“過去三年內(nèi)地商場租金收入增長幅度在14-87%，比香港商場租金增長更為強勁，租金收入占比也從9%提升到15%”，九龍倉集團副主席李玉芳表示，開始進入收成期的內(nèi)地投資物業(yè)正在成為九龍倉新增長動力，“相信會有助舒緩香港零售的壓力”。
2015年，成都國金中心商場的收入上升 25%至6.05億元，出租率接近100%。而由于成都的國際金融中心和時代˙奧特萊斯表現(xiàn)理想，九龍倉正在全速推進重慶國金中心和長沙國金中心的發(fā)展。
據(jù)介紹，長沙國金中心目前超過 75%的總零售面積正在招租或洽商，預計將于2017年第三季度開幕，重慶國金中心目前超過85%的免租正在招租，預計將于2017年初開幕。
以下為九龍倉集團有限公司2015年全年業(yè)績發(fā)布會現(xiàn)場問答實錄：
現(xiàn)場提問：內(nèi)地訪港游客人數(shù)在下跌，管理層是否擔心影響到香港零售業(yè)的前景？
吳天海：香港旅游業(yè)正在挺困難的時期，我們也不覺得會在短期內(nèi)會恢復，只能假設在旅游業(yè)繼續(xù)受壓的情況下，我們要怎么做去保住我們的生意，盡量做得更好。
李玉芳：游客的數(shù)目是下跌了，零售環(huán)境也是越來越嚴峻，在這種情況之下，我們一定要鞏固自己的餅，在香港的大市場里面擴大自己的份額。我們對今年零售業(yè)、商場方面的成績是有信心的。我們和租戶都是同一個目標，會很主動地去做一些活動，或者一些推銷，或者一些不同的策略性項目，使得鋪面能夠給消費者一些不同的貨品，這也是我們和我們的客戶正在推動和策劃的。
現(xiàn)場提問：內(nèi)地銷售去年已經(jīng)有260億元，為什么會把今年銷售目標定在240億元，是不是不太看好市場，還是因為一線城市最近調(diào)控風聲比較緊？海港城和時代廣場的零售額有所下跌，會不會考慮減租？
吳天海：先說內(nèi)地市場，銷售目標很大程度上是要看當年有什么貨，如果貨源還沒有到可以推出的階段，肯定是不會推的，所以就沒有那個數(shù)。我相信以香港企業(yè)在內(nèi)地的銷售額來講，九龍倉也是站在前列的。過去五年，九龍倉在內(nèi)地已經(jīng)累計銷售接近一千億了。
李玉芳：關(guān)于零售方面，去年全香港零售業(yè)下跌了3.7%，當然這個零售額包括了超級市場還有百貨等等。至于海港城是跌了12.1%，時代廣場是下跌了12.8%，但是時代廣場有部分面積在做裝修改建，如果只算營業(yè)面積，時代廣場是下跌8.8%，而荷里活廣場是增長了0.7%，因為荷里活廣場是比較少依賴奢侈品生意的。
海港城和時代廣場有超過20%的部分是做高端商品的，所以這部分有些影響，但是這部分在總數(shù)中并不是很大，比如說海港城一年可以做到300億港元的生意，這可能是其他商場幾年的總和，所以即使有所下跌，但是我們的租戶在海港城的店鋪在全球范圍還是排名很高的，從商場每呎的盈利來說，數(shù)字是上升的，所以我們可以肯定地將我們是沒有減租的，基本租金沒有受到影響，部分續(xù)約還有所增長，只是會在抽成方面受到影響。
現(xiàn)場提問：剛剛提到零售方面租金沒有減租的壓力，但是為什么會有加租考慮，另外租金抽成的新比例是多少？內(nèi)地今年銷售目標是260億元，那么今年的購地計劃是不是都在一線城市？投資物業(yè)的占比已經(jīng)到76%，未來加上內(nèi)地的商場，比例會占到多少？
李玉芳：每個商戶都希望用最便的租金租到最好的位置，好多時候都是大家雙方去談的，大家互相看彼此之間的壓力了。在租金方面抽成方面，以前我們的占比是30%，現(xiàn)在是減到了15%。
吳天海：我補充一下。具體來說，就是過去零售物業(yè)每100港元租金收入中有30港元是來自抽成，有70港元是基本租金，并不是說租戶做100元生意我們要抽30元。事實上，現(xiàn)在雖然租金收入中抽成占比降低了，但是我們基本租金是在增長的，所以此消彼長，整體租金收入依然是有增長的。2015年收租物業(yè)占集團核心盈利的比重是76%，2016年預計也不會低于70%。
關(guān)于內(nèi)地的買地計劃，其實沒有什么特別的計劃，主要是看每一個城市供求的情況，有些地區(qū)我們沒進去，并不代表那個區(qū)位就不好，只是我們沒有地在那邊，或者是做得不好而已。我們覺得在上海，蘇州，杭州這些地方還是有做得不錯的項目。
當然，如果有新的地出來，我們會繼續(xù)看，如果個別城市投資比重太高，需要平衡，我們也會考慮，所以我們不會集中在特別的某一個城市。整體來講，我們會布局的城市，大概會由15個城市減到10個以下，有些城市是把手上的項目結(jié)束之后就不會再繼續(xù)拿地。
事實上，過去的一兩年，我們賣樓回籠的資金比再投資的數(shù)字要多，所以今年我們在內(nèi)地的總投資是下降的。但是因為減少了投資，去年的財務狀況是更加合理了。同時，在香港也好，在內(nèi)地也好，我們都希望物色到合適的投資物業(yè)，完成的也好，地也好，只要是優(yōu)質(zhì)的，我們都會繼續(xù)尋求，希望將我們的收租樓組合做得更好更強。
現(xiàn)場提問：是內(nèi)地的土地儲備會繼續(xù)加多，但是態(tài)度是謹慎的？可不可以解釋一下原因？
吳天海：至于內(nèi)地的樓市，其實內(nèi)地經(jīng)濟增長在下降，但是實際上樓市是在好轉(zhuǎn)，因為控制樓市的措施減少了，所有的限制都減少了，所以九龍倉去年賣樓260億，很大原因也是因為市場松了。
為什么會選擇性買地？是因為有些城市的供求不是很健康，其實這是很正常的投資組合調(diào)整的做法。選擇城市的意思，不是說我們未來只做北京上海一線城市，蘇州、杭州也做得不錯，這些地方都會繼續(xù)做的。
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