安徽的第一條地鐵從省會合肥穿城而過，為位于巢湖岸邊的合肥萬達文化旅游城（以下簡稱“萬達城”）項目帶來客流。若你隨人群走出“萬達城”地鐵站，迎面就會看見一棟總建筑面積達18.8萬平方米的文化旅游商業(yè)綜合體萬達茂，四棟商業(yè)寫字樓簇擁其后。
萬達茂往東，坐落著包括萬達文華在內(nèi)的高檔酒店集群，向南望則是當?shù)匦碌貥?mdash;—合肥萬達樂園。假設(shè)你愿乘著樂園中號稱“世界最高最快立環(huán)過山車”沖上云霄，號稱華東最大的文化旅游項目和八百里巢湖景色都可盡收眼底。
但這個占地總面積152公頃，號稱分四期計劃總投資超過300億元，被王健林驕傲譽為“世界一流”的文化旅游項目，可能即將以5億元注冊資金的價格易主。
根據(jù)融創(chuàng)中國（01918.HK）7月11日早上的公告，萬達集團旗下合肥、南昌、哈爾濱、無錫等13個文化旅游城項目，將和76家酒店資產(chǎn)一起出售給融創(chuàng)旗下全資子公司融創(chuàng)房地產(chǎn)。交易價格參考13個文化旅游項目公司的注冊資本金和目標酒店資產(chǎn)的賬面價值，合計631.7億元，融創(chuàng)將分4次付款，且其中近一半的資金將來自于萬達對融創(chuàng)的借款。
即使加上后續(xù)要付出的20年累計130億元的“咨詢費”，融創(chuàng)獲得約4973萬平方米可售面積的成本聽上去像是“地板價”。融創(chuàng)通過承債式收購曲線獲得二三線城市低價土地資源，同時萬達主動借錢給融創(chuàng)甩包袱？
盡管融創(chuàng)中國已通過框架協(xié)議披露主要協(xié)議，但地產(chǎn)大亨縱橫捭闔的謀局背后仍有諸多細節(jié)等待披露。根據(jù)融創(chuàng)的公告，合作事項的進一步詳情及須披露的其他資料將在今年10月15日前寄發(fā)給股東。
證券時報記者7月11日實地探訪代表性的合肥萬達城項目，試圖管窺這場600億破紀錄交易的冰山一角。
融創(chuàng)承接千億投資？
由于起步較早，合肥萬達城的項目進展在萬達全部16個文旅城（本次出讓13個文旅城）項目中應(yīng)該屬于較快的一類。除了目前投入的一期樂園和萬達茂項目外，記者尚未在網(wǎng)傳的萬達城二期海洋樂園的規(guī)劃位置處看到建筑施工的跡象。目前在整個合肥萬達城在建項目中，施工進度較快的即為配套住宅，明年即將交付第四期高層住宅。
在7月10日萬達的公告中，文旅項目交割后將仍按照政府批準的規(guī)劃內(nèi)容進行開發(fā)建設(shè)，項目持有物業(yè)的建設(shè)仍由萬達實施管控，運營管理仍由萬達負責。融創(chuàng)次日發(fā)布的公告似乎更靈活一些：新發(fā)展的文化旅游項目的產(chǎn)品定位、建設(shè)節(jié)奏、目標成本由萬達來制定方案和計劃，但將由融創(chuàng)方審批。
目前萬達在全國已布局的文旅城項目總計投資超過5400億元，且項目計劃竣工期大多集中在2020年-2021年，但工程進度并不相同。
出售資產(chǎn)有啥標準？
萬達集團給出的中期目標是，預(yù)計到2020年，公司將建成15個萬達城，擁有51個不同類型的主題公園。而截至目前萬達在全國已經(jīng)布局了16個文化旅游地產(chǎn)項目，選擇目前運營狀況較好的合肥、南昌萬達城及7月4日才正式啟動的昆明文旅城等項目打包出讓，萬達剩余的3個文旅項目將何去何從？
酒店資產(chǎn)亦是有選擇性剝離。融創(chuàng)公告了包括北京萬達嘉華、武漢萬達瑞華在內(nèi)的76家將以凈資產(chǎn)作價335.95億元轉(zhuǎn)讓給融創(chuàng)。
公告中雖披露了目標酒店資產(chǎn)的開業(yè)時間、客房數(shù)和面積、酒店地址等內(nèi)容，但并沒有透露酒店的流水和出租情況。證券時報記者發(fā)現(xiàn)，坐落于合肥萬達城中開業(yè)不久的萬達文華、萬達嘉華酒店都不在出售范圍，反而出售了位于合肥老城區(qū)的萬達威斯汀酒店。
可售面積包含已售？
融創(chuàng)并不掩飾交易背后對土地的渴求，交易是以合理的成本為融創(chuàng)補充大量優(yōu)質(zhì)土地儲備和物業(yè)資產(chǎn)。目標項目公司主要從事13個文化旅游項目的開發(fā)，項目總建筑面積合計約為5897萬平方米，自持面積約為924萬平方米，可售面積約為4973萬平方米，可售面積約占總建筑面積的84%。
但以合肥萬達城為例，項目涵蓋高層住宅、別墅、商業(yè)、寫字樓等多種物業(yè)類型，各種物業(yè)的構(gòu)成比例和銷售情況都有所不同。融創(chuàng)本次披露合肥萬達城總建筑面積422.53萬平方米，銷售部分建筑面積353.46萬平方米，持有部分建筑面積僅為69.07萬平方米。
這數(shù)據(jù)比2015年萬達商業(yè)IPO申請書中規(guī)劃的合肥萬達面積增加不少。根據(jù)2015年11月萬達商業(yè)的招股書，合肥萬達城項目占地面積153.37萬平方米，規(guī)劃總建筑面積344.14萬平方米。截至2015年6月底，合肥萬達城項目全部累計已售物業(yè)面積占當時全部可售面積的50.99%。
但目前尚不清楚融創(chuàng)披露的353.46萬平方米銷售部分建筑面積是否包含此前萬達城已售，或是已售未回款的面積，也未披露可銷售建筑面積中的物業(yè)構(gòu)成類型。來自克而瑞的數(shù)據(jù)顯示，合肥萬達城至今的成交面積為186.5萬平方米，成交金額為204.43億元，成交2.16萬套，還有23.95萬平方米的庫存。
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