記者：像這種項(xiàng)目，以萬(wàn)科的教育為主題的商業(yè)中心，會(huì)不會(huì)在別的項(xiàng)目中進(jìn)行復(fù)制?
楊衛(wèi)東：當(dāng)然會(huì)，其實(shí)這個(gè)項(xiàng)目相當(dāng)于是廣州萬(wàn)科商業(yè)教育類型產(chǎn)品探索的1.0版本，我們還有一個(gè)2.0版本的產(chǎn)品，規(guī)劃和細(xì)則都出來(lái)了。
這個(gè)項(xiàng)目位于黃埔的華冠路，體量更大，有7.5萬(wàn)平米，純粹以萬(wàn)科教育為特色。換句話說(shuō)，它是個(gè)教育的mall，教育的商城，但是又不同于傳統(tǒng)的教育商城。這個(gè)教育商城里有兩所國(guó)際學(xué)校，還有科技營(yíng)地、教育營(yíng)地、電影院、兒童樂(lè)園、一些兒童的零售產(chǎn)品，也有超市、跨境電商，是一個(gè)多業(yè)態(tài)共生的商業(yè)項(xiàng)目。
這個(gè)產(chǎn)品的模塊已經(jīng)在實(shí)施當(dāng)中，國(guó)際學(xué)校已經(jīng)動(dòng)工，招商也基本啟動(dòng)了，預(yù)計(jì)到2017年底左右會(huì)面市。
對(duì)廣州萬(wàn)科，包括整個(gè)廣州區(qū)域公司而言，這個(gè)產(chǎn)品的研發(fā)其實(shí)是從上至下的，從區(qū)域首席執(zhí)行官一直到各個(gè)城市公司的總經(jīng)理、各個(gè)商業(yè)公司具體的執(zhí)行層面。我們花了兩年多的時(shí)間，從研發(fā)到設(shè)計(jì)，對(duì)這個(gè)產(chǎn)品進(jìn)行探索，不斷地論證，跟設(shè)計(jì)方進(jìn)行了很多的溝通，它現(xiàn)在基本的模型是有萬(wàn)科特色的。
記者：在集中式的商業(yè)發(fā)展這一塊，無(wú)論是從項(xiàng)目的體量規(guī)模還是表現(xiàn)，廣州區(qū)域有沒(méi)有一些既定的目標(biāo)?
楊衛(wèi)東：廣州萬(wàn)科目前并不特別追求商業(yè)地產(chǎn)的規(guī)模。大家都知道，現(xiàn)在房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入了下半場(chǎng)，對(duì)企業(yè)的操盤(pán)能力，城市的定位，以及在城市的發(fā)展提出了更高的要求，如果有合適的機(jī)會(huì)，我們肯定會(huì)有選擇的去做。社區(qū)畢竟是我們最大的資源，所以會(huì)緊緊地依托自身的社區(qū)去做文章，覆蓋周圍3公里范圍，把這個(gè)商業(yè)資源做足、做旺、做深、做透，這對(duì)萬(wàn)科而言已經(jīng)是非常不容易的一件事情。
當(dāng)然也不排除未來(lái)有一些比較好的項(xiàng)目，我們會(huì)參與其中。我們參與了荔灣區(qū)恩寧路這個(gè)舊區(qū)域的改造，計(jì)劃把它打造成一個(gè)具有休閑特色的街區(qū)，類似上海的田子坊、佛山嶺南天地的風(fēng)格，這是廣州萬(wàn)科參與城市舊城改造、提升所做的一個(gè)動(dòng)作。
記者：如果是集中在覆蓋社區(qū)商業(yè)這一塊，別的開(kāi)發(fā)商可能也同樣擁有一些社區(qū)資源的存量，萬(wàn)科在這一方面的挖掘會(huì)有什么樣的優(yōu)勢(shì)和資源特點(diǎn)?
