整體改造情況
聯(lián)商網(wǎng)&搜鋪網(wǎng)現(xiàn)場了解到，五棟商業(yè)樓的改造進程不一。巴黎春天百貨所在商業(yè)樓目前尚未改造，但自去年以來，巴黎春天百貨內部已經進行了重大調整，更新了一百多個品牌。該店年營業(yè)額達10億以上，為香港新世界集團全國業(yè)績僅次于北京崇文門的旗艦店，也是上海北部地區(qū)業(yè)績最高的百貨店。多年前網(wǎng)傳巴春五角場店或有可能被萬達自己的萬達百貨替代，但自萬達弱化萬達百貨之后，收回自營的可能性已大幅降低，預計除增加連廊及扶梯外將保留現(xiàn)狀。
沃爾瑪超市所在樓體1樓除肯德基之外，珠寶城已關閉，黃金珠寶店鋪全線撤離并封板（部分）。2樓也正在封板施工，有網(wǎng)友稱將引入眾多新食尚餐廳。2-4樓沃爾瑪超市由于并不適應五角場市級商圈定位，也有網(wǎng)友預計待沃爾瑪租約期滿屆時很可能被更適合中產階層的精品生活超市取代。
據(jù)聯(lián)商網(wǎng)&搜鋪網(wǎng)從相關渠道了解到，由于租約未到期，預計寶大祥、上海書城和第一食品、沃爾瑪?shù)戎髁Φ甓紝⒁砸莆换蛘呖s小面積的形式保留下來。巴黎春天和特力時尚匯由于去年已實施改造升級，預計將維持現(xiàn)狀。
第一食品商店所在樓體地面層暫無動作，僅有三四個柜臺空出，目前客流如常。但據(jù)聞第一食品商店也將迎來徹底大改造升級，目前第一食品連接的B1F區(qū)域已清場并圍板。
萬達影城所在商業(yè)樓1樓和地下室的寶大祥青少年兒童購物中心均將關閉，其中地下室已于3月31日關閉，1樓也將于近期停業(yè)。2樓永樂電器和上海書城已停業(yè)并拆空，據(jù)聞，新華集團上海書城或將升級為新華一城書集并搬入地下室萬達城中城。另外更重要的是，該樓層外側的連廊部位包括1樓關聯(lián)鋪位已開始施工。
最后一棟地面商業(yè)樓特力時尚匯所在樓體，由于前幾年剛剛完成物業(yè)改造與品牌升級，剛剛打通與地鐵站的連接，因此或將缺席本次調整。聯(lián)商網(wǎng)&搜鋪網(wǎng)在外廣場看到，1樓外廣場的扶梯正在拆除移位擴大美化廣場，目前項目租金及客流最高的區(qū)域——地下商城萬達城中城則進一步美化，并將增設噴泉、天幕、羅馬柱等景觀。
▲軌道交通十號線五角場站5號口，未來將實現(xiàn)地上和地下的貫通。這個底下通道直接通往五角場萬達廣場B1城中城。5號口地下空間設計簡潔、大方，細節(jié)上處處體現(xiàn)環(huán)保節(jié)能，頂層玻璃增加自然采光，使整個空間明亮且具有時尚感。（圖片來自網(wǎng)絡）
收回運營權？
值得注意的是，五角場萬達地面五棟商業(yè)樓幾乎就是五家主力店，萬達自己管理的租賃店鋪幾乎全部集中在地下萬達城中城。這是由于當年的萬達集團尚不具備大規(guī)模運作小型租賃店鋪的能力，極為倚重主力店的運營水平；五大主力店初期為項目聚集人氣自然立下汗馬功勞，但也導致了地面商業(yè)主體完全各自為戰(zhàn)，缺乏協(xié)同力。反映到租金水平上則是，1樓租金單價還不如地下城中城（因為B1層通地鐵站及下沉式廣場）。
聯(lián)商百人薈成員、資深商業(yè)地產研究人士郭歆曄表示，五角場萬達廣場雖然客流大，但五大主力店幾乎占據(jù)了8成商業(yè)面積，導致雖然人氣業(yè)績雙高，但項目平均租金單價較低，此輪調改，是項目運營十一年后，萬達收回部分樓體運營權的好時機。
