萬達賣掉萬達百貨，引發(fā)了業(yè)內(nèi)關(guān)于商業(yè)地產(chǎn)前途的思考，畢竟零售是商業(yè)的靈魂所在，現(xiàn)在靈魂似乎陷入混沌，新零售又步步緊逼，商業(yè)地產(chǎn)的處境相當尷尬呀！
但從數(shù)據(jù)上看，商業(yè)地產(chǎn)又有著火熱的市場，業(yè)內(nèi)人士預測，到2020年商業(yè)地產(chǎn)市場會達到萬億級。雖然剛過去的2018年，被稱為是地產(chǎn)艱難一年，根據(jù)地心引力的數(shù)據(jù)，2018年1-11月，商業(yè)地產(chǎn)大宗交易近90宗，其中房企參與的交易數(shù)量達51宗，占比近6成，表現(xiàn)活躍。
前有火熱行情，后有無限未知，不過看似未知，其實從蛛絲馬跡中也能得到些許線索，只有按圖索驥，才能大致明白商業(yè)地產(chǎn)該往哪兒去的問題，下面明源君結(jié)合一些實際情況談?wù)?019年的商業(yè)地產(chǎn)趨勢。
消費群體：
低齡化群體異軍突起
很多地方都會提起95后、00后開始成為市場中的消費主體，但據(jù)明源君的觀察和查證，高端消費、美容、醫(yī)療健康等領(lǐng)域的低齡化趨勢更為明顯。
雖然很多文章都在鼓吹拼多多的奇跡，但其實無論小鎮(zhèn)還是大城市消費者都傾向于追求個性化和高端化的消費。明源君三四線的同學，經(jīng)常在朋友圈里曬最新款Dior口紅，Chanel香水、MK包包，跟一二線相差無幾。
一條創(chuàng)始人徐滬生表示，2018年奢侈品在商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)依然占據(jù)上游，甚至一些新興奢侈品品牌市值也高達百億美元，并且呈現(xiàn)高端消費低齡化趨勢。
之前明源君在微博上看到一個話題，現(xiàn)在的95后、00后都用什么化妝品，網(wǎng)友的曬圖，不乏La mer、SK-2、Chanel等高端品牌，用起“前男友面膜”也是毫不手軟，其消費能力可見一斑，90后老阿姨表示受到一萬點傷害。
00后的化妝桌
看過綜藝《我家那閨女》，可能都不會忘記吳昕瓶瓶罐罐狂吃各類保健品的場景，簡直驚掉一波下巴。其實注重養(yǎng)生保健，已成為社會大勢，伴隨人們健康意識的提高，保健業(yè)迎來快速增長期，且保健業(yè)消費群體正向低齡化人群擴散。
從Swisse公布的2019年中國市場的新戰(zhàn)略中可以發(fā)現(xiàn)，中國區(qū)美容養(yǎng)顏產(chǎn)品的代言人選都是20多歲的明星，而不是30、40歲的明星，可見其年輕化的戰(zhàn)略重點。
購物中心需要特別關(guān)注這一消費趨勢，針對低齡化群體高端消費、健康保健消費的需求引進店家和品牌，并在空間設(shè)計、服務(wù)體驗方面緊貼年輕化和個性化特征。而現(xiàn)在有些購物中心已經(jīng)捕捉都這個特點，比如華潤城萬象天地去年年底在其街區(qū)搭建了一個Chanel紅色工廠展，全面展示旗下產(chǎn)品，吸引了大批人流。
業(yè)態(tài)創(chuàng)新：
寵物經(jīng)濟、兒童經(jīng)濟勢頭強勁
這年頭明源君深感如果沒有孩子還不養(yǎng)個寵物，已經(jīng)很難社交了，畢竟別人探討怎么養(yǎng)孩子，你可以交流如何養(yǎng)豬豬呀！別人曬娃你可以曬貓呀，別人夸孩子你可以夸狗呀！不擼貓擼狗又不生孩子，簡直會被懷疑是個問題青年了！
玩笑歸玩笑，但是也反映出現(xiàn)實社會的消費動力所在，只有圍繞真正的消費需求才能制勝市場。拿寵物經(jīng)濟來說，衍生寵物美容院、動物旅館、小狗日間照料中心，寵物殯葬、寵物整形，寵物醫(yī)院等服務(wù)。而據(jù)權(quán)威數(shù)據(jù)可知，2018年中國寵物行業(yè)市場規(guī)模達1708億元，而兒童經(jīng)濟市場規(guī)模已達萬億市場，兒童和寵物經(jīng)濟實在是不可小覷的消費勢力。
