“央企重組”的概念使中糧集團(tuán)旗下的房地產(chǎn)上市公司—中糧地產(chǎn)(集團(tuán))股份有限公司(簡(jiǎn)稱(chēng)：中糧地產(chǎn)，股票代碼：000031)成為受益股。
乘著過(guò)去一年的A股牛“風(fēng)”，中糧地產(chǎn)從去年6月初的3.3元上漲至目前的12元多，其業(yè)績(jī)表現(xiàn)雖然乏善可陳，但市場(chǎng)估值卻暴漲，其超過(guò)36倍的靜態(tài)市盈率足以讓萬(wàn)科(11倍)和保利(11.2倍)汗顏。
日前，中糧地產(chǎn)發(fā)布2015年第一季度財(cái)報(bào)，其一季度營(yíng)業(yè)收入約為6.49億元，同比下滑33.22%;歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)約為7193萬(wàn)元，同比增長(zhǎng)7.29%。
但扣除非經(jīng)常性損益后，中糧地產(chǎn)歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)約為-8491萬(wàn)元，同比下滑幅度高達(dá) 237.14%。其主要利潤(rùn)來(lái)源，竟然是出售金融資產(chǎn)的處置收益，也就是俗話說(shuō)的“炒股套現(xiàn)”，收益高達(dá)2.07億元。
中糧地產(chǎn)解釋說(shuō)，其營(yíng)收減少主要是本期商品房銷(xiāo)售結(jié)算收入較上期減少所致。而對(duì)于投資者關(guān)心的“重組”問(wèn)題，中糧地產(chǎn)接受《投資時(shí)報(bào)》采訪時(shí)表示：“作為中糧集團(tuán)控股的房地產(chǎn)上市公司，中糧地產(chǎn)一直關(guān)注國(guó)企改革的政策進(jìn)程及控股股東中糧集團(tuán)的相關(guān)精神，目前公司尚未收到有關(guān)央企改革中糧集團(tuán)試點(diǎn)方案的正式文件。”
重組改革暫無(wú)實(shí)質(zhì)動(dòng)作
早在2014年7月15日，國(guó)務(wù)院國(guó)資委舉辦新聞發(fā)布會(huì)，啟動(dòng)了“四項(xiàng)改革”試點(diǎn)，其中第一項(xiàng)是在國(guó)家開(kāi)發(fā)投資公司、中糧集團(tuán)有限公司開(kāi)展改組國(guó)有資本投資公司試點(diǎn)。
而日前，據(jù)彭博社報(bào)道，中糧集團(tuán)正在考慮多種重組方案，以實(shí)現(xiàn)業(yè)務(wù)整合和主要業(yè)務(wù)的整體上市，其方案包括考慮通過(guò)進(jìn)行海外并購(gòu)和引入投資者來(lái)對(duì)業(yè)務(wù)進(jìn)行重組。同時(shí)，考慮將旗下部分非核心業(yè)務(wù)進(jìn)行分拆整合，甚至是出售。
據(jù)媒體報(bào)道，在5月15日中糧地產(chǎn)股東大會(huì)上，中糧地產(chǎn)董事長(zhǎng)周政表示，實(shí)際上中糧集團(tuán)目前正在制定研究相關(guān)改革方案，至于具體細(xì)節(jié)，目前暫時(shí)不能透露。但是可以肯定的是，大股東特別關(guān)注地產(chǎn)業(yè)務(wù)的發(fā)展。
近來(lái)，多家機(jī)構(gòu)密集調(diào)研中糧地產(chǎn)，在5月20日中糧地產(chǎn)發(fā)布的投資者關(guān)系活動(dòng)表中，對(duì)于國(guó)企改革問(wèn)題，中糧地產(chǎn)對(duì)外回復(fù)是：“目前，中糧地產(chǎn)一直與控股股東中糧集團(tuán)有限公司保持積極溝通。截至目前，中糧地產(chǎn)尚未接到相關(guān)的文件。中糧地產(chǎn)作為中糧集團(tuán)控股的住宅地產(chǎn)上市平臺(tái)，未來(lái)將積極配合國(guó)務(wù)院國(guó)資委和控股股東中糧集團(tuán)的相關(guān)改革，不斷推動(dòng)公司發(fā)展，回報(bào)廣大股東。”
對(duì)于中糧集團(tuán)而言，其旗下目前有兩家地產(chǎn)上市公司，即在A股上市的中糧地產(chǎn)和在香港上市的大悅城地產(chǎn)。中糧地產(chǎn)主要發(fā)展住宅地產(chǎn)，大悅城地產(chǎn)主要發(fā)展商業(yè)、酒店以及旅游地產(chǎn)。
但兩家公司業(yè)務(wù)雖然各有側(cè)重，而且一再對(duì)外強(qiáng)調(diào)其不存在同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的關(guān)系，但在城市綜合體等諸多項(xiàng)目開(kāi)發(fā)上依舊有業(yè)務(wù)重合，而且兩家公司也沒(méi)能充分利用中糧集團(tuán)的優(yōu)勢(shì)形成合作互補(bǔ)的關(guān)系，反而在資源上形成了競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系。
