“現(xiàn)在大悅城已經(jīng)有了很好的品牌，下一步要怎么加快?策略還是要降低股份的比例，原來都是100%持有，現(xiàn)在就是持有20%，原來干1個的，現(xiàn)在可以干5個，持續(xù)的用更少的錢撬動更多的資產(chǎn)”
吳錚的心算能力很好，在接受媒體采訪前，吳錚剛在天津和平大悅城品牌發(fā)布會上完成演講，作為大悅城地產(chǎn)副總經(jīng)理、天津大悅城總經(jīng)理，吳錚對購物中心各種經(jīng)營數(shù)據(jù)信手拈來。
客流量、租金、客群、坪效、會員乃至股權(quán)，一組又一組分析數(shù)據(jù)的背后，大悅城對于項目、客群的精細化研究自然無需質(zhì)疑，而隨著大悅城成立基金、引入財務(wù)投資者、大力推進存量項目改造以及正在大規(guī)模推進的輕資產(chǎn)管理輸出，曾經(jīng)備受詬病的發(fā)展速度過慢問題或許也將徹底改變。
存量改造中的選擇之問
作為大悅城首個輕資產(chǎn)管理輸出項目，天津和平大悅城在去年12月17日宣告啟幕，項目前身為天津津匯廣場，大悅城地產(chǎn)以管理輸出、商業(yè)運營、收益共享的形式全程參與和平大悅城項目的運營管理，從前期的項目定位規(guī)劃階段開始入手，到建筑設(shè)計、招商、開業(yè)運營，全程參與商業(yè)項目開發(fā)的各個環(huán)節(jié)。
經(jīng)過近9個月的籌備和近5個月的樓體拆改，和平大悅城終于在9月8日迎來商鋪交付儀式，并確定將于12月24日正式開業(yè)。
在商業(yè)地產(chǎn)進入過剩的存量時代之后，存量改造成為了商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)獲取優(yōu)質(zhì)項目的重要渠道。吳錚表示，做一個新的大悅城，從拿地到開業(yè)，一般需要近三年，但如果是收購舊項目改造，從改造到開業(yè)，一年內(nèi)就可完成。節(jié)省下來的時間，幾乎足以將一個新開業(yè)的大悅城運營至略有人氣。
吳錚透露，透過這一品牌管理輸出方式，未來大悅城地產(chǎn)將在全國實現(xiàn)并購，而二、三線城市核心地段10萬-20萬平方米體量的項目將成為大悅城的首選。
然而，存量改造也并非一蹴而就，雖然商業(yè)體量過剩和商業(yè)形勢不樂觀讓大悅城多了很多并購的機會，但要想在眾多項目當中挑選出符合大悅城購物中心要求的標的也并非易事。
據(jù)吳錚介紹，光上半年大悅城就看了30多個商場，今年大概能看一百個商場，而在這一百個商場中或許也只能挑五到八個。
除開標的選擇困難之外，存量項目自身可能存在的一些先天性的不足亦是在項目改造過程中可能面臨的棘手問題。
以天津和平大悅城為例，該項目位于天津最繁華的濱江道、南京路商圈，項目總體量18萬方，地上六層，地下一層，其中包括6.8萬平方米的購物中心和平大悅城，8.2萬方的寫字樓津匯廣場AB座，以及一個3.8萬方的日航酒店。
從地段、客群上來說，該項目完全符合大悅城的購物中心定位，但6.8萬方的體量相對于西單大悅城11.5萬方、天津大悅城25萬方的商業(yè)面積仍然存在較大差距。
正是因為商業(yè)體量過小的限制，和平大悅城在規(guī)劃設(shè)計之初，在如何規(guī)避項目沒有電影院、游樂場等吸引客流的娛樂體驗業(yè)態(tài)欠缺所帶來的弊端問題上費盡心思，最終，項目引入了大悅城主題街區(qū)產(chǎn)品線，打造了5個創(chuàng)業(yè)街區(qū)，例如四層為類“超級工廠”主題街區(qū)、復古主題街區(qū)，五層為社交型主題餐廳街區(qū)，六層為泛夜宵主題餐飲街區(qū)，2層還面向女性客群打造國內(nèi)首個的內(nèi)衣主題街區(qū)。
在吳錚看來，存量項目改造過程中，位置是最重要的，在選擇很多的情況下，“一定是城市選擇和一定的硬件選擇的前提下，才會有針對性的選擇這些項目。”
資金瓶頸下基金出口
在首個存量改造項目落地后，大悅城輕資產(chǎn)管理輸出模式亦相繼在貴州、昆明落地，算上杭州的自建項目，目前已建及在建的大悅城已達到11個，而未來兩年多的時間開至少4個大悅城，這種發(fā)展速度已然已與此前大悅城10年才開出7個大悅城的局面不可同日而語。
對此，吳錚的一句“瓶頸不在資金上了，是在于管理能力和團隊能力上”，道出了其中關(guān)鍵。
吳錚解釋稱，此前，大悅城是把每個項目做成一個單獨的項目，每一個項目做一個投資主體在進行滾動和發(fā)展。