五角場萬達廣場是萬達二代店轉型成功標志，自2006年開業(yè)以來，發(fā)展成五角場商圈業(yè)績最高商場，也是北上海商場業(yè)績之冠，更是萬達集團全國業(yè)績最高的項目。近幾年五角場萬達業(yè)績穩(wěn)定在36億左右，發(fā)揮一直優(yōu)秀，不曾失常。
成績固然耀眼，但這掩蓋不了五角場萬達廣場硬件設備老化、品牌不夠年輕、部分主力店模式老化等日益凸顯的矛盾和問題。
外加商圈內合生匯等新興購物中心開業(yè)截流，硬件、環(huán)境更新更好，業(yè)態(tài)品牌更年輕更受消費者歡迎，五角場萬達廣場相形見絀，不再穩(wěn)占上風，危機感也越來越重。這或許正是主導此番大改造的外部因由。
由于項目最初定位為大眾中端，且主要商鋪運營權都在五大主力店身上，致五角場萬達雖客流業(yè)績穩(wěn)居萬達全系統(tǒng)之冠（183座萬達廣場），但由于缺乏足夠可調整的鋪位，品牌時尚度方面已落后于近年來新開業(yè)的北京通州萬達、廣州白云山萬達、福州倉山萬達等第三代萬達廣場。
隨著消費者對于時尚、個性、潮流和品質的追逐，催促著商業(yè)加速轉型升級，問題正日益突出。改造升級后的五角場萬達不僅立志打造城市級時尚潮流標桿購物中心更將成為第四代萬達廣場標桿。
南北齊“飛”
事實上，由于大量新興購物中心于近年強勁入市，上海第一代（1997-2005）、第二代（2005-2010）的知名購物中心幾乎都受到了后來者的影響，從而進行大改造，進一步提升地位和品質，完善動線等體驗細節(jié)，以期用嶄新面貌重新吸引部分已流失的客流，穩(wěn)固經營業(yè)績，提高坪效，以保自己的江湖地位。其中改造規(guī)模、強度最大的當屬并列上海購物中心業(yè)績前六的五角場萬達廣場和徐家匯港匯恒隆廣場。
▲改造前的港匯恒隆廣場
▲改造后的港匯恒隆廣場
本著鞏固自己在所在商圈的龍頭地位，兩大項目均于近期展開了“翻天覆地”的改造，兩者都將增加連廊鏈接原先被割裂的商場，地下則均增加連接地鐵站的通道，擴大外廣場，外墻、燈光、動線、園藝等細節(jié)也均將升級，大范圍品牌的更新?lián)Q代更是不言而喻。且看改造后兩者能否“比翼齊飛”。
▲港匯恒隆廣場連廊效果圖
港匯恒隆廣場和五角場萬達廣場分立西南與東北，如今這兩大優(yōu)質購物中心在經歷了十幾年來上海購物中心發(fā)展狂飆突進的風雨洗禮后，當前都開啟了聲勢浩大的調改，從改造程度和涉及范圍來看均相當徹底，這需要雄厚的資金實力作支撐。好在兩大項目皆是吸金能力超強的旺場，背后又是不差錢的超級房企巨頭恒隆與萬達，為了商場長遠的盈利能力，愿意放棄短期租金收益，為此次大改造埋單。這也側面反映了購物中心盈利能力與調整力度之間的正相關關系。
粗略估算了下，五角場萬達廣場全部改造工程預計將持續(xù)一年至一年半。通過連廊的構建和運用，五角場萬達將充分實現(xiàn)地上五棟商業(yè)樓的協(xié)同作戰(zhàn)，同時對硬件環(huán)境設施的改造等工程也將為項目在服務、體驗上的提升起到實效。期待項目蝶變的那一天。
（聯(lián)商網(wǎng)&搜鋪網(wǎng) 文/周松平 感謝聯(lián)商百人薈成員郭歆曄、kaga對本文的貢獻）
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