楊衛(wèi)東：無(wú)庸諱言，現(xiàn)在各個(gè)發(fā)展商手上都有大把的社區(qū)商業(yè)資源，如何把這些社區(qū)資源盤(pán)活，有效地為我們的社區(qū)、地產(chǎn)服務(wù)，仍然是當(dāng)前所有社區(qū)商業(yè)必須要考慮的一個(gè)方向。
五年前在東莞的時(shí)候萬(wàn)科已經(jīng)開(kāi)始嘗試和探討，東莞的萬(wàn)科松山湖生活廣場(chǎng)、厚街萬(wàn)科生活廣場(chǎng)、塘廈萬(wàn)科生活廣場(chǎng)3個(gè)產(chǎn)品都是以自己的樓盤(pán)、社區(qū)為主。以生活廣場(chǎng)命名，核心主力業(yè)態(tài)就是超市、影院，加上一些餐飲，再加一些配套，體量都不會(huì)很大，大概也就兩三萬(wàn)方左右。因?yàn)轶w量有限，業(yè)態(tài)相對(duì)比較齊全、比較豐富，同時(shí)又依托于自身的社區(qū)，相對(duì)而言抗風(fēng)險(xiǎn)能力比較強(qiáng)，同時(shí)又有一定的成長(zhǎng)性。
后來(lái)我們也做了一些輕資產(chǎn)的嘗試，也算是比較成功的，開(kāi)創(chuàng)了國(guó)內(nèi)社區(qū)商業(yè)地產(chǎn)做輕資產(chǎn)項(xiàng)目的模式。
對(duì)廣州萬(wàn)科而言，會(huì)在原有的經(jīng)驗(yàn)基礎(chǔ)上做一些調(diào)整和提升。我們?nèi)匀痪o緊依托于自身的社區(qū)，這是第一位的。第二，深入地挖掘自身的客戶。在廣州這個(gè)城市，萬(wàn)科積累了近10萬(wàn)的住宅用戶，他們都是我們的會(huì)員，我們的客戶。如何把這部分的客戶群體打通，其實(shí)我們也做了很多的思考和嘗試。
蘿崗的東匯城項(xiàng)目，是廣州一個(gè)比較大型的居住社區(qū)，有將近2萬(wàn)居民，周圍3公里范圍內(nèi)大概有近8—10萬(wàn)人，我們?cè)谶@個(gè)項(xiàng)目上做了一個(gè)探索和嘗試，圍繞著一個(gè)創(chuàng)新的萬(wàn)科幸福街市品牌，探索線上線下的融合業(yè)務(wù)。
這個(gè)品牌依托社區(qū)的物業(yè)條件，體量可大可小，最小大概在七八百平米，大的兩三千平米，甚至五千平米左右。里面有我們一個(gè)叫理想空間的自創(chuàng)休閑咖啡品牌，涵蓋咖啡、書(shū)吧、簡(jiǎn)餐，以及一些文創(chuàng)在內(nèi)的品牌。還有生鮮類的O2O店，當(dāng)然還有超市，跟居民日常生活緊密關(guān)聯(lián)的業(yè)態(tài)都會(huì)有。
餓了么、速遞易、e袋洗這些互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)都是我們的戰(zhàn)略合作商家。餓了么負(fù)責(zé)對(duì)整個(gè)蘿崗片區(qū)周圍5公里范圍內(nèi)的配送，除了外賣配送，它的配送服務(wù)已經(jīng)延伸到各個(gè)業(yè)態(tài)。
另外，目前在黃埔文沖我們已經(jīng)有一個(gè)跨境電商品牌展示館，歐洲館、日韓館、美國(guó)館、澳大利亞館，這些館完全是以進(jìn)口商品為主，配送范圍基本在黃埔保稅區(qū)里。我們把跨境電商的平臺(tái)移植到幸福街市里，奶粉、食品這些跟居民緊密相關(guān)的業(yè)態(tài)都會(huì)在上面展示�，F(xiàn)場(chǎng)有三臺(tái)可隨時(shí)下單的觸摸屏，顧客下單后，物流配送到我們的速遞易的柜子里，顧客下班了就回來(lái)取。這是有別于其它一些項(xiàng)目的探索。
蘿崗東匯城的幸福街市已經(jīng)開(kāi)業(yè)，而且銷售、商戶、消費(fèi)者和業(yè)主的反饋都還不錯(cuò)，里面包含了很多這類的業(yè)態(tài)。接下來(lái)我們會(huì)做這個(gè)產(chǎn)品的升級(jí)版，比方說(shuō)2.0、3.0，然后在萬(wàn)科自身的社區(qū)來(lái)把它發(fā)展起來(lái)，大體上萬(wàn)科的商業(yè)發(fā)展脈絡(luò)就是這樣的。
在番禺萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)旁邊還有一個(gè)大型的社區(qū)項(xiàng)目，也會(huì)依托我們的社區(qū)做這樣的幸福街市，這個(gè)可能就是一個(gè)升級(jí)版的幸福街市，會(huì)在明年5月份左右呈現(xiàn)出來(lái)。
記者：總結(jié)下來(lái)廣州萬(wàn)科在社區(qū)資源挖掘這一塊，比別的開(kāi)發(fā)商要走得先一些，在時(shí)間的長(zhǎng)度上更久一些?
