雖然香港零售前景依然充滿不確定性，但香港第一高端商場海港城母公司九龍倉分拆旗下投資物業(yè)獨立上市的消息再度甚囂塵上。

　　據(jù)悉，九龍倉持有的投資物業(yè)并不包括酒店業(yè)務，只包含海港城、時代廣場、荷里活廣場、會德豐大廈及卡佛大廈，以及中國成都國際金融中心等投資物業(yè)。其中位于尖沙咀的海港城和位于銅鑼灣的時代廣場的這兩個黃金地段的高端商場一直是大量內(nèi)地游客光顧的地方，也是該上市集團的現(xiàn)金奶牛。

　　摩根士丹利今日發(fā)表研究報告指，九龍倉3月曾公布研究分拆旗下投資物業(yè)，即使中國內(nèi)地和香港兩地零售前景改善、公司續(xù)租租金維持正增長，但公司股價至今仍然跑輸恒指10個百分點， 該行認為，若九龍倉分拆旗下海港城及時代廣場上市，將有潛在35%上升空間。

　　而有消息人士預計，九龍倉將在8月9日中期業(yè)績報告會上公布分拆旗下海港城及時代廣場安排。受多重消息刺激，九龍倉股價2日上漲逾5%，股價突破70港元至每股70.6元，市值則突破2000億港元至2142億港元，創(chuàng)下半年以來的新記錄。

　　花旗在上個月20日發(fā)表研究報告指，海港城及時代廣場的空置成本于去年下半年下跌，預計在今年上半年海港城的零售好轉(zhuǎn)之下，今年租金有上調(diào)空間，另外，九龍倉的重慶國際金融中心IFS及長沙IFS也會在今年下半年開幕。

　　據(jù)九龍倉去年全年業(yè)績顯示，集團核心利潤升25%至137.54億元，當中64%來自投資物業(yè)，28%來自發(fā)展物業(yè)。其中投資物業(yè)核心盈利增長6%達88億元，集團指上升原因是出租率高及續(xù)租租金增長符合目標。去年九龍倉旗下的香港投資物業(yè)總收入達129.39億元，同比增長6%，營業(yè)利潤上漲7%至112.88億元。

　　不過按項目計，海港城去年租戶零售額跌約10%，整體收入增加5%至89.6億元，營業(yè)利潤增長5%至78.47億元，商場收入增長4%至62.07億元，但由于葉壹堂因調(diào)整策略撤出香港，出租率降至96%；銅鑼灣時代廣場收入增加6%至28.38億元，營業(yè)利潤增長8%至25.33億元，商場收入增加6%至21.37億元，出租率維持在99%，租戶的零售額下跌11%至81億元。

　　值得關注的是，今年首季集團旗下海港城及時代廣場零售額錄得輕微增長，表現(xiàn)優(yōu)于行業(yè)，而根據(jù)商戶提供的4月初步資料，集團認為表現(xiàn)也不錯，不過，九龍倉董事長吳天海坦言不能馬上斷定香港零售見底回升，要多觀察數(shù)月才知道最黑暗日子是否已過，集團目前整體人流有所上升，由于大部分租戶租金采用分紅機制，因此商戶生意表現(xiàn)較好有利于集團租金收入的增長。

　　吳天海則指根據(jù)旗下兩大商場數(shù)據(jù)，指出奢侈品商戶表現(xiàn)較佳，反而非奢侈品商戶表現(xiàn)拖累整體增長，但他強調(diào)不能反映全香港的零售情況。

　　截至目前，九龍倉手上的中國內(nèi)地和香港投資物業(yè)最新估值高達3193億元，約占整個集團的總資產(chǎn)值的71.94%。當中尖沙嘴海港城的商場及寫字樓估值便高達1645億元，相當于總資產(chǎn)的37.06%，連同時代廣場，占投資物業(yè)估值比重高達68.6%。

　　有分析人士指出，包括海港城及時代廣場的租金仍然面臨巨大的壓力，主要是香港零售業(yè)的復蘇仍然艱難，充滿不確定性，對于中國內(nèi)地游客的奢侈品消費而言，香港是一個再熟悉不過的購物目的地，而當?shù)氐纳虉鲎鈶艉苌賴L試差異化的銷售策略。

　�。▉碓矗簳r尚頭條網(wǎng) 文/陳舒）

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