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(二)商場應當退還原告已繳納的履約保證金
“履約保證金是指為合同的履行所提供的一種金錢保證。”徐芳律師認為本案中履約保證金不等同于定金，也不同于違約金。
在《租賃合同》中已經(jīng)對履約保證金的主要作用作了明確的約定：1、在原告欠繳各項費用時沖抵原告的欠款;2、在出現(xiàn)消費者投訴原告所售商品或產(chǎn)品或提供服務出現(xiàn)質(zhì)量問題時的賠償備用金或質(zhì)量保證金。“老張并沒有出現(xiàn)這兩種情況，所以交的履約保證金應當予以退還。”
(三)商場主張的違約金過高
《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國合同法〉若干司法解釋(二)》第二十九條的規(guī)定：“當事人主張約定的違約金過高請求予以適當減少的，人民法院應當以實際損失為基礎，兼顧合同的履行情況、當事人的過錯程度以及預期利益等綜合因素，根據(jù)公平原則和誠實信用原則予以衡量，并作出裁決。
“當事人約定的違約金超過造成損失的30%的，一般可以認定為合同法第一百一十四條第二款規(guī)定的‘過分高于造成的損失’”。徐芳律師認為，本案中，履約保證金和違約金并用，相當于原告承擔4個月的租金、管理費、推廣費的違約責任，這樣必然導致原告承擔了畸高違約金的結(jié)果，顯然有悖于公平原則。
被告商場則認為，原告單方面停止了對外經(jīng)營，造成違約。所以，原告沒有理由要求商場返回已經(jīng)交納的預付款和履約保證金。
2015年12月2日，法院作出一審判決，認為老張單方提前退租并撤場，屬于根本違約，應當向商場支付違約金。但商場格式合同中約定的違約金過分高于商場的損失，故應當在扣除違約金后返還老張交納的預付款及履約保證金。至于具體返還多少金額，法院最終酌定為3萬元。
贏了官司并將損失降至最低，老張滿足了。談及未來，他告訴律師，現(xiàn)在生意這么難做，店鋪租金卻還是在漲，他也在考慮要不要雇人開個淘寶店。
律師建議
電商沖擊、房租上漲，消費者的消費習慣也在發(fā)生著變化，實體店鋪正在夾縫中艱難生存著。對于像老張一樣的商鋪經(jīng)營者，徐芳律師也支了幾招：
1、在合同締約階段，應當對履約保證金及租金的支付、合同的期限、違約責任等核心的條款進行充分的協(xié)商，避免出現(xiàn)“霸王條款”。
“鑒于商場的租賃合同大多為格式條款，承租方可與商場協(xié)商簽訂《補充協(xié)議》，對合同條款的部分內(nèi)容進行變更。”徐芳律師說。
2、在簽訂合同時，要結(jié)合自己的實際情況，盡可能降低履約保證金的數(shù)額，在租金支付方式上盡可能避免選擇年付或者半年付的方式。
“如果老張與商場協(xié)商按月份或者季付，即使提前退租，那損失也在可控的范圍內(nèi)。”徐芳律師表示：“承租方在簽合同時，要堅持這一點主張，這也是保障自己利益的最后一道防線。”
3、如果承租方迫不得已要提前解除合同，首先建議與商場進行協(xié)商。“一般商場都會讓商戶遞交撤柜申請書，但在申請書中要將已經(jīng)交納的費用列明，同時要保存好已經(jīng)交納的各項費用的票據(jù)。”
（來源：北京晚報 吳青瑜） 共2頁 上一頁 [1] [2] 就連百貨也開起了減價商鋪 這背后到底有啥秘密？ 三成珠寶商鋪都虧錢 店主：虧得連褲子都穿不起 濟南恒隆廣場出租率再次下滑 二樓商鋪空置最嚴重 Apple Pay遇冷：與商鋪合作不夠 成本高 商鋪大面積空置 北京三里屯“雅秀”再度面臨轉(zhuǎn)型 搜索更多: 商鋪 |