在這種模式下，由于每個項目之間的資金差距并不大，不可能把這個項目的錢拿到那個項目上去，項目只能完全依靠租金收益的提升、資產(chǎn)價值的提升來實現(xiàn)盈利和資金的滾動，這也大大制約了大悅城的規(guī)模擴張。
“現(xiàn)在大悅城已經(jīng)有了很好的品牌，下一步要怎么加快?策略還是要降低股份的比例，原來都是100%持有，現(xiàn)在就是持有20%，原來干1個的，現(xiàn)在可以干5個，持續(xù)的用更少的錢撬動更多的資產(chǎn)。”
為了解決大悅城規(guī)模擴張的“資金瓶頸”問題，大悅城在8月18日宣布，93億轉(zhuǎn)讓下屬三家子公司49%股權(quán)，建立基金平臺，引入中國人壽和GIC為財務(wù)投資者，上述三家公司間接持有西單大悅城、朝陽大悅城、上海大悅城、天津大悅城和北京中糧廣場、北京中糧·置地廣場(原北京安定門項目)6個商業(yè)地產(chǎn)旗艦項目。
據(jù)吳錚透露，未來，大悅城在輕資產(chǎn)管理輸出上將采取三種模式，上述模式只是第一種，下一步，大悅城還將成立商業(yè)地產(chǎn)改造基金，主要是針對一二線城市的核心項目做老項目改造。大悅城在這個基金中或占20%到30%的股份，剩下的則引入投資者，規(guī)�；�?qū)⑦_幾百億。
此外，針對昆明、貴陽等商業(yè)地產(chǎn)不被看好的城市，大悅城將通過前期無股操盤，保留鎖定成本價格收購一定比例股權(quán)權(quán)利，后期運營成熟再引入基金合作伙伴的形式，、實現(xiàn)在這些城市的擴張。
據(jù)吳錚介紹，除開目前已建成和在建的11個大悅城，按照到2020年開業(yè)20個大悅城的目標，接下來大悅城還將開業(yè)2-3個重資產(chǎn)項目，剩下的則將全為輕資產(chǎn)管理輸出項目，而在城市選擇方面，武漢、青島、西安、廣州等城市可能會成為大悅城地產(chǎn)進駐的新目標。
“我覺得應(yīng)該會很快，我是有信心超過這個目標的。因為現(xiàn)在瓶頸不在資金上了，而是在于管理能力和團隊能力上了。”
以下為天津和平大悅城品牌發(fā)布會媒體問答環(huán)節(jié)實錄：
現(xiàn)場提問：現(xiàn)在輕資產(chǎn)可以說是一個風口，諸如萬達等都在提，從行業(yè)的角度，您怎么看商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)在的輕資產(chǎn)趨勢?輕資產(chǎn)情況下盈利模式等都會發(fā)生變化，這個對商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)來說，在業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)和財務(wù)安排上，提出了哪些新的要求?
吳錚：首先輕也好，重也好，它的核心是運營能力，不能拋棄了最根本的東西，因為輕重只是資本層面的概念，而不是一個運營層面的概念。
對于運營來說，你要做好好的產(chǎn)品組合，有鮮明的特色，適應(yīng)消費者的到達，產(chǎn)生了銷售、購買，甚至是互聯(lián)網(wǎng)的一些聯(lián)動，產(chǎn)生高的租金，這些就是商業(yè)地產(chǎn)在運營端層面的盈利模式。
所以說輕重的根本核心是強運營。你有一個好的品牌，好的運營才能談這件事情，否則都是假的，是空的，這是一個基本的背景，是一個前提。
對于輕資產(chǎn)來說，所謂輕資產(chǎn)，這和中糧自身的發(fā)展路徑和策略是有關(guān)系的，大家都知道第一個大悅城是07年年底開業(yè)，一直走到今年年底上海的二期和成都的大悅城開業(yè)，這些年的時間我們一共做了7個大悅城。速度角度我們是慢了，主要原因還是屬于投資的策略和對商業(yè)地產(chǎn)的認識本身的問題，我們是把每個項目做成一個單獨的項目，自身的投資自身的滾動，項目之間的資金差距其實是不夠多的，我不可能把這個項目的錢拿到這個項目來，還是每一個項目做一個投資的主體在進行滾動和發(fā)展，完全靠租金的收益的提升，資產(chǎn)價值的提升來做盈利模式。
現(xiàn)在已經(jīng)有很好的品牌，下一步要怎么加快?加快策略還是要降低股份的比例，把股份比例降下來，我們需要有控制權(quán)有品牌，就能夠持續(xù)的用更少的錢撬動更多的資產(chǎn)，做更多的價值。原來都是100%的持有，現(xiàn)在就是持有20%，原來干一個的，現(xiàn)在可以干5個，而且品牌有很好的回報，投資者愿意進來，這是輕資產(chǎn)的模式，把我的股份比例降低，用小股操盤，甚至是無股操盤的方式往前走。這是大的框架。
