來(lái)源：觀點(diǎn)網(wǎng) 劉子棟
近年來(lái)，債務(wù)漩渦中的萬(wàn)達(dá)集團(tuán)已將其商業(yè)板塊萬(wàn)達(dá)商管，視為風(fēng)險(xiǎn)出清的利器。
去年至今，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)萬(wàn)達(dá)商管已對(duì)將近30座萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)進(jìn)行了退出。包括上海金山萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、廣州蘿崗萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、湖州萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、太倉(cāng)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、煙臺(tái)芝罘萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、宜春萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)和東莞厚街萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，以及廈門殿前萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、呼和浩特萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、�？谌f(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、福州白湖亭萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、合肥萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)等。
陸續(xù)的資產(chǎn)出售，對(duì)萬(wàn)達(dá)商管履行對(duì)賭協(xié)議提供了一定的支持，但基本算是杯水車薪。
該公司期待的是單次上百億的“大水漫灌”。但在目前整個(gè)零售消費(fèi)大環(huán)境疲弱的情況下，資金方整體持謹(jǐn)慎態(tài)度，這不是個(gè)容易達(dá)成的目標(biāo)。就算萬(wàn)達(dá)商管的業(yè)績(jī)正在持續(xù)回暖。
來(lái)自《大連萬(wàn)達(dá)商業(yè)管理集團(tuán)股份有限公司公司債券中期報(bào)告（2024年）》數(shù)據(jù)，2024年上半年，大連萬(wàn)達(dá)商管（下稱萬(wàn)達(dá)商管）期內(nèi)營(yíng)業(yè)收入268.5億元，同比增長(zhǎng)5.5%，毛利率提升0.99個(gè)百分點(diǎn)至65.62%。
其中，最核心的占總收入比重90.87%的投資物業(yè)租賃及管理業(yè)務(wù)，收入243.99億元，同比增長(zhǎng)5.6%，毛利率從69.4%提升到71.37%；
酒店運(yùn)營(yíng)營(yíng)業(yè)收入從7.89億元下跌至5.98億元，毛利率跌至36.32%；其他收入從去年同期15.54億元增長(zhǎng)至18.53億元，反映萬(wàn)達(dá)商管正在加速處理旗下資產(chǎn)，甚至令該部毛利率都出現(xiàn)了負(fù)值。
債務(wù)方面，截至2024年6月末，萬(wàn)達(dá)商管合并口徑有息負(fù)債1375.61億元，其中一年內(nèi)到期的有息負(fù)債302.69億元。
而非合并口徑，萬(wàn)達(dá)商管期末有息債務(wù)余額342.17億元，公司信用類債券60.53億元；銀行貸款85.4億元；非銀行金融機(jī)構(gòu)貸款127.74億元；其他有息債務(wù)68.5億元。
其中，6 個(gè)月以內(nèi)需要償還的金額為34.84億元，當(dāng)中絕大多數(shù)是公司債。例如本金金額達(dá)11.1738億元，今年10月9日到期的“20萬(wàn)達(dá)02”公司債。
與之對(duì)應(yīng)，萬(wàn)達(dá)商管期末在手現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物余額為104.85億元。
看似寬裕，但萬(wàn)達(dá)商管在2025年也將有多筆債券到期，如一筆余額4億美元的境外債，將要在2025年1月20日到期，境內(nèi)“23大連萬(wàn)達(dá)MTN001”的最近行權(quán)日也定在明年3月22日。另外，萬(wàn)達(dá)商管還需要籌集一些資金，來(lái)支付部分選擇退出的Pre-IPO股權(quán)回購(gòu)款項(xiàng)。
