雖然還是全銷售、從店招到業(yè)態(tài)布局關(guān)系可以看出還是失于管理的，更談不上品質(zhì)，但也是熱熱鬧鬧，特別有生活氣息，加上街區(qū)的尖屋頂、非標(biāo)的獨(dú)棟設(shè)計(jì)，對(duì)營造一個(gè)生活街區(qū)起到了加分的效果。
好像萬達(dá)有一句廣告詞“萬達(dá)就是城市中心！”
在這座小城，它還不是城市中心，但才開業(yè)4年的時(shí)間就有今天的效果，它有可能成為這個(gè)城市的商業(yè)中心。甚至取代比它區(qū)位更好的第一、二商業(yè)中心。
老城區(qū)的商業(yè)就不值得贅述。
因?yàn)楹推渌奈寰�城市的老城區(qū)一樣都是早期的街區(qū)商鋪，已沒有改造提升空間。
倒是老城區(qū)里的“新華書店”進(jìn)行了全面的升級(jí)改造，從內(nèi)容、形態(tài)、空間都讓我有點(diǎn)意外！只是不能去計(jì)算租金和收益。
還好，就算是國企給文化商業(yè)市場(chǎng)的一個(gè)貢獻(xiàn)。
我自己給這個(gè)城市定義的第二商業(yè)中心就在我家附近，有四個(gè)購物中心，分別矗在十字路口的四個(gè)角：
西北角的“世紀(jì)天成”因?yàn)殚_發(fā)商違法斂財(cái)被抓，內(nèi)部又全部散售、沒有人管，目前除了影院和沿街的商鋪還孤零零地在堅(jiān)持，其它內(nèi)部店鋪幾乎處于癱瘓狀態(tài)。
據(jù)說這個(gè)項(xiàng)目牽涉到好多人，從政府官員到投資客，可以寫一部商業(yè)地產(chǎn)血淚史了。
西南角的“萬陽城”據(jù)說大潤發(fā)的營業(yè)額在全國還是前列的。其它空間在慘淡經(jīng)營了幾年后，去年引進(jìn)了國內(nèi)某大體檢中心，如果業(yè)主能夠“屏住氣”索性慢慢調(diào)整成“健康醫(yī)療商業(yè)城”，倒不失為可能在這個(gè)毫無商業(yè)特色的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境里脫穎而出。
東北角的“京華中心”蓋好有些日子了，廣告說今秋9月開業(yè)，但單從它的外觀設(shè)計(jì)我就替它擔(dān)心了！
這個(gè)項(xiàng)目日后如果開不好業(yè)主記得一定找設(shè)計(jì)院擔(dān)責(zé)！
有哪個(gè)購物中心外墻采用不透明的全玻璃幕墻？
目前這個(gè)城市據(jù)說最好的購物中心是位于東南角的“萬寶廣場(chǎng)”。
我去過三次。
兒子說我這個(gè)“商業(yè)一姐”不稱職，連“海底撈”都沒吃過。
因?yàn)橐抨?duì)的地方我?guī)缀醪蝗サ摹?/p>
委托別人幫我們提前拿好號(hào)，總算吃上了海底撈。
說實(shí)話，第一次的體驗(yàn)感不好！
是因?yàn)閮鹤狱c(diǎn)了一個(gè)“辣到想去上班”的鍋底。
不過讓我意外的是人均客單價(jià)100-150元的海底撈、在這個(gè)城市自從開業(yè)到現(xiàn)在據(jù)說都要排隊(duì)，再次刷新我對(duì)這個(gè)城市消費(fèi)力的認(rèn)知。
吃完飯，兒子說要“跟著一姐看商場(chǎng)”。
我自然嘚瑟起來......呵呵......
放眼望去，有點(diǎn)堵心！
因?yàn)闈M眼都是柱子、柜臺(tái)，整個(gè)空間塞得滿滿的。
我就和兒子聊起購物中心里的“透視感”！
購物中心是一個(gè)人除了家、工作之外的第三體驗(yàn)生活空間。
人們之所以愿意去，除了看場(chǎng)電影、吃頓飯、買點(diǎn)東西，“逛”是很重要的一個(gè)行為，而空間的顏值、舒適度、甚至空調(diào)冷暖、新風(fēng)系統(tǒng)都是會(huì)影響一個(gè)人去、停留、再去的意愿度。
而“透視感”對(duì)空間的美感是很重要的。
他問我如何評(píng)價(jià)萬寶和萬達(dá)？
由于占據(jù)地段優(yōu)勢(shì)，短期內(nèi)萬寶似乎比萬達(dá)要好，但是從規(guī)劃設(shè)計(jì)留下的硬傷、業(yè)態(tài)、品牌的布局、到營運(yùn)管理的細(xì)節(jié)，我個(gè)人會(huì)更看好萬達(dá)的后勁。
畢竟萬達(dá)是“科班”出生。
我問了一個(gè)在萬達(dá)經(jīng)營童裝的朋友，二樓的平均租金200元/月/平方米，綜合管理費(fèi)50元/月/平方米。三樓的餐飲平均租金也要120元，一樓的租金倒推也不會(huì)低于300元。
這樣的租金水平已超過上海郊區(qū)購物中心的水平，人均客單價(jià)也不低于上海郊區(qū)。
如果從投資回報(bào)率來看還不亞于一線城市的購物中心。
畢竟成本占了極大的優(yōu)勢(shì)。
寫到這里，我發(fā)現(xiàn)自己通篇沒有像以前一樣去挑項(xiàng)目的毛��！
雖然我看到了一籮筐的問題！
因?yàn)檫@次我只是想透過“萬達(dá)現(xiàn)象”思考商業(yè)地產(chǎn)在三四五線城市是否還存在機(jī)會(huì)？
有需求、有消費(fèi)力、沒有過度的競(jìng)爭(zhēng)、成本優(yōu)勢(shì)、不低的回報(bào)，如果加上品牌、資源、專業(yè)和用心運(yùn)作，這是否可以成為一些商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商在唱衰三四五線城市的房地產(chǎn)時(shí)，"從大城市轉(zhuǎn)戰(zhàn)小城市"的一次機(jī)會(huì)呢？
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