做好輕資產(chǎn)：從標(biāo)準(zhǔn)模塊、工程、商業(yè)管理、融資管道抓起
清楚自己的發(fā)展方向之后，就要具體細(xì)節(jié)化了。王健林對(duì)萬達(dá)怎樣做好輕資產(chǎn)已有全盤計(jì)劃。“萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)向輕資產(chǎn)，不是大家想象的那樣忽然華麗轉(zhuǎn)身，而是一步步做出來的，從建造的成本標(biāo)準(zhǔn)模塊、交鑰匙工程、信息化的商業(yè)管理到建立融資管道，已經(jīng)折騰一年多，只是現(xiàn)在消息發(fā)布出來。”
1、建立輕資產(chǎn)標(biāo)準(zhǔn)模塊
重資產(chǎn)模式下，萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)考核地方公司主要看利潤；到各地發(fā)展，主要看房價(jià)。輕資產(chǎn)模式的考核目標(biāo)發(fā)生變化，主要看成本和租金。萬達(dá)全國發(fā)展二十幾年，做過幾百個(gè)項(xiàng)目，對(duì)全國各地的建造成本心中有數(shù)。我們首先在成本上狠下功夫，花一年時(shí)間，建立ABCD四個(gè)版本的輕資產(chǎn)成本標(biāo)準(zhǔn)。南方地質(zhì)條件好的地方與軟基礎(chǔ)的地方有不同的成本標(biāo)準(zhǔn)，北方也根據(jù)地質(zhì)條件好壞形成兩個(gè)成本標(biāo)準(zhǔn)。
過去發(fā)展萬達(dá)廣場(chǎng)主要由發(fā)展部門牽頭，他們負(fù)責(zé)到各地談項(xiàng)目，項(xiàng)目資料談回來，公司成本部會(huì)對(duì)成本、利潤進(jìn)行審核，兩個(gè)部門還要進(jìn)行博弈，都同意后再上交總裁和董事長簽批。現(xiàn)在的輕資產(chǎn)項(xiàng)目做不做主要由商業(yè)管理公司決定，就是看租金。商業(yè)管理公司是萬達(dá)廣場(chǎng)的管理者，他來測(cè)算租金，一定會(huì)保守測(cè)算，所以我們要求商業(yè)地產(chǎn)研究部也建立一套各地租金測(cè)算模型，進(jìn)行獨(dú)立測(cè)算，如果兩個(gè)部門的測(cè)算差不多，說明靠譜。如果差距很大，那就回去重新研究。這樣建立一整套輕資產(chǎn)投資標(biāo)準(zhǔn)模塊。
2、工程管理重大改革
為加快發(fā)展輕資產(chǎn)，萬達(dá)的工程管理模式也進(jìn)行重大改革。過去的工程管理，從招標(biāo)、預(yù)算到?jīng)Q算，過程復(fù)雜，費(fèi)時(shí)耗力。萬達(dá)實(shí)施輕資產(chǎn)后一年計(jì)劃開業(yè)50個(gè)項(xiàng)目，原有工程管理模式難以跟上。所以我們推出一個(gè)交鑰匙工程，這在中國工程管理史上是一個(gè)重大創(chuàng)新。萬達(dá)和長期合作的中建系統(tǒng)四家公司一起，共同制定出不同地區(qū)四個(gè)版本的萬達(dá)廣場(chǎng)工程造價(jià)標(biāo)準(zhǔn)。萬達(dá)按照標(biāo)準(zhǔn)給施工單位費(fèi)用，施工單位按照標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行建造，按時(shí)實(shí)施交鑰匙工程，萬達(dá)只需監(jiān)督工程質(zhì)量，不用再自己招分包單位。發(fā)達(dá)國家工程建設(shè)都是交鑰匙工程，投資是投資，建設(shè)是建設(shè)，管理是管理，專業(yè)化細(xì)分程度高。中國房地產(chǎn)企業(yè)全能，從投資、買地、設(shè)計(jì)、建設(shè)全部自己干，這是中國目前發(fā)展階段決定的。
