以下為興業(yè)太古匯現(xiàn)場(chǎng)采訪問(wèn)答實(shí)錄：
（興業(yè)太古匯管理層）
現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：南京西路商圈競(jìng)爭(zhēng)非常激烈，興業(yè)太古匯在南京西路商圈的定位是怎么樣的？與周邊其他購(gòu)物中心相比它的亮點(diǎn)在哪里？
李振輝（興業(yè)太古匯租賃與管理總經(jīng)理）:南京西路整個(gè)商圈是有所空缺的，商家都較為偏重零售部分，還沒(méi)有完整的空間提供給幾十萬(wàn)白領(lǐng)工作、休憩、放松以及享受，興業(yè)太古匯則提供了這樣一個(gè)多元化的商務(wù)空間。
興業(yè)太古匯的業(yè)態(tài)規(guī)劃十分多元化，集購(gòu)物、辦公、酒店及酒店式住宅為一體，融合商業(yè)活力與摩登的生活方式，商業(yè)零售部分不只是服飾，還有不同類型的化妝品、鞋和配飾；生活方面，有瑜珈館和書(shū)店；餐飲選擇將更加豐富，入駐的250個(gè)商家中大概有45種不同類型的餐飲商鋪。
作為南京西路商圈最新的地標(biāo)項(xiàng)目，興業(yè)太古匯有能力為消費(fèi)者提供多元化選擇。所以，興業(yè)太古匯涵蓋的客群年齡層比南京西路目前的商場(chǎng)年齡層也相對(duì)更寬泛一些。
現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：興業(yè)太古匯總投資高達(dá)170億元，預(yù)計(jì)什么時(shí)候可以收回？?jī)杉夜蓶|公司重視項(xiàng)目的長(zhǎng)期效益，對(duì)于長(zhǎng)期的定義是多久呢？
杜一莉（興業(yè)太古匯租賃與管理副總經(jīng)理）:關(guān)于投資回報(bào)的問(wèn)題，興業(yè)太古匯的兩家股東香港興業(yè)國(guó)際和太古地產(chǎn)都是非常重視長(zhǎng)期可持續(xù)發(fā)展的公司，并不是非常注重短期回報(bào)。
香港興業(yè)國(guó)際和太古地產(chǎn)通力協(xié)作，并將興業(yè)太古匯當(dāng)作長(zhǎng)期的項(xiàng)目發(fā)展運(yùn)營(yíng)、以期待能夠?yàn)樯鐣?huì)帶來(lái)變化或者做出貢獻(xiàn)，并不是非�？粗刎�(cái)務(wù)回報(bào)。
從興業(yè)太古匯所呈現(xiàn)的項(xiàng)目來(lái)看，是沒(méi)有短期可以分拆出售的，所以不管是寫(xiě)字樓、商場(chǎng)還是酒店，亦或是酒店式住宅，香港興業(yè)國(guó)際和太古地產(chǎn)都會(huì)長(zhǎng)期持有。
關(guān)于長(zhǎng)期是多久比較難說(shuō)，因?yàn)橄愀叟d業(yè)國(guó)際和太古地產(chǎn)會(huì)持續(xù)不斷地為每一個(gè)項(xiàng)目注入新的動(dòng)力。
舉個(gè)例子，香港興業(yè)的愉景灣項(xiàng)目已有30多年的運(yùn)營(yíng)歷史，每幾年都會(huì)呈現(xiàn)出新的驚喜；太古地產(chǎn)在太古城這個(gè)項(xiàng)目也已經(jīng)投入40多年了，從住宅開(kāi)始慢慢進(jìn)駐一些商場(chǎng)。所以很難說(shuō)出長(zhǎng)期的具體概念是3到5年為一個(gè)周期還是10年為一個(gè)周期，但香港興業(yè)國(guó)際和太古地產(chǎn)每年都會(huì)不斷有一些新的投入。
