5月14日，萬達(dá)、萬科戰(zhàn)略合作發(fā)布，萬達(dá)集團(tuán)董事長王健林至少6次提醒現(xiàn)場(chǎng)，不要把萬科和萬達(dá)的合作理解成，一起拿地，然后分別負(fù)責(zé)商業(yè)和住宅，這太膚淺。

　　王健林沒有透露更具體的合作方式，不過這對(duì)門當(dāng)戶對(duì)的行業(yè)巨頭，幾乎同時(shí)在各自集團(tuán)內(nèi)部推進(jìn)著輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型，雖然側(cè)重點(diǎn)分別在商業(yè)和住宅，但通過輸出品牌和管理進(jìn)行小股操盤是他們相同的戰(zhàn)略，更為巧合的是，在兩大自貿(mào)區(qū)上海和前海，兩家企業(yè)正各自努力推進(jìn)REITs落地，將資產(chǎn)提前套現(xiàn)。

　　早在4月22日，萬科與鵬華基金合作的“前海萬科REITs封閉式混合型基金”已被證監(jiān)會(huì)受理，萬科極有可能成為國內(nèi)首家發(fā)起公募REITs(房地產(chǎn)信托投資基金)產(chǎn)品的房企。

　　經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)從萬達(dá)集團(tuán)確認(rèn)：萬達(dá)集團(tuán)正在上海自貿(mào)區(qū)商談萬達(dá)準(zhǔn)REITs權(quán)證交易平臺(tái)細(xì)節(jié)。憑借優(yōu)惠的金融政策，上海自貿(mào)區(qū)將于2017年迎來萬達(dá)金融集團(tuán)的落地。

　　這是一場(chǎng)由王健林親自牽頭，總裁丁本錫、高級(jí)副總裁王貴亞和黨委書記高茜三人負(fù)責(zé)落實(shí)的萬達(dá)金融集團(tuán)落地戰(zhàn)略。

　　無論是同萬科展開戰(zhàn)略合作，還是將金融集團(tuán)落戶上海自貿(mào)區(qū)并積極推進(jìn)準(zhǔn)REITs，其實(shí)都是王健林輕資產(chǎn)戰(zhàn)略的推進(jìn)器。按照王健林的思路，萬達(dá)將在五年的時(shí)間里全方位迅速轉(zhuǎn)型為一家商業(yè)投資服務(wù)企業(yè)，龐大的資產(chǎn)包需要接盤者。

　　一切旨在將總部核心業(yè)務(wù)分拆，進(jìn)行資本化和證券化。這其中，金融是產(chǎn)融結(jié)合、線上線下融合以及輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型的核心。

　　推進(jìn)準(zhǔn)REITs

　　早在年初，萬達(dá)集團(tuán)已和上海自貿(mào)區(qū)著手搭建準(zhǔn)RE-ITs權(quán)證交易平臺(tái)，該平臺(tái)是上海自貿(mào)區(qū)為萬達(dá)設(shè)置的定向開閘REITs平臺(tái)，為雙向跨境資金池。若監(jiān)管部門批準(zhǔn)，萬達(dá)集團(tuán)可以在這個(gè)平臺(tái)實(shí)現(xiàn)離岸準(zhǔn)REITs，面向境內(nèi)和境外發(fā)行。

　　目前萬達(dá)已和中信證券、招商證券等券商對(duì)接承銷準(zhǔn)REITs業(yè)務(wù)。在目前的準(zhǔn)REITs方案中，基礎(chǔ)資產(chǎn)池是沒有被融資抵押和擔(dān)保的萬達(dá)廣場(chǎng)。“基礎(chǔ)資產(chǎn)池的數(shù)量、范圍、比重以及發(fā)行準(zhǔn)REITs的數(shù)量，是分批操作還是全部操作，還在探索中。但是萬達(dá)集團(tuán)和上海自貿(mào)區(qū)的金融合作事項(xiàng)已確定。”萬達(dá)集團(tuán)一位高管表示。

