“和國外相比，國內(nèi)的商業(yè)地產(chǎn)空間蠻大的，如果定位準(zhǔn)確，做一批體驗(yàn)式的購物中心，有非常大的消費(fèi)空間。”2015年12月30日，在福州東二環(huán)泰禾廣場的開業(yè)儀式上，泰禾集團(tuán)董事長黃其森表示，泰禾接下來會在全國布局二三十個的高端商業(yè)綜合體項(xiàng)目。
自2010年進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)以來，泰禾至今已在福建、北京擁有6個商業(yè)綜合體項(xiàng)目，其中3個項(xiàng)目正式開業(yè)，并在北京和上海開發(fā)了包括寫字樓、商住公寓等在內(nèi)的4個商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，總資產(chǎn)規(guī)模達(dá)到數(shù)百億元。
商業(yè)地產(chǎn)對泰禾業(yè)績的貢獻(xiàn)比例逐年增加。年報顯示，2014年泰禾房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的營業(yè)收入為82.1億元，其中住宅板塊的營業(yè)收入為46.5億元，商業(yè)板塊貢獻(xiàn)了35.6億元。
為了助力商業(yè)地產(chǎn)板塊的發(fā)展，泰禾在2014年還成立了酒店事業(yè)部，截至2014年底，正在運(yùn)營及計劃開業(yè)的酒店和度假村達(dá)到8家。
在黃其森看來，目前商業(yè)地產(chǎn)市場確實(shí)存在供應(yīng)過量的問題，但這也恰恰是一批有能力的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)突圍的機(jī)會所在。
泰禾將在一線城市和部分二線核心城市進(jìn)行重點(diǎn)布局：“即使在一線和二線城市，商業(yè)出了問題，歸根究底還是商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)本身做得不夠?qū)I(yè)。北京一些區(qū)域的消費(fèi)能力，比一些二三線城市要好，如通州、昌平、大興等，但缺乏好的商業(yè)和消費(fèi)場所，所以我們覺得一線城市和二線核心城市還有很大的發(fā)展空間。”
為了迅速擴(kuò)大規(guī)模，泰禾將加速輕資產(chǎn)布局。黃其森透露，已經(jīng)有很多企業(yè)主動找泰禾洽談合作，包括一些大型的開發(fā)商，未來泰禾商業(yè)將會對外輸出品牌和管理等服務(wù)。
一位泰禾內(nèi)部人士對經(jīng)濟(jì)觀察報透露，在規(guī)模擴(kuò)張之外，泰禾有意向在時機(jī)成熟時將商業(yè)地產(chǎn)管理平臺單獨(dú)打包上市，以便商業(yè)地產(chǎn)的輕資產(chǎn)化運(yùn)作。
但該人士強(qiáng)調(diào)，打包上市的只是研發(fā)、招商、運(yùn)營等在內(nèi)的管理平臺，并非現(xiàn)有的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目和資產(chǎn)。
規(guī)模擴(kuò)張
自2010年借殼福建三農(nóng)上市后，泰禾便開始向商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)軍。2010年12月，泰禾以8.91億元的總價競得福州五四北商業(yè)地塊，福州五四北泰禾廣場成為泰禾旗下的首個綜合體項(xiàng)目。
“上市為企業(yè)的后續(xù)擴(kuò)張?zhí)峁┝藦?qiáng)有力的資金后盾，是我們進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)的基礎(chǔ)，此外，2010年福州限購令的發(fā)布為住宅市場加上了一道 緊箍咒 ，加大了住宅項(xiàng)目去化的難度，促使企業(yè)開始尋求新的支撐點(diǎn)，受調(diào)控政策影響較小的商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域成為首選。”泰禾一位不愿具名的內(nèi)部人士如此解釋泰禾進(jìn)軍商業(yè)的初衷。