楊衛(wèi)東：更精細(xì)一些。我們邀請(qǐng)了觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體跟其它的一些媒體去實(shí)地考察我們的幸福街市，雖然它很小，現(xiàn)在還是一個(gè)1.0的產(chǎn)品，但是可以不停地升級(jí)的。現(xiàn)在萬(wàn)科提了一個(gè)八爪魚(yú)戰(zhàn)略，我們可以不停地在這個(gè)業(yè)務(wù)模型里加載內(nèi)容，因?yàn)闁|匯城這個(gè)項(xiàng)目只有750平方米，面積比較小，所以受制于它的體量，里面呈現(xiàn)的內(nèi)容相對(duì)會(huì)少一些。但是如果有一個(gè)比較大的場(chǎng)地，或是一個(gè)大的物業(yè)形態(tài)，里面加載的內(nèi)容就會(huì)更豐富，更多元化，也更加能夠滿足小區(qū)或者是周圍居民的日常消費(fèi)需求。
記者：剛才您說(shuō)到接下來(lái)會(huì)在金沙洲和南站都有一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目，金沙洲的常住人口已經(jīng)比較多了，我們是不是可以理解在那里建立商業(yè)項(xiàng)目還是有前景的?但現(xiàn)在南站周邊的人流量還是非常少的，你們是基于怎樣的考慮在那里建一個(gè)項(xiàng)目?
楊衛(wèi)東：我們是第一批進(jìn)入南站做開(kāi)發(fā)的幾個(gè)發(fā)展商之一。確實(shí)正如你所言，南站周圍的居住氛圍，包括一些商業(yè)氛圍都不是特別成熟，需要一定的時(shí)間。但是南站會(huì)是廣州這兩年的下一個(gè)發(fā)展熱點(diǎn)板塊，已經(jīng)有很多的發(fā)展商開(kāi)始進(jìn)入了，在這些發(fā)展商當(dāng)中，萬(wàn)科希望做一些嘗試，把我們的教育產(chǎn)品，包括國(guó)際學(xué)校融入到這個(gè)商業(yè)項(xiàng)目里面去，到時(shí)候大家可以看到有一個(gè)不一樣的商業(yè)項(xiàng)目出來(lái)。
我們?cè)谀险镜淖≌w量比較大，將近120萬(wàn)平方米，商業(yè)項(xiàng)目則是以綜合型的業(yè)態(tài)為主去做，預(yù)期會(huì)在2018年左右面市。
記者：是有公寓、有辦公、有購(gòu)物中心這種大型的?具體進(jìn)度怎樣?大概在南站的哪個(gè)地方?
楊衛(wèi)東：對(duì)，有公寓、有辦公、有商業(yè)、有國(guó)際學(xué)校，還有一些多業(yè)態(tài)的商業(yè)在這里面呈現(xiàn)出來(lái)。具體現(xiàn)在還沒(méi)有完全對(duì)外公布，就在南站的正對(duì)面，靠旁邊一點(diǎn)點(diǎn)，我們預(yù)計(jì)在明年二季度左右公布。
記者：前段時(shí)間國(guó)務(wù)院首次給公寓定性為生活服務(wù)業(yè)，以前其實(shí)公寓是沒(méi)有定性的，很多是辦公做不下去才去做公寓的。但是這次也沒(méi)有提出什么具體的東西，只是提了這么一個(gè)說(shuō)法，那您覺(jué)得對(duì)現(xiàn)在的公寓市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，有沒(méi)有產(chǎn)生什么樣的影響?
楊衛(wèi)東：我覺(jué)得這其實(shí)對(duì)公寓市場(chǎng)應(yīng)該說(shuō)是一個(gè)積極的信號(hào)。作為發(fā)展商而言，我們也在積極地探索國(guó)家的政策落地的執(zhí)行性，包括在這個(gè)產(chǎn)品具體的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、定位方面，也會(huì)適當(dāng)?shù)刈鲆恍┱{(diào)整。當(dāng)下南站的供應(yīng)量還是比較大的，我們也在積極地做一些調(diào)整、摸索，以什么樣的產(chǎn)品形態(tài)切入，會(huì)更容易被市場(chǎng)接受，這是我們目前在做規(guī)劃設(shè)計(jì)的一個(gè)重點(diǎn)板塊。
記者：您可否跟我們談一下廣州和武漢的市場(chǎng)有什么樣的不同點(diǎn)?
