山東連鎖零售企業(yè)家家悅集團(tuán)股份有限公司（簡(jiǎn)稱：家家悅）于近期披露了招股書(shū)。據(jù)招股書(shū)顯示，家家悅欲擴(kuò)張業(yè)務(wù)再建超市，然而此舉仍難掩連鎖超市虧損的窘?jīng)r。同時(shí)，公司在招股書(shū)中更坦言租賃與物業(yè)帶來(lái)的兩大風(fēng)險(xiǎn)將對(duì)未來(lái)經(jīng)營(yíng)產(chǎn)生不利影響。對(duì)此，中國(guó)經(jīng)濟(jì)網(wǎng)記者聯(lián)系家家悅，截至發(fā)稿，未得到回復(fù)。

　　據(jù)家家悅招股書(shū)顯示，家家悅本次擬在上交所發(fā)行9000萬(wàn)股，募資114452萬(wàn)元投資建設(shè)連鎖超市建設(shè)項(xiàng)目、生鮮加工物流中心項(xiàng)目、連鎖超市改建項(xiàng)目和信息系統(tǒng)升級(jí)改造項(xiàng)目共 4 個(gè)項(xiàng)目。

　　根據(jù)家家悅發(fā)展規(guī)劃，2014 至2016 年本項(xiàng)目擬在山東省建設(shè)連鎖超市，發(fā)展大賣場(chǎng)及綜合超市共計(jì)300 家。擬投入資金76351萬(wàn)元，擬在山東省濟(jì)南、青島、煙臺(tái)、威海等地區(qū)發(fā)展 300 家門(mén)店，主要分布在膠東地區(qū)169個(gè)，山東其他其他地區(qū)131個(gè)，建設(shè)大賣場(chǎng)19個(gè)、綜合超市281個(gè)，建設(shè)周期為3年。而根據(jù)公司的財(cái)務(wù)測(cè)算，未來(lái)4年大賣場(chǎng)的營(yíng)業(yè)收入增速為14％、10％、8％、6％，綜合超市的是18％、15％、12％、10％，該項(xiàng)目稅后財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率為21.22％，投資回收期為6.42年（含建設(shè)期）。

　　實(shí)際上，以公司2013年的一、二級(jí)子公司的經(jīng)營(yíng)情況為例來(lái)看，公司除了威海和煙臺(tái)地區(qū)外，其他地區(qū)的連鎖超市全部虧損。成立于2009年的濟(jì)南十八家家悅，2013年的凈資產(chǎn)為負(fù)3790萬(wàn)元，虧損2763萬(wàn)元；青島十八家家悅2013年的凈資產(chǎn)為負(fù)547萬(wàn)元，虧損1309萬(wàn)元；青島市北區(qū)十八家家悅虧損757萬(wàn)元；臨沂家家悅虧損736萬(wàn)元。

　　公司經(jīng)營(yíng)遇兩大風(fēng)險(xiǎn)：租賃與物業(yè)

　　據(jù)家家悅招股書(shū)顯示，公司主營(yíng)業(yè)務(wù)為連鎖超市經(jīng)營(yíng)，租賃物業(yè)數(shù)量眾多、來(lái)源廣泛，截至 2014年5月末公司及下屬子公司共簽訂了534 份租賃合同，租賃面積共計(jì)132.43 萬(wàn)平方米，其中16.55 萬(wàn)平方米的租賃物業(yè)未能取得相關(guān)產(chǎn)權(quán)證明文件，占總租賃面積的12.50％，存在租賃關(guān)系被第三方主張無(wú)效或被有權(quán)機(jī)關(guān)責(zé)令終止或認(rèn)定無(wú)效的可能。雖然截至本招股說(shuō)明書(shū)簽署日，公司及下屬子公司在過(guò)去的經(jīng)營(yíng)中并未出現(xiàn)過(guò)因租賃物業(yè)被有權(quán)第三方主張無(wú)效或被有權(quán)機(jī)關(guān)認(rèn)定無(wú)效的情形，但不能排除因出現(xiàn)上述情況對(duì)公司的經(jīng)營(yíng)造成不利影響的風(fēng)險(xiǎn)。

　　公司大多數(shù)門(mén)店經(jīng)營(yíng)所需物業(yè)通過(guò)租賃方式取得，截至2014 年5 月末，公司約140 萬(wàn)平方米的門(mén)店總面積中近90％為租賃物業(yè)。根據(jù)租期劃分，公司及下屬子公司簽訂的534 份租賃合同中，2015 年末前到期的有61 份，租賃面積為7.98 萬(wàn)平方米，面積占比為6.03％；2016 年初至2017 年末到期的有69 份，租賃面積為8.30 萬(wàn)平方米，面積占比為6.26％；2018年初至2019 年末到期的有93 份，租賃面積為12.52 萬(wàn)平方米，面積占比9.45％；2020 年以后到期及無(wú)固定期限的有311 份，租賃面積為103.63 萬(wàn)平方米，面積占比為78.26％。如果出現(xiàn)物業(yè)租賃合同集中到期不能續(xù)租，且短期內(nèi)無(wú)法在租約到期的門(mén)店周邊尋找到可替代物業(yè)，公司將面臨短期內(nèi)經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)波動(dòng)的風(fēng)險(xiǎn)。

　　另一方面，租金及物管費(fèi)用系公司重要運(yùn)營(yíng)成本之一，報(bào)告期內(nèi)公司租金及物管費(fèi)分別為19，748.13萬(wàn)元、22，741.86 萬(wàn)元和27，275.55 萬(wàn)元。在我國(guó)商業(yè)物業(yè)租金及物管費(fèi)的水平逐年上漲的背景下，如果現(xiàn)有租約到期續(xù)租或者公司以租賃物業(yè)形式開(kāi)設(shè)新店，將面臨租金上漲引致成本上升的風(fēng)險(xiǎn)。來(lái)源：中國(guó)經(jīng)濟(jì)網(wǎng)

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