現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：商業(yè)項(xiàng)目占用的資金體量很大，興業(yè)太古匯怎么解決這個(gè)難題？持有興業(yè)太古匯項(xiàng)目需要長(zhǎng)期才能回本，興業(yè)太古匯怎么解決持續(xù)的資金投入？
李振輝：首先，兩家股東公司實(shí)力都不錯(cuò)，財(cái)務(wù)方面不用擔(dān)心。無(wú)論在香港還是大陸，不只是興業(yè)太古匯這個(gè)項(xiàng)目，現(xiàn)金流對(duì)于兩家股東公司來(lái)說(shuō)不是問(wèn)題，這個(gè)只是兩家股東公司總體體量的其中一部分。所以，據(jù)了解，兩家公司過(guò)去一直沒(méi)有覺(jué)得資金是一個(gè)問(wèn)題。
杜一莉：現(xiàn)有的公開(kāi)信息中提及，興業(yè)太古匯總投資額是170億人民幣，除了銀行的貸款，剩下的都是由香港興業(yè)國(guó)際和太古地產(chǎn)的自有資本進(jìn)行投資的。
至于短期之內(nèi)的回報(bào)，集團(tuán)通過(guò)與自有物業(yè)進(jìn)行組合來(lái)分散風(fēng)險(xiǎn)。從香港興業(yè)國(guó)際的角度來(lái)說(shuō)，由于興業(yè)太古匯將是長(zhǎng)期持有的物業(yè)項(xiàng)目，集團(tuán)在國(guó)內(nèi)外的其他投資項(xiàng)目選擇中會(huì)優(yōu)先考慮短期回報(bào)的項(xiàng)目組合，這樣就會(huì)留有現(xiàn)金流。
就集團(tuán)層面而言，有專人掌控集團(tuán)現(xiàn)金流，讓它保持一個(gè)很健康的水平。
現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：當(dāng)前實(shí)體商業(yè)發(fā)展并不理想，面臨這一情況，興業(yè)太古匯有沒(méi)有一些預(yù)案？
李振輝：商業(yè)布局比較復(fù)雜，因?yàn)椴恢皇瞧放疲總�(gè)業(yè)態(tài)怎么分布，對(duì)整個(gè)氛圍有很大影響。
興業(yè)太古匯雖然有40多家不同餐飲，但不會(huì)把所有的餐飲放在最頂那一層，只會(huì)把它平均分布在每一層，每一個(gè)角落。就興業(yè)太古匯的整體布局來(lái)說(shuō)，每層可能走大概80米或者100米就有一個(gè)小小的餐廳、咖啡店或者甜品店，營(yíng)造一個(gè)可以讓顧客享受、放松、舒適、人性化的環(huán)境。
除了品牌以外，實(shí)體商業(yè)更重要的是研究與品牌間的協(xié)同效應(yīng)，來(lái)提供給目標(biāo)顧客群耳目一新的體驗(yàn)。
興業(yè)太古匯已經(jīng)開(kāi)始與品牌探討將來(lái)的合作、推廣，探討如何與周邊的目標(biāo)顧客群，辦公樓的目標(biāo)顧客群，辦公的住戶以及酒店的目標(biāo)顧客群產(chǎn)生互動(dòng)。興業(yè)太古匯希望實(shí)現(xiàn)協(xié)同效應(yīng)的最大化，將興業(yè)太古匯打造成為整體社區(qū)。
實(shí)體商業(yè)受到的沖擊確實(shí)存在，但從項(xiàng)目本身來(lái)說(shuō)，興業(yè)太古匯項(xiàng)目是一個(gè)綜合體，配備商場(chǎng)，寫(xiě)字樓,酒店以及酒店式住宅，這三個(gè)客群之間會(huì)產(chǎn)生很多互動(dòng)。之所以興業(yè)太古匯的寫(xiě)字樓預(yù)租狀況比預(yù)期的好，是因?yàn)榻煌ū憬�，配有地鐵交通以及配套的超市、餐飲，可以提供一日三餐的豐富選擇。另外還有書(shū)店以及一些生活時(shí)尚類的商鋪，為上班族提供中午休息的場(chǎng)所。所以，興業(yè)太古匯的客群將會(huì)較為穩(wěn)定。
