成都春熙路不僅是當(dāng)?shù)睾诵纳倘Γ部胺Q整個(gè)西部地區(qū)最大的經(jīng)貿(mào)商圈。以高消費(fèi)著稱的成都吸引了包括王府井百貨、伊勢(shì)丹、伊藤洋華堂等不少于6家百貨公司圍繞僅僅一個(gè)地鐵站的空間爭(zhēng)奪，造就這里寸土寸金，甚至有錢難買——向來(lái)以年輕、潮流、創(chuàng)新為標(biāo)識(shí)的大悅城甚至都沒有“擠”進(jìn)來(lái)。
4月24日，一改多年“建設(shè)中”的面貌，遠(yuǎn)洋太古里宣布正式開業(yè)。這個(gè)地塊的運(yùn)籌時(shí)間超過六年，項(xiàng)目集零售街區(qū)、酒店、服務(wù)式公寓、辦公樓于一體，其中購(gòu)物中心體量約11.4萬(wàn)平方米，總投資達(dá)80億元。
這是遠(yuǎn)洋地產(chǎn)借力成熟伙伴發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)的規(guī)劃之一，按照遠(yuǎn)洋地產(chǎn)董事局主席及總裁李明提出的遠(yuǎn)洋地產(chǎn)自身商業(yè)地產(chǎn)建設(shè)方案，除了高端寫字樓和自建零售項(xiàng)目外，商業(yè)綜合體部分主要合作伙伴就是太古地產(chǎn)，太古地產(chǎn)見長(zhǎng)于綜合性物業(yè)管理，發(fā)展策略集中在主要運(yùn)輸交匯點(diǎn)的上蓋發(fā)展綜合物業(yè)項(xiàng)目，遠(yuǎn)洋太古里是其在內(nèi)地的一個(gè)項(xiàng)目標(biāo)本。
遠(yuǎn)洋地產(chǎn)長(zhǎng)于住宅項(xiàng)目建設(shè)，太古地產(chǎn)優(yōu)于商業(yè)地產(chǎn)和物業(yè)管理，雙劍合璧看重的是商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目如火如荼的大勢(shì)。成都乾豪置業(yè)有限公司執(zhí)行董事陳雷說，“從單一銷售型到租售并舉，這是大勢(shì)，跟行業(yè)環(huán)境是匹配的。”他所在的公司是遠(yuǎn)洋地產(chǎn)和太古地產(chǎn)為建造運(yùn)營(yíng)成都遠(yuǎn)洋太古里專門成立的合資公司，他來(lái)自遠(yuǎn)洋地產(chǎn)，總經(jīng)理韓置來(lái)自太古地產(chǎn)。成立合資公司是項(xiàng)目雙方合作的一貫?zāi)Ｊ�，�?a target=_blank>北京頤提港項(xiàng)目延續(xù)至今。
合資背后，是遠(yuǎn)洋地產(chǎn)試圖通過“租售并舉+輕資產(chǎn)運(yùn)作”的模式探索地產(chǎn)商“后黃金時(shí)代”的出路，經(jīng)歷了2009-2010 年高價(jià)拿地、2011-2013 年利潤(rùn)率陣痛后，“遠(yuǎn)洋太古里”或許可以稱得上是遠(yuǎn)洋重新啟程的表現(xiàn)。
二度合作
回到2010年12月31日，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)與太古地產(chǎn)聯(lián)合體成功摘得位于成都市錦江區(qū)大慈寺三個(gè)宗地的開發(fā)建設(shè)權(quán)。
這次奪標(biāo)得益于雙方二度合作的背景。雙方合作的首個(gè)項(xiàng)目“北京頤提港”在非傳統(tǒng)商圈的酒仙橋地段開業(yè)不久就達(dá)到了辦公面積租用100%、零售面積租用約94%。這足以讓人們期待二者聯(lián)合開發(fā)的前景。
陳雷告訴經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)，從計(jì)劃到如今開業(yè)，整個(gè)項(xiàng)目持續(xù)了超過六年的時(shí)間，項(xiàng)目借鑒了雙方開發(fā)管理大型商業(yè)綜合體的經(jīng)驗(yàn)，并結(jié)合了太古地產(chǎn)在前期定位、規(guī)劃、設(shè)計(jì)和租賃方面的專長(zhǎng)以及遠(yuǎn)洋地產(chǎn)在設(shè)計(jì)實(shí)施、施工優(yōu)化、成本控制和工程建造等方面廣泛的本土經(jīng)驗(yàn)。
