榮興大都會是遂寧中央商務區(qū)地標之一。
5層樓的商場，營業(yè)面積已僅剩約3成。
11月17日，四川省遂寧市船山區(qū)法院，60多名業(yè)主遞交了《民事起訴狀》。
他們都是遂寧榮興大都會商場的業(yè)主，狀告的是遂寧榮興大都會經營管理有限公司(以下簡稱“大都會管理公司”)，以及商場開發(fā)商四川榮興元集團有限公司(以下簡稱“榮興元集團”)。
在此之前，另有60多名業(yè)主以同樣方式維權。今年9月，法院作出一審判決，支持了業(yè)主們的部分訴求，解除了雙方的房租租賃合同，判令被告歸還占用的商鋪，并向原告支付占用期間的費用。
如今，首批業(yè)主維權已進入上訴階段，第二批業(yè)主則焦急地等待著開庭。
與2012年開業(yè)時的盛景相比反差強烈。作為遂寧中央商務區(qū)曾經的地標之一，采取返租式整體打造近5年，如今僅剩下約3成商家還在苦撐。
商場內，大多數(shù)鋪面大門緊鎖。
地處繁華路段
僅剩約3成經營
遂寧中央商務區(qū)是遂寧最繁華的地段。榮興大都會商場位于中央商務區(qū)中心地段，被視為地標性建筑之一，周邊高樓林立，商業(yè)繁榮。
如同燈光下的黑影，與周邊的車水馬龍相比，榮興大都會頗顯冷清，一些臨街鋪面空著，部分入口也未開放。從主大門進入后，衰敗之感更加強烈，底樓只有少數(shù)鋪面開著，大多數(shù)鋪面已被清空，門口貼著“招租”的告示。盡管是正午時分，但商場內顧客很少，自動扶梯也沒有開，只有兩部直行電梯不時上下。
商場一共5樓，從下到上依次逛完，仍在經營的面積僅約30%，主要集中在4樓的餐飲區(qū)域。剩下的區(qū)域大都已經空置，只有少量商鋪中還有商品，一個鎖著門的兒童游樂場內，設施上已積滿了灰。“完全沒什么人氣，我也準備搬走了。”一位賣童鞋的商家，已經把鞋子全部下架，放在花車里開始“大處理”。
多位業(yè)主提供的資料顯示，榮興大都會項目于2009年啟動，開發(fā)商為榮興元集團，經營管理方為大都會管理公司。其中，大都會管理公司的大股東為榮興元集團，占51%股份，自然人帥曉蘭占49%股份，并擔任公司法人代表，帥為榮興元集團執(zhí)行董事兼總經理文榮之妻。
項目采用返租式銷售模式，即先與大都會管理公司簽《委托租賃經營合同》，再和榮興元集團簽《商品房買賣合同》。“當時銷售情況比較好。”榮興元集團常務副總裁、大都會管理公司總經理鄒遠新說，商場1至5樓共500余間商鋪全部銷售一空，其中488間商鋪是返租式銷售。
“想到一買下來就能收租金，我也把自己養(yǎng)老的錢砸進去了。”63歲的李大爺，在二樓買了一間鋪面。根據(jù)《委托租賃經營合同》，業(yè)主將商鋪委托大都會管理公司經營，時間為2012年至2014年共3年，每年租金依次為購房金額的7%、8%、9%。合同約定，前一年的12月31日前，需支付下一年度的全年租金。
商場內，許多設施已經損壞。
宣傳年均收益13%至14%
租金也沒按時付
李大爺投下巨資，除看好銷售模式外，還因為商家的大力宣傳。李大爺仍保留著當初的宣傳海報，“絕版鉆石寶地”、“首席時尚購物中心”、“7大核心優(yōu)勢”等字眼讓人鼓舞。然而現(xiàn)在回過頭來看，當初宣傳的許多內容，至今也未兌現(xiàn)。
“我們認為開發(fā)商涉嫌虛假宣傳。”另一位業(yè)主劉女士舉例說，比如，宣傳的商場運營商為香港某知名運營商，但最后卻是新成立的大都會管理公司。比如，宣傳的商場內有21部自動扶梯、3部觀光電梯，但實際上總共只有16部電梯。再比如，宣傳的年均投資收益達13%至14%，實際上如今很多人無租可收。