更重要的是，萬(wàn)達(dá)商管在公開(kāi)市場(chǎng)再融資渠道還暫未得到恢復(fù)。不過(guò)該公司也一直沒(méi)有放棄以其他方式獲取源頭活水。
市場(chǎng)消息，萬(wàn)達(dá)商管旗下最新被擺上貨架的項(xiàng)目相信是杭州拱墅區(qū)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)。資料顯示，它是杭州首家開(kāi)業(yè)的萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，于2014年12月開(kāi)業(yè)，總建筑面積約35萬(wàn)平方米，其中商業(yè)建筑面積約15萬(wàn)平方米。
另外，根據(jù)債券中期報(bào)告披露，萬(wàn)達(dá)商管已將宜春項(xiàng)目（宜春萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)）、長(zhǎng)春紅旗街項(xiàng)目（長(zhǎng)春紅旗街萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)）、圣汐游艇相關(guān)資產(chǎn)重分類至持有待售資產(chǎn)，這部分資產(chǎn)金額達(dá)51.25億元。
其中，工商信息顯示，萬(wàn)達(dá)商管已在此前7月初退出宜春萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)；圣汐游艇則據(jù)信在今年4月份，已由萬(wàn)達(dá)同意出售給獅心資本。上述這些交易有望在不久后最終完成。
而8月8日，據(jù)市場(chǎng)消息萬(wàn)達(dá)商管宣稱獲得多家銀行承諾提供逾100億人民幣貸款，用于購(gòu)回Pre-IPO股權(quán)部分回購(gòu)款項(xiàng)。
在此消息的背后，萬(wàn)達(dá)商管仍然是全球第一大商業(yè)物業(yè)業(yè)主（以持有及管理商業(yè)物業(yè)可出租面積排名），目前其正常經(jīng)營(yíng)，包括項(xiàng)目落地和拓展也并未中斷。包括北京沙河萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、珠海斗門世榮萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、杭州臨平萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)等項(xiàng)目將在年內(nèi)陸續(xù)開(kāi)業(yè)。
與此同時(shí)，隨著重資產(chǎn)項(xiàng)目的大規(guī)模出售，萬(wàn)達(dá)商管正逐步實(shí)現(xiàn)“變輕”的戰(zhàn)略。而其輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)平臺(tái)珠海萬(wàn)達(dá)商業(yè)管理集團(tuán)股份有限公司，也是萬(wàn)達(dá)商管現(xiàn)時(shí)最重要的資產(chǎn)和討價(jià)還價(jià)的資本。
債券中期報(bào)告就披露，2024年上半年，珠海萬(wàn)達(dá)商管主營(yíng)業(yè)務(wù)收入達(dá)295.6億元，主營(yíng)業(yè)務(wù)利潤(rùn)154.56億元。如此表現(xiàn)得以讓其吸引一些投資者的關(guān)注。
2023年12月，萬(wàn)達(dá)商管與原珠海萬(wàn)達(dá)商管Pre-IPO最大投資者太盟投資集團(tuán)（PAG）的融洽“和談”，以及珠海萬(wàn)達(dá)商管新控制方大連新達(dá)盟得以成立，原因就在于太盟投資仍對(duì)珠海萬(wàn)達(dá)商管的前景保持樂(lè)觀。
當(dāng)時(shí)有資料顯示，自太盟投資等投資人于2021年8月投資珠海萬(wàn)達(dá)商管以來(lái)，其已連續(xù)3年超額完成業(yè)績(jī)目標(biāo)，對(duì)股東的分紅豐厚，分別為2021年46億元、2022年67億元以及2023年88億元。
到今年3月，相信在太盟投資的帶頭前線下，中信資本、AresManagement旗下基金（Ares）、阿布扎比投資局（ADIA）旗下全資子公司PlatinumPeony和穆巴達(dá)拉投資公司，在大連與萬(wàn)達(dá)商管簽約，宣布向大連新達(dá)盟投資約人民幣600億元，以控制后者60%股權(quán)。
只是，這筆國(guó)內(nèi)近5年最大的私募股權(quán)交易仍在路上，只因珠海萬(wàn)達(dá)商管股權(quán)解凍目前尚未有很明確的時(shí)間表。
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