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轉(zhuǎn)型風(fēng)波升級
曾經(jīng)屢次刷新北京單體百貨銷售紀(jì)錄的莊勝崇光百貨難復(fù)當(dāng)年之勇。這家商場自2013年啟動調(diào)整至今，新館仍無重張跡象。北京商報(bào)記者此前致電莊勝崇光百貨招商部門時(shí)，該部門工作人員表示新館將轉(zhuǎn)型為購物中心。來自北商商業(yè)研究院的分析認(rèn)為，雖然難以判斷轉(zhuǎn)型停滯是否與上述業(yè)主起訴案件有關(guān)，但商場轉(zhuǎn)型停滯與售后包租這一模式不無關(guān)系。據(jù)了解，有業(yè)主到上述律師事務(wù)所辦理委托手續(xù)時(shí)曾表示，感覺商場經(jīng)營狀況大不如前，擔(dān)心租金收益得不到保障。
中購聯(lián)產(chǎn)業(yè)資訊中心主任郭增利表示，莊勝崇光百貨新館轉(zhuǎn)型停滯有兩個原因，一個是散售模式使其轉(zhuǎn)型不能統(tǒng)一決策，另一個是零售企業(yè)的業(yè)績增長萎縮很明顯，再加上商業(yè)設(shè)施密度加大，商業(yè)之間的競爭擠壓了銷售空間，消費(fèi)者有了更多的選擇。RET睿意德策略顧問部副總經(jīng)理崔崇彥表示，購物中心真正吸引客流的業(yè)態(tài)可能租金并不高，但卻可以帶來人流去其他業(yè)態(tài)消費(fèi)，通過其他業(yè)態(tài)租金的提升來補(bǔ)回成本，但業(yè)主不愿降低自己的租金讓店鋪吸引人流而給其他的業(yè)主提高租金。
此外，返租造成的高租金也是阻礙莊勝崇光百貨轉(zhuǎn)型購物中心的因素。崔崇彥表示，購物中心前幾年的運(yùn)營需要貼錢，返租會造成租金很高，而高租金很難被大品牌商戶接受，他們的議價(jià)能力很強(qiáng)。如ZARA、H&M等品牌多采用扣點(diǎn)方式支付租金，甚至有些品牌需要商場去補(bǔ)貼裝修。而小品牌商戶難以支付高額租金，形成了兩頭都不到岸的局面。
行業(yè)頻現(xiàn)案例
莊勝崇光百貨新館采用的散售物業(yè)模式出現(xiàn)糾紛已經(jīng)不是個例，糾紛引發(fā)的經(jīng)營問題也有不少案例。一度紅火的世都百貨就曾經(jīng)歷相似危機(jī)，由于業(yè)主間無法形成統(tǒng)一意見，導(dǎo)致世都百貨一度開業(yè)又很快歇業(yè)；曾經(jīng)風(fēng)光一時(shí)的中關(guān)村e世界也因散售模式導(dǎo)致產(chǎn)權(quán)分散，經(jīng)營不佳。
北商商業(yè)研究院的分析認(rèn)為，商業(yè)地產(chǎn)物業(yè)一直存在三種形式，一種是持有的物業(yè)模式，一種是單純的售賣商鋪，一種是售后再租回，對于資金實(shí)力比較弱的開發(fā)商來說，對物業(yè)進(jìn)行出售或者部分出售是快速回籠資金的有效方式，也是他們的惟一選擇。多位業(yè)內(nèi)人士表示，目前一二線城市已經(jīng)很少有這種物業(yè)模式，更多是采用持有的物業(yè)模式，因?yàn)橐欢�城市物業(yè)未來的增值潛力比較大，且進(jìn)入到一二線城市的開發(fā)商總體實(shí)力比較強(qiáng)。
散售模式也有成功的案例。郭增利表示，無錫哥倫布廣場、揚(yáng)州時(shí)代廣場都是比較成功的案例，散售物業(yè)位置非常好是必須的條件，若在散售過程中有很多約束會加大成功幾率，比如只能做什么業(yè)態(tài)，或者約定小業(yè)主不能自己經(jīng)營，只能交給大業(yè)主統(tǒng)一管理。
通過國家的管控也是保持散售物業(yè)未來減少糾紛的有效條件。郭增利表示，“現(xiàn)在很多城市的政府會在出讓土地時(shí)，結(jié)合開發(fā)商的持有比例形成地價(jià)，比如全部持有的地價(jià)就會給非常多的支持，如果散售比例很高，土地價(jià)格就會很高。有的會約定不允許超過30%散售，這樣能更有效控制品質(zhì)，這是一種進(jìn)步”。此外，崔崇彥表示，散售物業(yè)模式未來會被REITs（房地產(chǎn)投資信托基金）模式取代，該模式能很好地解決散售物業(yè)模式的問題。北京商報(bào)記者 李鐸 趙子航 實(shí)習(xí)記者 唐偉/文 趙子航/攝 共2頁 上一頁 [1] [2] 莊勝崇光百貨難復(fù)當(dāng)年之勇 北京莊勝崇光百貨難復(fù)當(dāng)年之勇 新館一波三折 武漢SOGO莊勝崇光百貨大批品牌撤柜 回應(yīng)稱整改階段 美食街起火 SOGO莊勝崇光百貨轉(zhuǎn)型再遇波折 莊勝崇光上黑榜 4000元的鞋質(zhì)量也不靠譜 搜索更多: 莊勝崇光 |