　　發(fā)力準(zhǔn)REITs是金融集團(tuán)籌備層層遇阻后的必然結(jié)果，這位高管解釋，“早期籌備金融集團(tuán)時(shí)，業(yè)務(wù)定位傾向于外部投融資管理，當(dāng)時(shí)還幻想過自己申請(qǐng)一張銀行牌照，后來發(fā)現(xiàn)，只能申請(qǐng)保險(xiǎn)代理牌照，加上樓市情況變化、萬達(dá)商業(yè)上市等影響，董事長意識(shí)到需要盤活自身資源。萬達(dá)的融資渠道以銀行貸款為主，占比接近7成，但目前公司類房地產(chǎn)貸款在銀行貸款總額迅速下調(diào)是趨勢(shì)，未來10年萬達(dá)要建設(shè)完成1000座萬達(dá)廣場(chǎng)，且是輕資產(chǎn)化運(yùn)作，萬達(dá)集團(tuán)愿意為此掏出的真金白銀不到200億元，在這個(gè)過程中，金融集團(tuán)的業(yè)務(wù)定位已從外部投資變成了互聯(lián)網(wǎng)金融和準(zhǔn)REITs。”“不算完全自持的項(xiàng)目，目前投資1座萬達(dá)廣場(chǎng)平均資金成本約8億元，1000座萬達(dá)廣場(chǎng)至少需撬動(dòng)8000億元。業(yè)務(wù)證券化是為這次轉(zhuǎn)型提供業(yè)務(wù)基礎(chǔ)，同時(shí)我們認(rèn)為這是商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展方向。”萬達(dá)商業(yè)一位高管表示，具體來說就是兩個(gè)方面：一是萬達(dá)集團(tuán)將其品牌、設(shè)計(jì)等無形資產(chǎn)證券化，用萬達(dá)的無形資產(chǎn)吸引社會(huì)資本；二是通過利用萬達(dá)廣場(chǎng)發(fā)布準(zhǔn)REITs產(chǎn)品，這也是萬達(dá)金融集團(tuán)選擇在上海自貿(mào)區(qū)的根本原因，上海自貿(mào)區(qū)的金融創(chuàng)新政策是充滿想象的，萬達(dá)金融集團(tuán)剛剛起步，正是需要大膽嘗試的時(shí)候，所以萬達(dá)集團(tuán)和上海自貿(mào)區(qū)一拍即合。

　　準(zhǔn)備除了模式和政策準(zhǔn)備，萬達(dá)累積的實(shí)體產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)也成為萬達(dá)輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型的支撐。“首先，萬達(dá)的準(zhǔn)REITs和理財(cái)產(chǎn)品的部分客戶就是萬達(dá)的商戶，萬達(dá)和商戶的交易會(huì)非常簡單，部分萬達(dá)廣場(chǎng)采取的是聯(lián)營回款制度，非租金形式，也就是說，他們的總現(xiàn)金流全部在萬達(dá)這里，若未來萬達(dá)發(fā)行準(zhǔn)REITs等理財(cái)產(chǎn)品，他們是用戶基礎(chǔ)，但萬達(dá)并不會(huì)采取強(qiáng)制綁定商戶形式。”“其次，萬達(dá)正在建立萬達(dá)會(huì)員、萬達(dá)商戶等系統(tǒng)的資金額度等大數(shù)據(jù)，這個(gè)大數(shù)據(jù)部門未來可能類似于萬達(dá)建筑設(shè)計(jì)院一樣，不僅僅是協(xié)同商管公司下棋，更是輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型的重要無形資產(chǎn)。”一位熟悉萬達(dá)商業(yè)運(yùn)營的人士表示。

　　伴隨著萬達(dá)全面的證券化，萬達(dá)集團(tuán)的合作方也在積極轉(zhuǎn)變，大連一方集團(tuán)董事長孫喜雙便在內(nèi)部口頭表示，非常看好萬達(dá)金融集團(tuán)，一方集團(tuán)要自主盈虧，未來一方集團(tuán)與萬達(dá)集團(tuán)的合作分工將更加明確化，集團(tuán)上下要靈活應(yīng)對(duì)萬達(dá)轉(zhuǎn)型準(zhǔn)備。

　　自2002年，萬達(dá)集團(tuán)在長春建立第一座萬達(dá)廣場(chǎng)以來，萬達(dá)集團(tuán)在中國約80座城市修建了超過109座萬達(dá)廣場(chǎng)，按照王健林的戰(zhàn)略規(guī)劃，大約還有50座萬達(dá)廣場(chǎng)是需重資產(chǎn)建設(shè)。2017年，也就是萬達(dá)集團(tuán)金融業(yè)務(wù)正式落地上海自貿(mào)區(qū)的時(shí)候，以輕資產(chǎn)形式存在的萬達(dá)廣場(chǎng)要占40%以上，2016年萬達(dá)集團(tuán)約有20座萬達(dá)廣場(chǎng)執(zhí)行輕資產(chǎn)模式，萬達(dá)金融集團(tuán)將是萬達(dá)輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型的重要“杠桿”和目標(biāo)，但最終成效幾何，仍待時(shí)間檢驗(yàn)。(來自：經(jīng)濟(jì)觀察報(bào))

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