除租金水平外，毛利率還與商管輸出模式有關(guān)。
寶龍商業(yè)大部分項(xiàng)目采取委托管理模式進(jìn)行輸出，這種模式下，寶龍商業(yè)全權(quán)接管業(yè)主的商用物業(yè)，有較高自主權(quán)，但需承擔(dān)較高的運(yùn)營(yíng)及人力成本，盈利空間有一定限制。
目前，寶龍商業(yè)旗下主要以寶龍一城、寶龍城、寶龍廣場(chǎng)、寶龍?zhí)斓丶皩汖埿菂R五個(gè)品牌對(duì)外輸出，產(chǎn)品線較為多元。其中，寶龍廣場(chǎng)是主力產(chǎn)品線，寶龍商業(yè)旗下過(guò)半項(xiàng)目均采取該產(chǎn)品線進(jìn)行輸出。
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出租率方面，主力產(chǎn)品線的寶龍廣場(chǎng)出租率相對(duì)較低，最新出租率為91.90%。與之相對(duì)，華潤(rùn)萬(wàn)達(dá)生活和珠海萬(wàn)達(dá)商管旗下購(gòu)物中心項(xiàng)目的最新平均出租率分別為96.4%、98.8%。
對(duì)于商管公司而言，寶龍商業(yè)目前項(xiàng)目出租率并不算太高。
觀點(diǎn)指數(shù)認(rèn)為，雖然寶龍商業(yè)毛利率和出租率維持在相對(duì)穩(wěn)定水平，但對(duì)比其他上市商管企業(yè)，并不具備較大優(yōu)勢(shì)。未來(lái)，在守住毛利率和出租率的基礎(chǔ)上，還需要通過(guò)其他方式提升在商管市場(chǎng)上的競(jìng)爭(zhēng)力。
據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)觀察，寶龍商業(yè)計(jì)劃推動(dòng)數(shù)字化體系建設(shè)，達(dá)到降本增效的效果。其中，會(huì)員體系被視作重要的運(yùn)營(yíng)標(biāo)準(zhǔn)，截止到2022年中期，寶龍商業(yè)會(huì)員總數(shù)達(dá)到560萬(wàn)，較2021年底提升約31%，實(shí)現(xiàn)大幅增長(zhǎng)，其次會(huì)員消費(fèi)占比超17%。
會(huì)員消費(fèi)意味著穩(wěn)定的消費(fèi)客群，除推動(dòng)會(huì)員數(shù)量增長(zhǎng)外，消費(fèi)粘性的增加也至關(guān)重要。
未來(lái)，寶龍商業(yè)更多需要考慮的是如何將龐大的會(huì)員資源轉(zhuǎn)化為消費(fèi)動(dòng)力。
商管收入受市場(chǎng)影響增大
根據(jù)收費(fèi)類(lèi)型，寶龍商業(yè)對(duì)外輸出的商業(yè)運(yùn)營(yíng)服務(wù)主要分為三部分，即市場(chǎng)研究及定位、商戶招攬及籌備開(kāi)幕服務(wù)、商業(yè)運(yùn)營(yíng)及管理服務(wù)和商業(yè)物業(yè)租賃收入。
其中收入占比最大的是商業(yè)運(yùn)營(yíng)及管理服務(wù)，該項(xiàng)業(yè)務(wù)2022上半年收入約8.54億元，同比增加約21.4%，占總收入的67.5%。
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據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)了解，該部分服務(wù)主要包括零售商業(yè)物業(yè)管理服務(wù)、租戶管理及收租服務(wù)和其他增值服務(wù)，主要采取固定+傭金制的收入方式。傭金制主要會(huì)參考市場(chǎng)費(fèi)率及同區(qū)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手費(fèi)率進(jìn)行定價(jià)，比例上升說(shuō)明收入受市場(chǎng)影響性增大，此外還與項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)情況高度關(guān)聯(lián)。
而市場(chǎng)研究及定位、商戶招攬及籌備開(kāi)幕服務(wù)的收入約為0.95億元，同比減少約30.3%，占總收入約7.5%。該部分業(yè)務(wù)采取固定費(fèi)用收取方式，以項(xiàng)目的品牌、規(guī)模及地點(diǎn)，以及項(xiàng)目招商運(yùn)營(yíng)的復(fù)雜程度等因素收取固定費(fèi)用，比例下降說(shuō)明固定收入比例下降。
最后是商業(yè)物業(yè)租賃服務(wù)，該部分收入約0.75億元，同比下跌約26.3%，占總收入約5.9%。主要是向業(yè)主租賃購(gòu)物街單位及商場(chǎng)，并分租予租戶，以向租戶收取的租金收入為主，下滑說(shuō)明分租狀況并不理想。
總體來(lái)看，寶龍商業(yè)以商業(yè)運(yùn)營(yíng)及管理服務(wù)為主要收入來(lái)源，觀點(diǎn)指數(shù)認(rèn)為，該部分業(yè)務(wù)增長(zhǎng)可以依靠新項(xiàng)目增加，但現(xiàn)有項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)提升更為重要，企業(yè)可以通過(guò)提升運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目業(yè)績(jī)獲得更多運(yùn)營(yíng)費(fèi)用。
具體落地上，需要對(duì)不同類(lèi)型項(xiàng)目采取合適的運(yùn)營(yíng)策略。一般情況下，市場(chǎng)上主要將商業(yè)項(xiàng)目分為3年以內(nèi)的培育期項(xiàng)目、3-5年的發(fā)展期項(xiàng)目，以及5年以上的成熟期項(xiàng)目。
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據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)統(tǒng)計(jì)，寶龍商業(yè)運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目中，5年以上的項(xiàng)目和3年以下的項(xiàng)目較多，占比分別達(dá)到48%和38%。因此，商業(yè)運(yùn)營(yíng)不僅需要鞏固培育期項(xiàng)目的發(fā)展，還需要對(duì)相對(duì)老舊的項(xiàng)目進(jìn)行調(diào)整更新，才能維持整體項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)質(zhì)量。
不足3年的項(xiàng)目，一般硬件設(shè)施上能滿足消費(fèi)者需求，但可能在固定消費(fèi)客源上有所欠缺，尚未走向穩(wěn)定成熟。比起招商調(diào)整，運(yùn)營(yíng)者可通過(guò)多元場(chǎng)景打造和創(chuàng)新?tīng)I(yíng)銷(xiāo)方式，以及人性化的會(huì)員服務(wù)等，與消費(fèi)者建立密切聯(lián)系，吸引更多客源。
5年以上甚至更久的項(xiàng)目，由于運(yùn)營(yíng)時(shí)間較長(zhǎng)，通常會(huì)有結(jié)構(gòu)不合理、功能不齊全、消費(fèi)者印象固化等缺點(diǎn)，難以吸引和留住消費(fèi)者。這類(lèi)項(xiàng)目需要通過(guò)升級(jí)改造提升整體硬件實(shí)力，再通過(guò)調(diào)整業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)，重新定位等方式，增強(qiáng)項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)力，更好地適應(yīng)市場(chǎng)變化。
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