具體到中糧現(xiàn)在是三個策略，或者是未來的大悅城地產(chǎn)公司，我們說它是一個輕資產(chǎn)的公司，什么概念?它以后的架構(gòu)是會持有管理公司，這個管理公司是提供管理服務(wù)，同時除了這個管理公司還持有很多的基金，有基金A，基金B(yǎng)，基金C，這些基金下面再持有項目。大悅城項目在基金里面只是占有相對小的股份，比如說50%、20%，其他的資金都是通過其他的方法募集，通過這個基金再投資多個項目，這個時候大悅城地產(chǎn)就會形成以資產(chǎn)管理為核心的一個公司，它的盈利模式就和原來的大悅城地產(chǎn)就不一樣了。原來的大悅城地產(chǎn)有部分賣樓的錢，租金的錢，這是我的收入，這是原來的方式。
新的大悅城的盈利模式主要有品牌管理費、運營管理費，包括退出期的獎勵，同時20%股權(quán)投資的收益，也就是說它的盈利模式就成為了一個以資產(chǎn)管理、品牌為核心的一個公司，這是我們主要的策略和方向。在這個策略和方向上，中糧做了幾件事情。
第一步是做了嘉實基金，董事會已經(jīng)通過了，明天開股東會，股東會上由于中糧占60%的股權(quán)，我們有投票權(quán)，所以沒問題，肯定要通過。
這是把存量的、運營期成熟期的大悅城，西單，朝陽，天津，上海，再加上中糧廣場的寫字樓，北京安定門的寫字樓，打成一個包，出讓49%的股份，建立一個基金，這個基金的認購方是中國人壽和GIC，中國人壽認購三分之二，GIC認購三分之一，金額大概是93到95億，這個出售比我們的帳面值溢價了22%，毛的資本化率是按照6.2%，凈的資本化率是按照4%，這個數(shù)字還是賣得不錯的。
同時我們不承諾給基金方任何的回報，我不是保7%、8%，不保，你相信我就買，這個模式和房托是一樣的，只不過我們是私募的，是賣給了GIC和人壽。未來如果有機會再做REITs，我們估計一到兩年REITs就會出來，我們就把這49%的股份拿出來做房托，把私募變成公募，現(xiàn)在的架構(gòu)、承諾回報的模式全部和REITs是一樣的，只不過現(xiàn)在的政策沒有打開，打開就可以做了。這是第一個，把存量資產(chǎn)的49%的股份拿出去做，把我的資產(chǎn)做輕一些。
第二個就是馬上會建立一個商業(yè)地產(chǎn)的改造基金，主要是針對一二線城市的核心項目、不錯的項目來買，做老項目改造。在這個基金里面我們大概也占20%到30%的股份，剩下的股份引入投資者，大概有幾百億的規(guī)模，主要是針對一二心城市的核心地段或者是不錯的地段進行原有的存量業(yè)務(wù)的并購，這也符合國家供給側(cè)改革等等一類的東西。
第二步是無股操盤，現(xiàn)在昆明和貴陽的項目都已經(jīng)簽定協(xié)議了，相當于前期是一個酒店管理公司的模式進行，同時簽訂一個收購權(quán)，可以以鎖定的價格收購項目一定比例的股權(quán)，我可以買也可以不買，同時在退出期的時候，還有資產(chǎn)增值部分的一定的比例，10%也好，20%也好，30%也好的一個增值的收益，這樣通過品牌，通過管理，來撬動資產(chǎn)，真正的往前走。
第三步是針對目前資本市場大家不太認可的城市，比如說昆明，貴陽，大家覺得不太好，沒關(guān)系，我們先管，一旦好了之后，資本認了我再賣給你，再引入基金，再引入合作伙伴來做，通過這種方法可以做迅速的拓展�，F(xiàn)在昆明貴陽已經(jīng)簽完協(xié)議了，團隊這周過去已經(jīng)開始展開工作了。
這三種是我們輕資產(chǎn)的模式，持續(xù)的往前走，未來大悅城是這個架構(gòu)，這是我們很具體、很操作化，而且很受到資本認可的一個拓展的模式。
現(xiàn)場提問：最近萬達商業(yè)宣布在香港退市，大悅城也是香港上市的內(nèi)資股，您對這個事情怎么看?
吳錚：現(xiàn)在香港的資本市場相對比較尷尬一些，交易量，流動量，目前來說是小一些，再有就是現(xiàn)在基本上的公司PE都是小于0的，所以說基本上喪失了融資的功能，核心問題還是錢，錢都往外走了，大家都不投他的，而投海外的市場，這是資本市場趨勢變化的原因，所以萬達退市第一是他沒有融資功能，第二是他把原來的股票以稍微低的價格買回來，它的想法是在國內(nèi)上市，是他們自身的資本層面的考慮。
目前大悅城地產(chǎn)來說還沒有時間表，也沒有計劃要做這個事情。
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