楊衛(wèi)東：我覺(jué)得廣州跟武漢都是非常重要的商都，廣州是千年商都，武漢也是商貿(mào)流通非常發(fā)達(dá)的城市，我覺(jué)得這是它們的共同之處�？赡懿煌幵谟谑袌�(chǎng)的容量和規(guī)模，這方面來(lái)說(shuō)，廣州市場(chǎng)相對(duì)更大一些，在城市舊改，城市更新的探索上，廣州也相對(duì)是走在前面的，而武漢正在發(fā)展當(dāng)中。
記者：剛才您談到在這個(gè)月底有一個(gè)項(xiàng)目即將開(kāi)業(yè)，上個(gè)月底，萬(wàn)科在武漢首個(gè)商業(yè)項(xiàng)目也開(kāi)業(yè)了，同樣做社區(qū)型的購(gòu)物中心，我們說(shuō)搶占最后一公里，您剛才也提到覆蓋周圍3公里，不管搶占1公里也好，3公里也好，這個(gè)搶占的難點(diǎn)，在您看來(lái)是在哪里?
楊衛(wèi)東：如何把消費(fèi)者跟我們的商業(yè)項(xiàng)目真正地結(jié)合起來(lái)讓消費(fèi)者愿意來(lái)，愿意在這里消費(fèi)，并且產(chǎn)生高頻次的消費(fèi)，同時(shí)依賴于這個(gè)消費(fèi)場(chǎng)所，也就是如何去增強(qiáng)消費(fèi)者的黏性，這個(gè)難點(diǎn)確實(shí)是擺在每個(gè)發(fā)展商面前的一個(gè)重要的問(wèn)題。
但是因?yàn)槟壳半娚痰臎_擊，商業(yè)市場(chǎng)、包括經(jīng)濟(jì)環(huán)境的下行，對(duì)大部分的發(fā)展商而言，確實(shí)有很大的消費(fèi)分流，存在不確定性。
我們現(xiàn)在希望把教育、服務(wù)、酒店、養(yǎng)老、社區(qū)醫(yī)療等這些綜合進(jìn)來(lái)，做一些加載類型的業(yè)態(tài)，這樣服務(wù)的內(nèi)容、涵蓋的業(yè)態(tài)就更加廣，可能形成的消費(fèi)群體相對(duì)更大一些，消費(fèi)密度或者消費(fèi)黏性也會(huì)有所增強(qiáng)。
至于這些產(chǎn)品落地以后的可執(zhí)行性和效果，我們也在不停地調(diào)整和升級(jí)當(dāng)中。這些商業(yè)項(xiàng)目已經(jīng)在我們的一些社區(qū)里落地，目前看來(lái)效果還是比較明顯的，大家都說(shuō)萬(wàn)科的社區(qū)里不僅有商業(yè)、酒店、教育、養(yǎng)老、醫(yī)療，還有長(zhǎng)者關(guān)懷、臨終關(guān)懷等。未來(lái)在這一塊，萬(wàn)科還會(huì)積極地做一些探索和嘗試。
記者：現(xiàn)在武漢有一些綜合性的商業(yè)，可能面臨一個(gè)同質(zhì)化的問(wèn)題，您覺(jué)得在廣州這邊有沒(méi)有?根據(jù)您的經(jīng)驗(yàn)，如何去避免這種同質(zhì)化?
楊衛(wèi)東：從我的觀察而言，廣州市場(chǎng)的同質(zhì)化的項(xiàng)目，現(xiàn)階段還沒(méi)有完全的表現(xiàn)出來(lái)。因?yàn)閺V州萬(wàn)科本身的商業(yè)市場(chǎng)發(fā)展相對(duì)于武漢的這種爆發(fā)式的發(fā)展而言，會(huì)比較慢一些。在商圈的選擇、項(xiàng)目的體量、業(yè)態(tài)的規(guī)劃，包括最終呈現(xiàn)的招商結(jié)果，可能都有所不同。所以說(shuō)到完全同質(zhì)化，相對(duì)廣州市場(chǎng)而言其實(shí)是比較好的，但是其它的城市，像武漢、成都、沈陽(yáng)這一類地區(qū)的商業(yè)項(xiàng)目，確實(shí)是有一些同質(zhì)化的。廣州在這一塊我覺(jué)得還是不錯(cuò)的，而且各個(gè)項(xiàng)目的特色和差異化還是比較明顯的。（來(lái)源：觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng) 作者：羅舒晗 黃冬艷）
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