如何在哪些城市的商業(yè)項目中布局這兩類經(jīng)濟形態(tài)了，還得從市場潛力來說。從養(yǎng)寵物人群畫像來看，這類人群大多處于消費水平高的一二線城市，收入可觀的白領(lǐng)。所以可以考慮在一二線的商業(yè)體內(nèi)布局寵物業(yè)態(tài)，剛好一二線購物體同質(zhì)化嚴重，寵物業(yè)態(tài)可作為創(chuàng)新業(yè)態(tài)布局，其中凱德、大悅城等嗅覺敏銳的購物中心已經(jīng)開始試水了。
三四線全面進入“二胎時代”，據(jù)一份數(shù)據(jù)顯示，中國0-3歲嬰幼兒中，約有450萬位于一線城市，540萬位于二線城市，3800萬位于三四線城市及縣城、鄉(xiāng)鎮(zhèn)。而且三四線的80、90后開始成為養(yǎng)育下一代的主力軍，他們舍得為孩子花錢。
所以明源君認為可在一二線商業(yè)項目中布局寵物業(yè)態(tài)，而三四線的商業(yè)發(fā)展可重點抓住二胎紅利。
空間革命：
文化空間強勢加持
傳統(tǒng)商業(yè)中心正在以驚人的速度，無可挽回地走向衰落。年輕人追求個性表達，轉(zhuǎn)而擁抱小眾品牌，媽媽們開始網(wǎng)購，在商場逛一下午的人越來越少。
同時傳統(tǒng)購物中心也將陷入進退兩難，擁抱小眾品牌又很難把握客戶，在和電商的比拼中，競爭力不足。無論店里賣什么，購物網(wǎng)站上幾乎都能找到同款產(chǎn)品，且價格更便宜。
單純購物功能的商場已經(jīng)出局，商業(yè)地產(chǎn)正在加速進入“反購物中心”時代，做得好的商業(yè)地產(chǎn)都不再是購物場所，而開始成為文化場所、社交空間。
2018年以來，各類商業(yè)地產(chǎn)開始加持文化空間，比如2018年的最后一個月，華潤新大廈春筍旁邊，低調(diào)開業(yè)一個文化空間“前檐YAN”，開設(shè)在深圳萬象城中，屬于華潤商業(yè)板塊的自營項目。
同一時間，誠品生活深圳店在華潤的萬象天地開幕，加之已開業(yè)的西西弗里書店。華潤嘗試了單一書店、文化美學空間（前瞻）和文創(chuàng)百貨中心（誠品生活）三類文化空間形式。
誠品生活內(nèi)的文創(chuàng)產(chǎn)品
與華潤不同的是，中糧大悅城注重打造IP主題文化空間，如北京朝陽大悅城中，高曉松的“曉島”、 上海大悅城的摩坊166，沈陽大悅城的四又二分之一（當當沈陽店進駐），都是比較討好消費者的作品。
智能體驗：
新零售下，門店需要變得更智慧
新零售發(fā)端于2017年，快速發(fā)展于2018年，進入2019年，如果你還沒有跟上新零售的步伐，擁抱智慧商業(yè)，將跟時代離得漸行漸遠。
到底什么是新零售了，明源君認為知乎有個回答比較簡潔明了：有線下的門店，也可以通過線上購買物流送貨，共享數(shù)據(jù)，線上線下相互引流，并運用科技手段提升整體零售的運營效率，同時更新用戶的購物體驗。
其中運營效率和購物體驗是新零售的落腳點，所以新零售下主動利用技術(shù)手段顯得特別重要。而現(xiàn)在一些互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)如阿里、京東、蘇寧等頻頻主動滲入實體商業(yè)，對其進行改造，在這種形勢下，商業(yè)項目運營商更要主動參與，擁抱技術(shù)，不能等著被“收拾”。而要實現(xiàn)這些，需要將商業(yè)門店變得更智慧，跑通人、貨、場。
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