為專門負(fù)責(zé)成都遠(yuǎn)洋太古里的建設(shè)和運(yùn)營(yíng)，遠(yuǎn)洋和太古地產(chǎn)共同成立了合資公司成都乾豪置業(yè)有限公司，雙方各占50%股權(quán)，其中遠(yuǎn)洋地產(chǎn)主要負(fù)責(zé)項(xiàng)目前期設(shè)計(jì)實(shí)施、成本控制、工程建造等，太古地產(chǎn)則主導(dǎo)后期的定位、招商運(yùn)營(yíng)等。“太古地產(chǎn)有幾十年成熟的商業(yè)物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)，進(jìn)入運(yùn)營(yíng)期以后原則上以太古地產(chǎn)為主導(dǎo)。”陳雷說，在公司組織架構(gòu)、流程、專業(yè)人員配置上都可以看出來(lái)太古地產(chǎn)在商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理上的一些經(jīng)驗(yàn)和內(nèi)涵，“這對(duì)我們?cè)谂囵B(yǎng)自己的商業(yè)團(tuán)隊(duì)和項(xiàng)目方面，也提供了很多好的經(jīng)驗(yàn)和管理方法。”
太古地產(chǎn)成熟的運(yùn)作能力在跟租戶的充分溝通和嚴(yán)格要求這兩件事上就可見一斑。成都乾豪置業(yè)有限公司總經(jīng)理韓置說，進(jìn)駐其中的品牌，不論是如GUCCI、卡地亞、愛馬仕等奢侈品大牌，還是星巴克、綠茶、贏商網(wǎng)無(wú)印良品等餐飲休閑品牌，都要求他們遵循整體項(xiàng)目開發(fā)的設(shè)計(jì)理念同時(shí)，給出最具創(chuàng)意和高度融合的設(shè)計(jì)方案，與此直接掛鉤的就是商戶能取得多少營(yíng)業(yè)面積以及拿到什么樣的位置。以無(wú)印良品(MUJI)為例，原本計(jì)劃1000平米的店面，最后在雙方溝通之下落成了面積超過三千平米的日本本土以外最大旗艦店，而且還首次在中國(guó)大陸開設(shè)了餐飲服務(wù)。融入成都遠(yuǎn)洋太古里的還有多處藝術(shù)作品和許多保留川西風(fēng)格的建筑，如廣東會(huì)館。這些建筑可以為奢侈品牌和藝術(shù)作品等提供展示場(chǎng)所。
陳雷還透露，隨著北京頤提港項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)逐漸成熟，北京項(xiàng)目的團(tuán)隊(duì)也在逐步調(diào)配到這里來(lái)。“其實(shí)也是隨著項(xiàng)目發(fā)展在滾動(dòng)地使用人才，進(jìn)入運(yùn)營(yíng)期以后，核心團(tuán)隊(duì)根據(jù)不同項(xiàng)目做調(diào)整，保證以后的戰(zhàn)略合作更順暢。”陳雷說。
如此一來(lái)，不難理解在李明規(guī)劃的遠(yuǎn)洋商業(yè)地產(chǎn)版圖中太古作為重要合作伙伴的意義，持續(xù)、良好的合作對(duì)于雙方而言都將溝通的成本降到了最低，能夠把更多精力投入到項(xiàng)目運(yùn)作中。
超過六年的運(yùn)作、總投資80億元、遠(yuǎn)洋地產(chǎn)和太古地產(chǎn)二度合作這些都顯示成都市意圖打造除錦里和寬窄巷子以外的第三張名片。陳雷告訴經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)，成都市領(lǐng)導(dǎo)在視察項(xiàng)目過程中，最關(guān)心的就是設(shè)計(jì)理念，他們希望能從這個(gè)優(yōu)秀的項(xiàng)目中得到一些城市建設(shè)上的啟發(fā)，從這個(gè)角度來(lái)講，遠(yuǎn)洋和太古地產(chǎn)的二次合作起碼已經(jīng)得到了認(rèn)可。
借力
“2014年是一個(gè)分水嶺。”李明直言不諱，經(jīng)歷了黃金時(shí)期的房企們都在尋求轉(zhuǎn)型或者輕資產(chǎn)化，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)也不例外。
據(jù)了解，在遠(yuǎn)洋的未來(lái)五年發(fā)展戰(zhàn)略中，不動(dòng)產(chǎn)開發(fā)投資與住宅開發(fā)、房地產(chǎn)金融及客戶服務(wù)共同構(gòu)成“四元業(yè)務(wù)”。從資金分配角度來(lái)看，即把40%的資金投向住宅開發(fā)，30%資金投入到不動(dòng)產(chǎn)業(yè)務(wù)板塊，20%用于房地產(chǎn)金融，10%資金則投入到客戶服務(wù)業(yè)務(wù)中。
一向擅長(zhǎng)運(yùn)作住宅項(xiàng)目的遠(yuǎn)洋地產(chǎn)意識(shí)到只靠單一銷售模式的生命線需要延長(zhǎng)，和整個(gè)行業(yè)“租售并舉”一樣，在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域獲得更可持續(xù)的利潤(rùn)來(lái)源，將成為帶動(dòng)企業(yè)發(fā)展的另一只車輪。
