行業(yè)認(rèn)知的社區(qū)購物中心
中國購物中心產(chǎn)業(yè)資訊中心(中購聯(lián))參考國際標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合中國行業(yè)實際，將購物中心類型劃分為鄰里購物中心、社區(qū)購物中心、次區(qū)域購物中心、區(qū)域購物中心、超區(qū)域購物中心五類(表3)。
表3 購物中心類型劃分
我們認(rèn)為，社區(qū)商業(yè)有“三便”特點：便民消費、便利家庭、便捷交通。這“三便”特點在社區(qū)購物中心中容易實現(xiàn)，因為社區(qū)購物中心同樣具有區(qū)域購物中心的統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一招商、統(tǒng)一運營的優(yōu)勢。所以，中購聯(lián)定義的社區(qū)購物中心顯然比上述國家標(biāo)準(zhǔn)要更接近實際需要。
在實踐中，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為社區(qū)購物中心要滿足“三便”的要求其實質(zhì)是功能結(jié)構(gòu)要貼近居民基本生活需求，生活超市、休閑餐飲、家庭娛樂是基本配置，因而有商業(yè)體量小的特點。但同時又認(rèn)為其發(fā)展趨勢一是趨向于“全業(yè)態(tài)”，二是趨向于互動體驗型，三是業(yè)態(tài)功能趨向細(xì)化。于是，社區(qū)中心體量風(fēng)險就是不得不考慮的問題。
社區(qū)購物中心的不確定性競爭
縱觀國內(nèi)的社區(qū)購物中心，要真正做到“小就是美”是很難的，往往是比著區(qū)域型購物中心去做的，其原因有三。
01 | 大型購物中心對社區(qū)購物中心的擠壓
在一個規(guī)劃合理、開發(fā)有序的空間里，商業(yè)業(yè)態(tài)的地理分布是合理的，百貨公司、綜合超市、購物中心等業(yè)態(tài)以及街區(qū)商業(yè)的結(jié)構(gòu)布局基本符合需求結(jié)構(gòu)，購物中心開發(fā)也應(yīng)是呈現(xiàn)有序的購物中心種類結(jié)構(gòu)，而且空間總供給不能與總空間需求嚴(yán)重失衡。
但這些年，國內(nèi)購物中心的發(fā)展史幾乎是房地產(chǎn)開發(fā)的跟隨史，只有土地規(guī)劃，沒有商業(yè)規(guī)劃，購物中心的分布既沒有商業(yè)布局，也不講商業(yè)結(jié)構(gòu)。
特別是出現(xiàn)了以商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)為名，行賣房賣鋪之實的開發(fā)模式，用建設(shè)商業(yè)地產(chǎn)項目的名義廉價大規(guī)模獲取土地資源，高價銷售商品房和商鋪，獲取超額利潤，而其開發(fā)的購物中心的布局合理和經(jīng)營好壞不是其主要考慮因素的情況下，很容易出現(xiàn)大型購物中心野蠻生長的局面。
很顯然，大型購物中心(指商業(yè)建筑面積超過5萬平方米的購物中心)是輕易可以覆蓋社區(qū)購物中心功能的。也就是說，在規(guī)劃和開發(fā)都無序的情況下，社區(qū)購物中心很可能會被不知什么時候在附近“冒”出來的大型購物中心吃掉。
02 | 購物中心同質(zhì)化對社區(qū)購物中心的擠壓
國內(nèi)購物中心的同質(zhì)化程度本來就很高，由于社區(qū)購物中心的“三便”的要求，其同質(zhì)化程度就更高。一個社區(qū)購物中心很可能會被不知什么時候“擠”出來的另一個社區(qū)購物中心所沖擊。
03 | 一二線城市軌道交通的便利對社區(qū)購物中心的擠壓
軌道交通以及軌道交通商業(yè)一方面推開了非軌道交通商業(yè)，另一方面拉近了消費者與軌道交通商業(yè)的距離。一個不是軌道交通商業(yè)的社區(qū)購物中心，很容易因為軌道交通的興起而“沖”出來的數(shù)個軌道交通商業(yè)體所淹沒。
由于城市商業(yè)規(guī)劃的缺失和購物中心開發(fā)的無序，社區(qū)購物中心的開發(fā)和經(jīng)營面臨較大的不確定性風(fēng)險，即體量小反而不安全。
例如上面提到的社區(qū)購物中心受擠壓的三個原因，就是小體量購物中心沒法面對競爭。又例如，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為的的社區(qū)購物中心發(fā)展的三個趨勢，全業(yè)態(tài)、互動體驗型、業(yè)態(tài)功能趨向細(xì)化，更受購物中心體量的限制。
這可能是國內(nèi)一些所謂社區(qū)型購物中心怎么看也是所謂“全客群”的區(qū)域型購物中心的原因�；蛘撸趪鴥�(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)的大潮中，根本沒有社區(qū)型購物中心和區(qū)域型購物中心的界線?不過，一般而言，社區(qū)商業(yè)的“三便”的要求，確實需要社區(qū)購物中心。
我們應(yīng)該清醒認(rèn)識到：在國內(nèi)開發(fā)社區(qū)型購物中心是有巨大發(fā)展空間，但更有發(fā)達國家社區(qū)購物中心沒有的不確定性風(fēng)險。因此，在國內(nèi)開發(fā)社區(qū)購物中心，除了在前期選址時要慎重考慮購物中心的種類選擇外，還要考慮購物中心體量，能否有抗得住“冒”出來、“擠”出來、“沖”出來的競爭對手沖擊的問題：小，不一定美。
�。▉碓矗褐匈徛�(lián) 作者 禹來 博士）
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