自2013年大悅城地產(chǎn)在香港借殼上市以來(lái)，中糧集團(tuán)對(duì)其共進(jìn)行了兩次資產(chǎn)注入，將所有已完成和在建的商業(yè)綜合體項(xiàng)目大悅城以及其他部分投資物業(yè)(北京、香港)、酒店(8 個(gè)酒店，三亞3個(gè)、北京3個(gè)、蘇州1個(gè)、南昌1個(gè))和旅游地產(chǎn)(主要集中在海南三亞)項(xiàng)目均注入到大悅城地產(chǎn)中。
中糧集團(tuán)的承諾是，大悅城地產(chǎn)做商業(yè)及商業(yè)綜合體，也包括酒店、旅游地產(chǎn)等，但未來(lái)的重點(diǎn)是商業(yè)，而中糧地產(chǎn)就是發(fā)展住宅地產(chǎn)。
不過(guò)，中糧集團(tuán)在地產(chǎn)業(yè)務(wù)上的布局顯然還沒(méi)有完成，目前只是簡(jiǎn)單的平臺(tái)劃分，但當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)住宅和商業(yè)已經(jīng)難以簡(jiǎn)單地割裂開(kāi)來(lái)，兩家上市平臺(tái)如何在項(xiàng)目層面進(jìn)行協(xié)作，如何進(jìn)行資金平衡，在團(tuán)隊(duì)和管理體系上如何整合匹配，顯然都需要中糧集團(tuán)在頂層設(shè)計(jì)上做一些具體的規(guī)劃和安排。
雖然目前有分析指出，中糧集團(tuán)為國(guó)家首批試點(diǎn)央企改革的標(biāo)的，未來(lái)相關(guān)上市公司加速改革提升效率與活力預(yù)期強(qiáng)烈。但具體改革能多大程度上釋放效率提升中糧地產(chǎn)的盈利能力和競(jìng)爭(zhēng)力，從目前資料均難以有效判斷，對(duì)此投資者應(yīng)該保持理性，對(duì)于“概念”的炒作，要有警惕之心。而且中糧地產(chǎn)的業(yè)績(jī)確實(shí)欠佳。
業(yè)績(jī)欠佳 賺錢(qián)靠“炒股”
房地產(chǎn)行業(yè)不振，中糧地產(chǎn)也衰退明顯。2014年全年其實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入90.41億元，較2013年同期下降11.18%，相比2011-2013 年35.53%的復(fù)合增長(zhǎng)率下滑明顯;利潤(rùn)總額14.06億元，較上年同期增長(zhǎng)14.66%，主要是本年主營(yíng)業(yè)務(wù)毛利率提高以及處置可供出售金融資產(chǎn)收益較上年同期增加;歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)5.99億元，較上年增長(zhǎng)11.96%;但扣除非經(jīng)常性損益之后，歸屬上市公司股東的凈利潤(rùn)僅有9245.7萬(wàn)元，同比大幅下跌54.4%�？梢哉f(shuō)，“炒股”幾乎成了其最主要的利潤(rùn)來(lái)源。
2014年全年，中糧地產(chǎn)處置可供出售金融資產(chǎn)的收益高達(dá)4.55億元。中糧地產(chǎn)可謂“炒股”高手，根據(jù)其2014年年報(bào)，中糧地產(chǎn)最初只花費(fèi)了3531萬(wàn)元購(gòu)買(mǎi)了6336萬(wàn)股招商證券的股票，凈賺3.5億元之后，賬面上還存有超過(guò)8億市值的招商證券。今年3月,中糧地產(chǎn)又累計(jì)出售招商證券股票700萬(wàn)股，扣除成本和相關(guān)稅費(fèi)后,凈賺1.55億元。
股票收益高難以掩蓋其整體經(jīng)營(yíng)效率的低下。中糧地產(chǎn)在2014年的凈利潤(rùn)約為9億元，較2013年的凈利潤(rùn)有所下滑;其加權(quán)平均凈資產(chǎn)收益率只有10.68%，凈利潤(rùn)率只有6.62%，總資產(chǎn)回報(bào)率只有1.38%。這樣的業(yè)績(jī)遠(yuǎn)低于房地產(chǎn)行業(yè)的平均水平，甚至很難想象這是央企在高利潤(rùn)行業(yè)中的業(yè)績(jī)表現(xiàn)。
另外，中糧地產(chǎn)去年也承擔(dān)了較大金額的資產(chǎn)減值損失。2014年，中糧地產(chǎn)計(jì)提的存貨跌價(jià)準(zhǔn)備金額接近2.4億元，計(jì)提壞賬準(zhǔn)備金額同樣超過(guò)5200萬(wàn)元，比2013年同期分別增加了280倍和44%。尤其是中糧地產(chǎn)計(jì)提的存貨跌價(jià)準(zhǔn)備金額，而這項(xiàng)損失主要是來(lái)自公司在杭州的方圓府和云濤名苑兩個(gè)項(xiàng)目。
缺錢(qián)，同樣是中糧地產(chǎn)面臨的問(wèn)題。截至2014年底，中糧地產(chǎn)的資產(chǎn)負(fù)債率達(dá)到了76.97%，已經(jīng)接近國(guó)資委對(duì)國(guó)企80%的資產(chǎn)負(fù)債率的監(jiān)管紅線。根據(jù)其年報(bào)數(shù)據(jù)，到2014年底，中糧地產(chǎn)包括短期借款、一年內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù)債、長(zhǎng)期借款以及應(yīng)付債券等計(jì)息負(fù)債總額超過(guò)208億元，較2013年同期增加近30%。
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