杜一莉：興業(yè)太古匯項(xiàng)目為目標(biāo)客戶群所提供的多樣化選擇將會(huì)決定項(xiàng)目未來(lái)發(fā)展?fàn)顩r。即使是實(shí)體商業(yè)飽受沖擊的現(xiàn)在，阿迪達(dá)斯還有H&M等品牌限量款推出時(shí)，都能吸引來(lái)大量目標(biāo)客戶群。
興業(yè)太古匯跟品牌目標(biāo)一樣，希望通過(guò)提供新穎、多元化的選擇來(lái)抓住目標(biāo)客戶群。興業(yè)太古匯不僅在挑選品牌時(shí)會(huì)做篩選，并且強(qiáng)調(diào)入駐品牌要有特有的產(chǎn)品組合或者生活概念。同時(shí)，興業(yè)太古匯將會(huì)在不同時(shí)間推出不同活動(dòng)給予不同的體驗(yàn)，以留住目標(biāo)顧客群。所以，明年是一個(gè)讓大家有所期待的一年。
現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：南京西路商圈的品牌重合度還是挺高的，興業(yè)太古匯應(yīng)該會(huì)有一兩個(gè)很吸引人的品牌，能透露一下有什么品牌嗎？主要是哪些業(yè)態(tài)？在選擇品牌有什么標(biāo)準(zhǔn)和特點(diǎn)？
李振輝：興業(yè)太古匯跟品牌之間對(duì)于公開(kāi)時(shí)間達(dá)成了相應(yīng)的默契，現(xiàn)在尚不能透露。但品牌涉及業(yè)態(tài)很廣，包括餐飲、生活、服飾等。
興業(yè)太古匯挑選品牌的時(shí)候會(huì)優(yōu)先考慮那些擁有共同理念，愿意共同發(fā)展，敢于創(chuàng)新改變的品牌:先看概念，再看商業(yè)條件，最后確定品牌。如今興業(yè)太古匯將匯集250個(gè)零售品牌，將會(huì)提供非常豐富多元的選擇。
從興業(yè)太古匯北廣場(chǎng)至南廣場(chǎng)，品牌分布將從年輕時(shí)尚到奢華定制的路線發(fā)展，因此我們的目標(biāo)客群覆蓋非常廣泛。針對(duì)目標(biāo)客戶群的個(gè)性化需求，興業(yè)太古匯會(huì)平衡設(shè)計(jì)品牌跟個(gè)性化品牌的比例，不會(huì)偏向某一類型。即使是同一個(gè)品牌，興業(yè)太古匯也希望為目標(biāo)顧客群打造出一個(gè)全新的消費(fèi)體驗(yàn)。
考慮到越來(lái)越多人運(yùn)動(dòng)健身的需求，興業(yè)太古匯擴(kuò)大了運(yùn)動(dòng)品牌的比例，其中還引入了瑜珈館。有的運(yùn)動(dòng)品牌雖然是大家耳熟能詳?shù)呐谱�，但是在興業(yè)太古匯呈現(xiàn)的形象以及產(chǎn)品組合都是量身訂做的，其他任何店里是看不到的。
餐飲方面，正如前面談到的，考慮到南京西路工作白領(lǐng)們的休閑餐飲需求，餐飲品牌的比例也相對(duì)加重了，而且在商場(chǎng)內(nèi)的分布也非常明確。
另外，有一些比較大的體驗(yàn)性的品牌，興業(yè)太古匯會(huì)在公布品牌時(shí)，第一時(shí)間告訴大家。
現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：興業(yè)太古匯客群特點(diǎn)是什么？
李振輝：興業(yè)太古匯的客群分幾類。高端客群，擁有更高的消費(fèi)能力和品位，所以他們對(duì)商場(chǎng)購(gòu)物環(huán)境有更高的需求。因此我們不僅要在品牌方面，也要從購(gòu)物環(huán)境、服務(wù)等方面進(jìn)行提升，為這些高端客戶提供個(gè)性化的品牌選擇。
