“我可以告知的最新消息是，那個地塊我們已經(jīng)拿下了，目前正在辦理相關(guān)手續(xù)。”4月14日下午，鄂武商證券事務(wù)部一人士在電話中這樣對經(jīng)濟觀察報記者透露。

　　該人士所言及的“地塊”，是位于武漢市長江以南原武漢鍋爐廠生活區(qū)一個占地約136畝的改造項目，屬武漢市武昌片區(qū)的核心地帶。

　　根據(jù)鄂武商此前3月份對外發(fā)布的投資公告，公司計劃在此興建一座地上九層，地下三層，總建筑面積約59.93萬平方米大型商業(yè)綜合體——武商夢時代廣場。備受商界關(guān)注的是，該項目投資高達84.25億元——這是這家華中最大的商業(yè)上市公司，所對外投資的最大單體項目。

　　但在現(xiàn)實的另一面，盡管號稱鄂武商歷史上“最大投資”項目，但依舊局限在其“大本營”武漢市場，距離其核心資產(chǎn)“武廣商圈”也僅一江之隔。

　　事實上，縱觀鄂武商近年的業(yè)務(wù)布局，除了武漢本土拓展外，其對外投資半徑，也基本局限于湖北市場。其“走不出、做不大”的戰(zhàn)略模式，也備受投資者爭議。與之相關(guān)的一個現(xiàn)實是，隨著外資商業(yè)巨頭陸續(xù)布局武漢，武漢商業(yè)已呈過度競爭態(tài)勢。在此背景下，作為老牌本土商業(yè)“領(lǐng)頭羊”，鄂武商的“內(nèi)生式”擴張模式或?qū)⒚媾R考驗。

　　 最大投資

　　作為華中地區(qū)的商業(yè)重鎮(zhèn)，武漢市以長江為界，南北兩岸的商業(yè)布局顯現(xiàn)“北緊湊、南松散”的格局，長江北岸商業(yè)聚集緊湊，以鄂武商的核心資產(chǎn)——武漢國際廣場、武商廣場、世貿(mào)廣場為代表的江北核心商圈，能有效的輻射仙桃、孝感、天門、潛江等二級城市的消費。

　　但在長江南岸，武漢一直缺少一個標志性的核心商圈。“公司希望能在武昌（長江南岸）也建設(shè)一個具有區(qū)域輻射力的大型體驗式綜合商業(yè)體。”劉江超這樣評價這個鄂武商歷史上最大投資項目的戰(zhàn)略定位。

　　根據(jù)武漢市土地儲備中心的數(shù)據(jù)顯示，這是目前唯一一塊位于核心城區(qū)里可供出售的大面積連片商業(yè)開發(fā)地塊。在武漢的商業(yè)地產(chǎn)界，這被稱為最后的黃金地塊。“武漢中心城區(qū)今后將再無如此大面積的商業(yè)綜合體，夢時代項目可能成為絕版。”劉江超表示。

　　坐擁“絕版地塊”，鄂武商對夢時代廣場項目的商業(yè)業(yè)態(tài)，也是定位頗高。據(jù)經(jīng)濟觀察報了解，夢時代廣場商業(yè)經(jīng)營建筑面積達39.01萬平方米，其中包括開設(shè)華中最大的“室內(nèi)滑雪場”、中部首家與商業(yè)綜合體結(jié)合的“海底世界”、國內(nèi)最全“奢侈品一條街”等。

　　值得關(guān)注的是，鄂武商在高端商業(yè)業(yè)態(tài)的運營上可謂經(jīng)驗豐富，旗下國際廣場已經(jīng)成為目前華中地區(qū)最大的奢侈品購物中心，這些都將為夢時代廣場的高端化路線打下基礎(chǔ)。

　　不止于此，除了大型購物中心之外，夢時代廣場項目還將涵蓋兩個50層高的寫字樓、一個五星級酒店——這亦是鄂武商首度涉及高端酒店的運營，其運營能力尚待市場檢驗。

　　 根據(jù)鄂武商的前期測算，夢時代廣場總投資達84.25億元，該項目完成后，首個經(jīng)營年度的營業(yè)收入預計為282,044.55萬元，該項目投資回收期12.65年（含建設(shè)期3年）。據(jù)劉江超透露，如果拆遷順利，該項目可能在2016年動工，2019年建成投入運營。

　　天風證券分析師徐善武認為，等夢時代廣場建成后，鄂武商將實現(xiàn)對武漢市長江兩岸漢口、武昌核心區(qū)的南北覆蓋。

　　“內(nèi)生式”擴張隱憂

　　作為鄂武商歷史上的“最大投資”，其在一定程度上反映了這家華中最大商業(yè)上市公司的“內(nèi)生式”拓展路徑。

　　此次盡管鄂武商首次“重金”布局江南，但依舊局限在武漢市場。鄂武商旗下的核心資產(chǎn)，即是位于武漢市漢口解放大道的世貿(mào)廣場、武商廣場和國際廣場三個大型的連片購物中心，在武漢商界被稱為“武廣商圈”。