實(shí)施交鑰匙工程的好處：一是降低成本，過去建一個(gè)萬達(dá)廣場(chǎng)，項(xiàng)目公司要六七十人，現(xiàn)在人數(shù)減少三分之二。二是提高效率，管理更加便捷。三是實(shí)現(xiàn)雙贏。實(shí)施交鑰匙工程后，工程建設(shè)單位成為真正的總包，過去他們只負(fù)責(zé)土建，最多只占工程造價(jià)的50%，外墻、內(nèi)裝、機(jī)電等是萬達(dá)招標(biāo)�，F(xiàn)在總包自己去招分包，不僅所有收入算他的，他還可以收取分包一定的管理費(fèi)，利潤也提高了，所以交鑰匙工程受到戰(zhàn)略伙伴的極大歡迎。對(duì)于萬達(dá)，也可以徹底防止工程招標(biāo)腐敗。當(dāng)然，所有分包單位必須從萬達(dá)品牌庫中選擇。
3、商業(yè)管理實(shí)現(xiàn)信息化
萬達(dá)發(fā)展這么快，很多人擔(dān)心會(huì)不會(huì)翻車？輕資產(chǎn)模式推出后，工程管理的活少了，但商業(yè)管理的任務(wù)加重了，現(xiàn)在一年開業(yè)二十多家廣場(chǎng)，到明年一下翻倍怎么跟得上？商業(yè)管理就成為萬達(dá)能不能安全走下去的核心。
全國這么多萬達(dá)廣場(chǎng)，光靠人管不過來，萬達(dá)已實(shí)現(xiàn)高度的信息化管理。萬達(dá)創(chuàng)新研發(fā)出一套慧云商業(yè)管理系統(tǒng)，2013年試行，2014年正式在全國萬達(dá)廣場(chǎng)推行�；墼瓢讶f達(dá)廣場(chǎng)的消防管理、機(jī)電管理、節(jié)能管理、運(yùn)營管理等16個(gè)子系統(tǒng)集成到一個(gè)智能平臺(tái)上，一張電腦屏就可以掌控全局。過去這些系統(tǒng)分散管理，消防是消防、機(jī)電是機(jī)電，一個(gè)20萬平米的商業(yè)中心，地下好幾個(gè)監(jiān)控室，要用幾十個(gè)人。現(xiàn)在只要一個(gè)控制室，因?yàn)橛?jì)算機(jī)管理，值班的人都是工程師，人員素質(zhì)也提高了。慧云系統(tǒng)的推行保障了萬達(dá)商業(yè)管理的快速發(fā)展和安全性。例如消防事故絕大部分由電路老化引起。怎么保證電路安全，過去萬達(dá)的解決辦法，一是所有電線電纜只用全國排名前三的品牌，因?yàn)橘|(zhì)量相對(duì)可靠；其次嚴(yán)防死守，加大巡查力度。但仍無法完全避免出現(xiàn)電路安全事故，我們也有這方面的教訓(xùn)。現(xiàn)在萬達(dá)采用科技手段，給電線電纜安裝溫感系統(tǒng)，通過溫度變化來感知電線電纜有沒有問題，一旦哪個(gè)地方的溫度超出正常范圍，系統(tǒng)就會(huì)自動(dòng)報(bào)警。問題出在哪里，馬上就能找到。
萬達(dá)廣場(chǎng)的一大特點(diǎn)是餐飲商家多，一個(gè)廣場(chǎng)有三四十家餐飲，我在十年前講過，萬達(dá)廣場(chǎng)旺不是賣出來的，是吃出來的。餐飲需要用火，火災(zāi)隱患也最多。萬達(dá)就與國家消防部門聯(lián)合研發(fā)了一套廚房自動(dòng)滅火系統(tǒng)，現(xiàn)已在全球申請(qǐng)專利。這套系統(tǒng)可以自動(dòng)感知廚房溫度，一旦超過警戒值，電腦就會(huì)自動(dòng)切斷廚房燃?xì)�；溫度再上升到一定程度，自�?dòng)噴淋滅火系統(tǒng)就會(huì)啟動(dòng)，最大限度防止火災(zāi)發(fā)生。
商業(yè)管理信息化不僅支撐了萬達(dá)商業(yè)管理的運(yùn)營，保障了安全，而且也減低了管理成本。過去管理一個(gè)15萬平方米的萬達(dá)廣場(chǎng)需要131個(gè)管理人員，現(xiàn)在只需要80人，減少40%。
