7月19日，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)、融創(chuàng)中國(guó)和富力地產(chǎn)在北京萬(wàn)達(dá)索菲特舉行簽約儀式。財(cái)新記者 楊一凡/攝

　　萬(wàn)達(dá)集團(tuán)和融創(chuàng)中國(guó)（01918.HK）交易發(fā)生結(jié)構(gòu)調(diào)整：萬(wàn)達(dá)將77家酒店資產(chǎn)包賣(mài)給富力地產(chǎn)（2777.HK），同時(shí)萬(wàn)達(dá)取消了296億元給融創(chuàng)中國(guó)的委托貸款。7月19日，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)、融創(chuàng)中國(guó)和富力地產(chǎn)在北京萬(wàn)達(dá)索菲特舉行簽約儀式，公布了上述消息。

　　此前萬(wàn)達(dá)集團(tuán)和融創(chuàng)中國(guó)公布的631.7億資產(chǎn)交易，包括13家文旅城91%的股權(quán)和76家酒店。融創(chuàng)中國(guó)還將在未來(lái)20年每年向萬(wàn)達(dá)支付6.5億元的管理咨詢(xún)費(fèi)。在融創(chuàng)中國(guó)完成交易的資金中，有295.75億元來(lái)自萬(wàn)達(dá)給它的委托貸款。（詳見(jiàn)財(cái)新網(wǎng)報(bào)道“獨(dú)家|王健林、孫宏斌談631億的大交易所為何來(lái)”）

　　萬(wàn)達(dá)集團(tuán)官網(wǎng)今日發(fā)布的三家聯(lián)合公告，披露了新交易結(jié)構(gòu)下兩塊資產(chǎn)的交易對(duì)價(jià)，整個(gè)資產(chǎn)包規(guī)模變成637.5億元。其中，富力地產(chǎn)以199.06億元收購(gòu)萬(wàn)達(dá)77家城市酒店的全部股權(quán)。簽約后2日內(nèi)付20億元定金，2018年1月31日前付清全部轉(zhuǎn)讓價(jià)款，完成酒店交割。

　　融創(chuàng)則以438.44億元收購(gòu)前述13個(gè)文旅項(xiàng)目的91%股權(quán)，并由交割后項(xiàng)目承擔(dān)現(xiàn)有全部貸款約454億元。簽約后付150億元，簽約后90日內(nèi)付清全部轉(zhuǎn)讓價(jià)款，完成交割（個(gè)別項(xiàng)目待交割條件具備時(shí)辦理）。

　　這意味著融創(chuàng)中國(guó)最終放棄了收購(gòu)萬(wàn)達(dá)的酒店資產(chǎn)。在此前的631.7億元資產(chǎn)包中，13家文旅城91%的股權(quán)交易對(duì)價(jià)295.75億元，76家酒店的交易對(duì)價(jià)為335.95億元。

　　交易調(diào)整后，富力地產(chǎn)獲得的萬(wàn)達(dá)酒店資產(chǎn)包比先前融創(chuàng)收購(gòu)方案的資產(chǎn)包多了一家酒店，變?yōu)?7家酒店，但整個(gè)酒店資產(chǎn)包的交易對(duì)價(jià)卻減少了136.89億元。

　　融創(chuàng)中國(guó)董事長(zhǎng)孫宏斌在現(xiàn)場(chǎng)演講中表示，融創(chuàng)將承擔(dān)酒店交易對(duì)價(jià)的折讓部分。為此，在新的交易結(jié)構(gòu)中，文旅城資產(chǎn)包的交易對(duì)價(jià)上調(diào)了142.69億元，比酒店資產(chǎn)包折讓價(jià)136.89億元還多5.8億元。

　　萬(wàn)達(dá)集團(tuán)董事長(zhǎng)王健林對(duì)上述價(jià)格調(diào)整解釋稱(chēng)：“融創(chuàng)不收萬(wàn)達(dá)酒店并增加一定交易金額，但整體交易還是劃算的。表面上看，融創(chuàng)是加了錢(qián)，但這部分價(jià)格的上調(diào)分?jǐn)偟轿穆贸墙?000萬(wàn)平方米的可售物業(yè)中，相當(dāng)于每平米增加了200多元。”（即142.69億元／5000萬(wàn)平米=285.38元／平米）

