近日,全球商業(yè)地產(chǎn)龍頭萬達(dá)和全球住宅地產(chǎn)龍頭萬科宣布建立戰(zhàn)略合作關(guān)系。這是被稱作“巨無霸”的兩大房企的首次聯(lián)合,有業(yè)內(nèi)人士稱,兩大房企合作象征著我國房地產(chǎn)市場進(jìn)入新時(shí)期,但由于二者在行業(yè)內(nèi)均擁有絕對話語權(quán),雙方的融合引領(lǐng)或?qū)⒊蔀楹献鞒晒εc否的關(guān)鍵因素。
不少業(yè)內(nèi)人對此次合作比較看好。CRIC研究中心朱一鳴認(rèn)為,兩萬合作將提升二者拿地議價(jià)能力。尤其是對于三四線城市的地方政府來說,同時(shí)引入萬科和萬達(dá)兩大龍頭品牌的意義重大,品牌效應(yīng)的疊加增加了兩萬與地方政府談判的籌碼,也有利于對大體量區(qū)域開發(fā)模式的嘗試。海外方面,二者則能夠進(jìn)行雙方互補(bǔ),取得更廉價(jià)、更好的地塊。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示,“萬萬合作”其實(shí)是代表了行業(yè)趨勢和目前面臨的行業(yè)挑戰(zhàn)。目前土地市場競爭激烈,雖然雙方均提及合作的廣度與深度,但對于房地產(chǎn)市場來說,不論是住宅開發(fā)領(lǐng)域還是商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域,面臨的主要問題依然是土地價(jià)格、資金價(jià)格上漲迅速,吞噬利潤。所以兩大巨頭的合作根本是為了拿地,廉價(jià)拿地,拿合適的土地。盡可能降低拿地成本、規(guī)避投資開發(fā)風(fēng)險(xiǎn),優(yōu)化市場資源配置。
張大偉認(rèn)為,出現(xiàn)這種情況的主要原因是房地產(chǎn)市場進(jìn)入新常態(tài),2014年房地產(chǎn)上市企業(yè)的凈利潤率平均為10.3%,而在2013年凈利潤高達(dá)11.7%。2014年年報(bào)顯示,企業(yè)的盈利能力大幅下調(diào)。
以萬科為例,作為行業(yè)龍頭也面臨著較大去庫存壓力。萬科2014年年報(bào)顯示,2014年萬科存貨為3177億元,居上市房企榜首。而其存貨比從2013年的5.3%上升至2014年的7.14%。與2013年相比,2014年年報(bào)顯示,部分城市房價(jià)、地價(jià)調(diào)整幅度較大,公司根據(jù)市場情況對溫州龍灣花園、煙臺(tái)海云臺(tái)、唐山紅郡、撫順金域藍(lán)灣等6個(gè)可能存在風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目計(jì)提存貨跌價(jià)準(zhǔn)備 7.64 億元。該等存貨跌價(jià)準(zhǔn)備影響本報(bào)告期稅后凈利潤6.74億元,影響歸屬于母公司所有者的凈利潤5.68億元。在此影響下,萬科凈資產(chǎn)收益率繼續(xù)攤薄,2012-2013年,公司全面攤薄的凈資產(chǎn)收益率達(dá)到19.66%,而2014年萬科全面攤薄的凈資產(chǎn)收益率為17.86%。
或許中心舊城改造才是兩萬的合作目的。萬達(dá)集團(tuán)股份有限公司董事長王健林也在發(fā)布會(huì)上透露,雙方合作絕不僅限于萬達(dá)廣場周邊土地的開發(fā),“政府也需要整片需要改造,棚戶區(qū)和舊區(qū)改造,可能雙方就走到一起了。如果不是那樣的話,我們還會(huì)走我們的輕資產(chǎn),他們還繼續(xù)拿地,這是一個(gè)模式。”
“與保障房基本不賺錢相比,棚戶區(qū)往往處于城市中心區(qū)的老舊房屋,地段好,拆完重建土地增值明顯,商業(yè)開發(fā)價(jià)值大,更容易吸引非政府資金參加,也容易更快速地啟動(dòng)。”興業(yè)銀行首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家魯政委曾如是表示。
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