向封閉的融資渠道,使得眾多開發(fā)商選擇了收縮戰(zhàn)線或者尋求合作。

　　近日,上海聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易所發(fā)布的公告顯示,上海城開集團合肥置業(yè)有限公司100%股權(quán)及2.39億元債權(quán)正在掛牌交易,掛牌價格共計5億元。另外,加上1月12日,上實控股以5.64億的價格出售河北永新公司78.13%股份,近兩個月上實控股出售的資產(chǎn)總額約為43億元人民幣。

　　業(yè)內(nèi)人士認為,上海城開此番大規(guī)模轉(zhuǎn)讓資產(chǎn),是為了補充公司的資金,并為其在上海徐家匯的一個商業(yè)綜合體項目作資金準備。據(jù)了解,該項目的總投資額預計高達300億元。

　　易居中國分析師薛建雄告訴記者,這整個項目的投資對資金運作的要求相當高。他認為,如此規(guī)模的商業(yè)項目,僅前期投入的資金就很大。且商業(yè)綜合體運作方式和住宅完全不同,其再投資過程中基本上是沒有短期的資金回籠渠道。

　　業(yè)內(nèi)人士認為,在融資趨難大背景下,上海城開是有意收縮戰(zhàn)線,專注一線城市開發(fā)。上實控股執(zhí)行董事、上海城開集團總經(jīng)理倪建達亦印證了這一猜測,他近日表示,上海城開將加大對一線城市的開發(fā)力度,收縮二三線城市投資,同時加大對一線城市綜合體的投資。

　　而同樣于近日意欲轉(zhuǎn)讓旗下優(yōu)質(zhì)地塊的杭鋼地產(chǎn),則選擇收縮戰(zhàn)線專注二線城市開發(fā)。3月16日,杭鋼地產(chǎn)將旗下的房產(chǎn)子公司——上海杭鋼嘉杰實業(yè)有限公司打包轉(zhuǎn)讓。

　　杭鋼旗下杭州紫元教育投資有限公司總經(jīng)理張永杰表示,之所以轉(zhuǎn)讓上海的優(yōu)質(zhì)商業(yè)地塊,是因為杭鋼地產(chǎn)調(diào)整發(fā)展戰(zhàn)略,即以長三角為中心專注二三線城市發(fā)展。同時,他也坦陳,此番轉(zhuǎn)讓也有平衡資金方面的考慮。

　　建發(fā)房產(chǎn)上海公司一位負責人對記者表示,杭鋼地產(chǎn)作為年銷售額僅有11.35億元的開發(fā)企業(yè),運作一個前期投入就超過20億元的項目,在當前房地產(chǎn)融資幾近陷入絕境的大背景下,開發(fā)難度過大。

　　一位業(yè)內(nèi)資深人士表示,在市場環(huán)境不看好的情況下,開發(fā)商選擇合作開發(fā)不僅可以分攤資金壓力,更分攤了風險。與其直面競爭,不如握手合作,這是減少競爭的最好辦法。