對(duì)于遠(yuǎn)洋的商業(yè)地產(chǎn)版圖及產(chǎn)品線分布，李明規(guī)劃的很清晰：第一種是高端寫字樓，聚焦一線城市核心地帶;第二類是商業(yè)綜合體，主要是與太古合作，一般選擇有交通、歷史和文化優(yōu)勢(shì)的一、二線城市;第三類為遠(yuǎn)洋自主運(yùn)營(yíng)的商業(yè)零售品牌，即遠(yuǎn)洋未來(lái)匯和遠(yuǎn)洋未來(lái)廣場(chǎng)，這類商用物業(yè)基本是與住宅相配套的產(chǎn)品，體量一般為6萬(wàn)—10萬(wàn)平方米;其他則為純小型商業(yè)，這是被動(dòng)營(yíng)建的，需要盡量謹(jǐn)慎持有。
在商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)中，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)逐漸形成了“租售并舉+輕資產(chǎn)運(yùn)作”的商業(yè)模式，以期用較少的資金投入實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)管理、收益和增值。輕資產(chǎn)區(qū)別于自己之前的全資住宅項(xiàng)目，是以與合作伙伴聯(lián)合開發(fā)的形式，一般雙方各出資50%，資金利用率得到有效提高。同時(shí)，跟成熟的商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)伙伴的合作，能夠使自己積累運(yùn)營(yíng)投資性物業(yè)經(jīng)驗(yàn)。“在選擇合作伙伴時(shí)候，標(biāo)準(zhǔn)并非是量化的，在商業(yè)領(lǐng)域中企業(yè)品牌、市場(chǎng)占有率和知名度都比較優(yōu)質(zhì)的，我們都很愿意與其合作，比如遠(yuǎn)洋與上海新光的合作。”陳雷說。
2014年，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)聯(lián)合上海新光齊天投資管理合伙企業(yè)進(jìn)行投標(biāo)，在北京通州競(jìng)得地塊，各自占有50%的股份。該項(xiàng)目的遠(yuǎn)洋地產(chǎn)負(fù)責(zé)人表示，這種輕資產(chǎn)模式可借助一些金融平臺(tái)實(shí)現(xiàn)租售并舉，從而提高公司的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。
接下來(lái)，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)也在全國(guó)布局的約20個(gè)項(xiàng)目也將陸續(xù)推出，自主運(yùn)營(yíng)的商業(yè)零售品牌摸索前行，而另一邊，合作伙伴太古地產(chǎn)下一個(gè)開業(yè)項(xiàng)目將是上海的大中里綜合發(fā)展項(xiàng)目，這是太古地產(chǎn)和香港興業(yè)在上海靜安區(qū)的重點(diǎn)投資項(xiàng)目，預(yù)計(jì)于2016年起分階段啟用，太古地產(chǎn)持有這個(gè)項(xiàng)目百分之五十股權(quán)。“遠(yuǎn)洋和太古地產(chǎn)的合作是商業(yè)地產(chǎn)的戰(zhàn)略性合作，正在尋找更多的投資機(jī)會(huì)，再鞏固戰(zhàn)略性合作，目前還沒有特別清晰的第三個(gè)項(xiàng)目。”陳雷說，這兩個(gè)項(xiàng)目(頤提港和成都遠(yuǎn)洋太古里)一共用了8年時(shí)間，與雙方合資建設(shè)運(yùn)營(yíng)的規(guī)劃周期基本吻合。
經(jīng)歷了快速發(fā)展到痛苦轉(zhuǎn)型，購(gòu)物中心和房地產(chǎn)似乎已經(jīng)度過了最艱難的時(shí)刻。無(wú)論是抱團(tuán)取暖，還是強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，成熟商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商+國(guó)資背景地產(chǎn)商的組合“方法論”都已經(jīng)從已有項(xiàng)目上收到成效。但向先進(jìn)的伙伴學(xué)習(xí)才是遠(yuǎn)洋商業(yè)地產(chǎn)獨(dú)立行走的成功關(guān)鍵。(來(lái)自：經(jīng)濟(jì)觀察報(bào) 蓋虹達(dá))
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