黃其森認(rèn)為，在所有房企里，泰禾的戰(zhàn)略布局是最為清晰和堅(jiān)決的。泰禾發(fā)展商業(yè)，走的是“立足福建，布局全國”的戰(zhàn)略路線，在一開始便喊出了“學(xué)習(xí)萬達(dá)，超越萬達(dá)”的口號。
學(xué)習(xí)萬達(dá)，最明顯的便是學(xué)習(xí)萬達(dá)以售養(yǎng)租的模式：通過住宅、寫字樓、臨街商鋪等部分業(yè)態(tài)的銷售，來維持購物中心自持物業(yè)的運(yùn)轉(zhuǎn)。
雖然租售并舉，但在管理模式上，泰禾要求住宅和商業(yè)完全切割，并對商業(yè)板塊業(yè)務(wù)做了明確的劃分：包含購物中心等持有型物業(yè)的綜合體項(xiàng)目劃入商業(yè)板塊，社區(qū)底商、配套商業(yè)等依然劃分在住宅板塊下面，商業(yè)板塊只對其進(jìn)行專業(yè)指導(dǎo)和協(xié)助。
為了加速發(fā)展，泰禾成立了一支專門的商業(yè)地產(chǎn)團(tuán)隊(duì)，據(jù)悉，團(tuán)隊(duì)成員絕大部分來自于萬達(dá)、寶龍地產(chǎn)、龍湖以及凱德置地等在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域深耕多年的房企。“泰禾做商業(yè)，和萬達(dá)等相比還是有很多不同的。”上述內(nèi)部人士說，泰禾一早就摒棄了傳統(tǒng)的百貨業(yè)態(tài)。前述內(nèi)部人士透露，泰禾之所以不做百貨，一方面因?yàn)榘儇浀捏w量都相對較大，以一個12萬平方米的綜合體為例，百貨大約能占到1/3的體量，但是其租金大約為50元/平方米，對業(yè)績的貢獻(xiàn)率偏低;另一方面，百貨體量偏大對項(xiàng)目后期的統(tǒng)籌管理會形成制約。
“我們更多走精品高端路線，萬達(dá)可能更多追求的是數(shù)量。購物中心應(yīng)該要對城市和社會有貢獻(xiàn)，它的建筑是公共建筑。”黃其森認(rèn)為，一個好的商業(yè)，應(yīng)該具備三個條件：首先是城市的服務(wù)平臺，其次是城市的景觀平臺，第三是實(shí)體的社交平臺。
加速輕資產(chǎn)
目前泰禾已經(jīng)落地的商業(yè)項(xiàng)目分布在福建泉州、福州和北京昌平。黃其森表示，未來幾年，泰禾商業(yè)將在一線城市和一些二線核心城市繼續(xù)二三十個商業(yè)綜合體，重點(diǎn)會選擇北京、上海、福建、廣東等經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的區(qū)域，如果是內(nèi)陸城市，則要求是省會城市。
這涉及到更嚴(yán)苛的區(qū)域選擇標(biāo)準(zhǔn)。“沒有人口的城市我們是堅(jiān)決不去的。”泰禾商業(yè)的一位負(fù)責(zé)人對經(jīng)濟(jì)觀察報表示，區(qū)位的選擇上，一是介入?yún)^(qū)域潛力板塊，商業(yè)成熟度低，競爭相對并不特別激烈;二是看區(qū)域的人口和消費(fèi)能力，一般要求項(xiàng)目3公里內(nèi)覆蓋30萬人口，5公里內(nèi)覆蓋50萬人口，從而保證區(qū)域型購物中心的人氣。
為了迅速擴(kuò)張，泰禾將輕資產(chǎn)提上了日程。黃其森透露，已經(jīng)有很多房企主動表達(dá)了合作開發(fā)商業(yè)項(xiàng)目的意愿，并希望由泰禾來操盤。
對外輸出管理和品牌，泰禾優(yōu)先考慮兩類企業(yè)：一種是有資金實(shí)力但沒有運(yùn)作商業(yè)項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)的企業(yè)，缺乏招商和運(yùn)營能力;第二種是資金鏈出現(xiàn)問題，但手頭項(xiàng)目較為優(yōu)質(zhì)的企業(yè)。
除了有意向?qū)⑸虡I(yè)管理平臺單獨(dú)打包上市，前述內(nèi)部人士還表示，資產(chǎn)證券化也會是方向所在，今后泰禾將利用在金融領(lǐng)域的布局，進(jìn)行資產(chǎn)證券化的相關(guān)嘗試。（來源：經(jīng)濟(jì)觀察報 作者：謝敏敏）
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