　　與此同時(shí)，萬(wàn)達(dá)取消了給融創(chuàng)的委托貸款。因?yàn)椴辉俳颖P(pán)萬(wàn)達(dá)酒店資產(chǎn)， “融創(chuàng)無(wú)需通過(guò)萬(wàn)達(dá)借款完成交易了。這使交易過(guò)程變得簡(jiǎn)單。融創(chuàng)的交易付款方式也從原先的分四次付款變成了兩次付款。” 王健林說(shuō)。

　　接近融創(chuàng)中國(guó)的人士向財(cái)新記者透露，孫宏斌最初打算分批處理掉酒店資產(chǎn)，先賣(mài)掉位于二線城市以下的酒店，保留省級(jí)城市的酒店。但后來(lái)考慮到文旅城資產(chǎn)包中共有50多家酒店，索性想把70多個(gè)城市酒店全賣(mài)了。“這些酒店位置好，也便宜，賣(mài)給當(dāng)?shù)厝撕芎觅u(mài)。”他表示，“孫宏斌在最初算賬時(shí)就把300多億元的酒店的收購(gòu)款全攤進(jìn)既有和未來(lái)可售住宅部分，按照600多億買(mǎi)5000萬(wàn)平方米地折算，即便如此，地還是便宜，酒店就是白送的。”

　　融創(chuàng)中國(guó)擅長(zhǎng)銷(xiāo)售，在此次購(gòu)買(mǎi)的資產(chǎn)包里，其最為看重的是文旅城中的可售項(xiàng)目。在7月11日融創(chuàng)中國(guó)公告的資產(chǎn)包中，萬(wàn)達(dá)13個(gè)文旅城總建筑面積約為5897萬(wàn)平方米，其中萬(wàn)達(dá)自持面積約為924萬(wàn)平方米，可售面積約為4973萬(wàn)平方米，可售面積約占總建筑面積的84%。對(duì)于孫宏斌來(lái)說(shuō)，這無(wú)疑又是一次劃算的“曲線拿地”。

　　“放棄酒店也符合融創(chuàng)的做事風(fēng)格。”有房企高管指出，融創(chuàng)“強(qiáng)銷(xiāo)售、弱運(yùn)營(yíng)”，放棄重資產(chǎn)是明智之舉。

　　融創(chuàng)中國(guó)原本計(jì)劃收購(gòu)的76個(gè)酒店，總建筑面積合計(jì)約為324.9萬(wàn)平方米，總房間22920個(gè)，2015年和2016年的營(yíng)業(yè)利潤(rùn)分別為5.5億元、8.7億元。 經(jīng)財(cái)新記者統(tǒng)計(jì)，資產(chǎn)包中二線以下城市的酒店共計(jì)41個(gè)，總建筑面積合計(jì)約為161.98萬(wàn)平方米，房間共11771個(gè)，約占一半。

　　酒店是典型回報(bào)率較低的重資產(chǎn)，萬(wàn)達(dá)這批酒店的凈資產(chǎn)回報(bào)率也不到3%。不過(guò)，萬(wàn)達(dá)的酒店多在核心位置，并且這次酒店的定價(jià)相當(dāng)于每平方米1萬(wàn)元，這比通常每平方米2萬(wàn)-3萬(wàn)元的酒店市價(jià)要低得多。

　　孫宏斌7月18日對(duì)包括財(cái)新在內(nèi)的媒體表示，萬(wàn)達(dá)資產(chǎn)包的總負(fù)債是450億，全部來(lái)自萬(wàn)達(dá)城，酒店沒(méi)有債務(wù)。不過(guò)，13個(gè)萬(wàn)達(dá)城已經(jīng)賣(mài)了1100億元的住宅，截至6月30日，萬(wàn)達(dá)城項(xiàng)目公司賬面上還有200多億元現(xiàn)金。

　　市場(chǎng)和銀行普遍關(guān)心，投資樂(lè)視和吞下萬(wàn)達(dá)資產(chǎn)包后，融創(chuàng)中國(guó)的現(xiàn)金流是否承壓。對(duì)此，孫宏斌表示，到今年6月30日，融創(chuàng)賬上還有900億元現(xiàn)金，能動(dòng)用的現(xiàn)金將近500億元。6月銷(xiāo)售額285億元，7月銷(xiāo)售預(yù)計(jì)會(huì)超200億，8月以后能超過(guò)300億元。再加上2016年10月1日后基本就停止在公開(kāi)市場(chǎng)買(mǎi)地，融創(chuàng)與萬(wàn)達(dá)交易的現(xiàn)金流沒(méi)有壓力。（財(cái)新網(wǎng) 記者 侯雯）

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