　　即便在武漢市場以外，其業(yè)務(wù)拓展半徑也基本局限在湖北市場。以2014年的三大業(yè)務(wù)布局為例，2014年9月，武商黃石購物中心開業(yè)；老河口紅河谷購物廣場主體工程完工，并開始招商；武商荊門廣場戰(zhàn)略合作框架協(xié)議正式簽約。上述三個項目，全部位于湖北二、三線城市。

　　而與鄂武商形成鮮明反差的是，縱觀目前國內(nèi)百貨業(yè)的“前三甲”，無一不是在全國市場開疆擴土。例如銷售額排名第一的大成股份擁有大型店鋪150家，分布在11個省市，2014年營業(yè)收入高達322億元；排名第二的重慶百貨，業(yè)務(wù)布局延伸至四川、貴州和湖北，其2014年營業(yè)收入達301億元；排名第三的萬達百貨，在北京、上海、武漢、成都等地已開業(yè)75家門店，2014年營業(yè)收入達256億元。

　　經(jīng)濟觀察報記者查閱，2014年度商業(yè)零售類上市公司銷售額排名，位于前十名的企業(yè)，除了極具地域文化特色的豫園商城外，只有鄂武商固守本土化的“內(nèi)生式”增長模式。

　　客觀來講，鄂武商“內(nèi)生式”的擴展模式使其可以專注當?shù)匕l(fā)展，發(fā)揮最大本土優(yōu)勢。例如憑借“武廣商圈”的成功運營，2010年其年銷售額突破百億，成為華中地區(qū)最大的商業(yè)上市公司。而2014年的最新財務(wù)數(shù)據(jù)顯示，期內(nèi)鄂武商實現(xiàn)營業(yè)收入171億元，其中一半以上的收入貢獻，來自于“武廣商圈”。

　　然而，其發(fā)展地域的過于狹窄，同時也讓鄂武商遭遇了業(yè)績瓶頸。據(jù)其2014年財務(wù)數(shù)據(jù)顯示，盡管年度營業(yè)收入達到171億元，但同比增幅僅1.89%。而6.5億的凈利潤指標，剔除武漢廣場會計并表因素，其凈利潤基本處于“滯漲”狀態(tài)。在4月9日的年度股東大會上，就有投資者質(zhì)疑為何鄂武商不做全國市場的業(yè)務(wù)拓展。對此董事長劉江超表示，公司目前還不具備省外擴張的真正實力，戰(zhàn)略仍是在湖北省內(nèi)區(qū)域做強：“武漢是一個發(fā)展中的城市，擁有1200萬人口，相比沿海發(fā)達城市，目前正處于補漲期。”

　　但在市場的另一面，近年來包括香港恒隆廣場、香港瑞安、新世界百貨、新加坡凱德、瑞典宜家、日本永旺等外資、港資百貨業(yè)巨頭紛紛“搶灘”武漢市場。戴德梁行的數(shù)據(jù)顯示，僅2014年全年，武漢就有7個商業(yè)項目入市，新增供應(yīng)75.4萬平方米。2015年武漢還將有至少13家商業(yè)體入市，將為市場帶來約133萬平方米的新增供應(yīng)。在未來三年，上述商業(yè)百貨項目將陸續(xù)投入運營，其推廣周期正好與鄂武商的夢時代項目重疊。

　　“目前，武漢商業(yè)地產(chǎn)市場已經(jīng)呈現(xiàn)出飽和態(tài)勢。在現(xiàn)今百貨商場競爭如此激烈的背景下，鄂武商仍舊堅持本土化的拓展策略，其面臨的風險不容小視。”中國指數(shù)研究院華中市場研究總監(jiān)李國政分析，由于鄂武商主要布局武漢乃至湖北市場，尤其是百貨業(yè)態(tài)對于武漢單一市場依存度較高，一旦武漢商業(yè)業(yè)態(tài)趨于飽和，將影響其整體的經(jīng)營業(yè)績。

　　不止于此，鄂武商的“內(nèi)生式”擴張模式過于依靠自有資金投入，加上此前2011年配股融資失敗，目前鄂武商資產(chǎn)負債率超過70%，在百貨業(yè)處于偏高水平。根據(jù)鄂武商對夢時代廣場的投資計劃，其中擬從銀行長期借款30億元，這意味著超過50億元的“缺口”尚需自有資金投入，這無疑將進一步加大公司資金壓力。(來自：經(jīng)濟觀察報)

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