還有非常大的顧客群體是白領(lǐng)人群，南京西路工作的白領(lǐng)超過(guò)20萬(wàn)，所以希望能夠通過(guò)餐飲吸引他們，這也是我們加大餐飲比例到30%的原因。
同時(shí)，他們也是精打細(xì)算，而且會(huì)打扮的一群人，所以我們也希望通過(guò)多元化的服裝零售去吸引他們，為他們提供不同價(jià)位、不同品牌的選擇。因此，興業(yè)太古匯中不會(huì)有規(guī)模很大的商店，而是通過(guò)250家商鋪，形成更多的選擇。
除了餐飲以外，興業(yè)太古匯也囊括了零售和生活的業(yè)態(tài)，比如全國(guó)最大的超市，占地4000多平米，1500平米左右的瑜伽館和書(shū)店等，目的就是為了豐富興業(yè)太古匯的業(yè)態(tài)。
現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：現(xiàn)在辦公樓和商業(yè)這兩塊預(yù)租的情況怎樣？
李振輝：現(xiàn)在興業(yè)太古匯零售已有約三分之二面積簽署租賃意向書(shū)或商業(yè)條款正在最后確認(rèn)中；辦公樓簽意向書(shū)占三分之一，另外確定意向的也是三分之一。
租金由于涉及到商鋪具體位置及面積，比較難說(shuō)。簽意向書(shū)的時(shí)間先后，也會(huì)產(chǎn)生差異。同時(shí)對(duì)于一些新的、獨(dú)特的、國(guó)內(nèi)沒(méi)有的概念品牌，興業(yè)太古匯會(huì)適當(dāng)考慮給予優(yōu)惠。所以很難說(shuō)出很準(zhǔn)確單一的數(shù)字。
現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：南京西路商圈的特點(diǎn)是什么？可能別的一些項(xiàng)目也在不斷地更新升級(jí)，對(duì)未來(lái)的走勢(shì)和挑戰(zhàn)預(yù)期是怎樣的？
李振輝：南京西路這個(gè)商圈區(qū)應(yīng)該是上海比較重要的核心商圈之一，商圈里面人口也慢慢擴(kuò)大，除了自有居民以外，辦公樓也越來(lái)越多。
商圈的潛力就是在于怎樣多元化發(fā)展，怎樣做出差異性。正是因?yàn)橐恍╉?xiàng)目已經(jīng)運(yùn)營(yíng)很多年了，興業(yè)太古匯也由此找準(zhǔn)缺口，填補(bǔ)現(xiàn)有商圈無(wú)法滿足目標(biāo)消費(fèi)群的需要。
興業(yè)太古匯強(qiáng)調(diào)加大餐飲的體量，加大體驗(yàn)性品牌的體量，以擴(kuò)大零售之后也擴(kuò)大了項(xiàng)目本身的輻射度。
杜一莉：南京西路商圈擁有金三角，還有金五星這樣的商業(yè)組合，但興業(yè)太古匯項(xiàng)目可能是南京西路商圈拼圖的最后一塊，興業(yè)太古匯項(xiàng)目從西到東，甚至于可以延伸到人民廣場(chǎng)商圈，貫徹把蛋糕做大的理念，實(shí)現(xiàn)了南京西路商圈跟人民廣場(chǎng)的連通，擴(kuò)大了商圈版圖。（觀點(diǎn)地產(chǎn) 羅舒晗）
共2頁(yè) 上一頁(yè) [1] [2]
廣州太古匯Dior遭投訴 試用產(chǎn)品沒(méi)買，消費(fèi)者被打
上海興業(yè)太古匯購(gòu)物中心計(jì)劃2017年上半年開(kāi)業(yè)
泰國(guó)高端香薰品牌坤尚莉入駐廣州太古匯Ole超市
廣州太古匯上半年銷售增21％ 三里屯太古里增7％
太古上海合資項(xiàng)目定名興業(yè)太古匯
搜索更多: 太古匯