4、建立輕資產(chǎn)融資管道
萬達(dá)做輕資產(chǎn)，錢從哪來？一是外部管道，像基金、保險(xiǎn)等機(jī)構(gòu)投資者，現(xiàn)在已簽訂有約束力的項(xiàng)目25個(gè)，如果萬達(dá)需要，很快就可以簽百個(gè)以上的項(xiàng)目。二是建立內(nèi)部融資管道。萬達(dá)成立了自己的電子商務(wù)公司，收購了快錢支付公司，這兩家公司都在做全新的理財(cái)產(chǎn)品，下個(gè)月就會(huì)推出來，采用眾籌方式為萬達(dá)廣場(chǎng)輕資產(chǎn)融資。萬達(dá)的理財(cái)產(chǎn)品真正投向?qū)嶓w，能產(chǎn)生真實(shí)回報(bào)。我們計(jì)劃每年給投資者6%左右的現(xiàn)金回報(bào)，5年或7年把萬達(dá)廣場(chǎng)處置，將收益分給投資者。萬達(dá)廣場(chǎng)處置有兩種方法，資本化或賣掉。中國正在試點(diǎn)REITS，目前好幾個(gè)城市在試點(diǎn)，萬達(dá)這個(gè)理財(cái)產(chǎn)品就是準(zhǔn)REITS。即使屆時(shí)不做REITS，5年后廣場(chǎng)成熟了，租金比較高了，也能賣個(gè)好價(jià)錢。出售獲得的收益加上前期每年的現(xiàn)金收益，預(yù)期年化收益至少可以達(dá)到百分之十幾。如果投資者急著用錢，中途想退出，我們也已跟兩個(gè)金融改革試驗(yàn)區(qū)談好，設(shè)立一個(gè)權(quán)證交易平臺(tái)，也找了做市商。買我們的理財(cái)產(chǎn)品，一個(gè)月以后就可以交易，讓它具有流動(dòng)性。而且萬達(dá)電商、快錢還和投資者約定，在處置廣場(chǎng)時(shí)獲取一定收益，這樣萬達(dá)金融電商公司也能獲得盈利。萬達(dá)的理財(cái)產(chǎn)品如果推行成功，就能解決輕資產(chǎn)項(xiàng)目的投資，也許就不用依賴外部投資者了。
輕資產(chǎn)戰(zhàn)略目標(biāo)：2025年?duì)幦￠_業(yè)1000個(gè)萬達(dá)廣場(chǎng)
萬達(dá)的輕資產(chǎn)有兩個(gè)戰(zhàn)略目標(biāo)：一是2020年開業(yè)400個(gè)至500個(gè)萬達(dá)廣場(chǎng)。原來重資產(chǎn)模式我們給自己定的目標(biāo)是到2020年開業(yè)240個(gè)至250個(gè)廣場(chǎng)，現(xiàn)在數(shù)量將近翻番。萬達(dá)到2025年?duì)幦￠_業(yè)1000個(gè)萬達(dá)廣場(chǎng)。大家可能不太敢相信，5年以后萬達(dá)一年能開業(yè)100個(gè)？以萬達(dá)現(xiàn)在特別是5年后的執(zhí)行力，完全可以做到，不信大家五年后看，我今天的話是否成為現(xiàn)實(shí)。二是2020年萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)凈利潤的三分之二要來自租賃收入。如果一個(gè)公司凈利潤的三分之二來自于房地產(chǎn)之外，這個(gè)公司就不能再叫房地產(chǎn)公司，所以我們也有打算，將來萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)股份有限公司可能去掉“地產(chǎn)”二字，變成萬達(dá)商業(yè)投資公司或商業(yè)投資管理公司，去房地產(chǎn)化，也實(shí)現(xiàn)萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)的全面轉(zhuǎn)型。來源:贏商網(wǎng)
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