不僅如此，開發(fā)商還重復收取了水電配套費。“每戶標準不一，有的是2000元，有的是5000元。”劉女士等人說，而在雙方簽訂的《商品房買賣合同》中，補充條款第七條早已明確：“水、電配套費已納入總房款”。后來，業(yè)主與開發(fā)商、管理方矛盾爆發(fā)，大多數(shù)業(yè)主要求開發(fā)商退還了水電配套費。
2012年元旦，榮興大都會開業(yè)，業(yè)主們開始正式收租。“前兩年都按時付了，但2014年的租金拖了下來。”多名業(yè)主說，根據(jù)合同約定，2013年12月31日前，他們就應該受到2014年的租金，但很多人是2014年下半年才收到。鄒遠新證實了這一說法，但他表示“最終還是全部付了”。而大都會管理公司運營部經理唐永福表示，未能按合同及時支付，是因為當時公司經營困難。
而對于項目啟動初期“虛假宣傳”的質疑，鄒遠新予以了否認。他表示，宣傳資料上的內容，都是開發(fā)商的規(guī)劃，難免和實際有些出入，且宣傳資料上注明了“僅作形象宣傳，實際數(shù)據(jù)以相關部門最終核定為準”。鄒遠新還證實，當初確實重復收取了水電配套費，但發(fā)現(xiàn)問題后就立即退了。
緊鎖的大門里面，是大面積的空置。
經營方一再降租
業(yè)主鎖了商場門
根據(jù)《委托租賃經營合同》，3年租期結束前3個月，雙方應續(xù)簽下一輪合同。但直到2014年12月8日，大都會管理公司才拿出續(xù)簽方案。根據(jù)方案，雙方將簽訂15年的租約，前5年租金為購房款的5%，中間5年租金為購房款的6%，后5年租金為購房款的7%，支付方式變?yōu)槊?個月一次，在滿3個月后的15日內支付。
“都以為會漲到10%，沒想到一下降到5%，還連續(xù)5年不漲。同時，一年一付變成一季度一付，先交租后使用變成了先使用后交租。”多位業(yè)主表示，這一方案遭到了普遍抵制。2015年1月1日，3年租期滿期次日，因關鍵問題未達成一致，部分業(yè)主前往鎖了商場大門，導致商場被迫停業(yè)大半天。
矛盾激化后，2015年1月16日，大都會管理公司拿出新方案：擬簽訂10年租期，前3年租金為購房款的6%，中間3年租金為購房款的7%，后4年租金為購房款的8%。盡管和上一次相比租金有所上調，但仍業(yè)主們拒絕接受，雙方進入?yún)f(xié)商階段。2月13日，在船山區(qū)相關工作人員見證下，雙方初步達成一致：前3年租金為購房款的7.6%，此后每年在前一年的基礎上按5%遞增。
按照這一約定，大都會管理公司便按7.6%，向業(yè)主們支付了2015年一季度租金。“因為臨近春節(jié)，對方說事情比較多，等春節(jié)后再簽合同。”劉女士等人說，沒想到春節(jié)后又出現(xiàn)變化，大都會管理公司再次要求降租：前3年租金降為購房款的6%，此后每年在前一年的基礎上遞增3%，年租金最高不超購房款的8%。
雙方再次協(xié)商，并在5月14日和19日達成一致：前3年租金為購房款的6.2%，此后每年在前一年的基礎上遞增4%至6%。“但方案有一個前置條件，榮興元集團需再投入2000萬元對商場進行提升打造。”多位業(yè)主回憶說，商場當時已經營困難，業(yè)主希望管理公司拿出舉措，讓商場重新回到良性發(fā)展軌道。
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