提及“雨潤(rùn)”，絕大多數(shù)人印象中定是雨潤(rùn)火腿或雨潤(rùn)食品，實(shí)際上，如今的雨潤(rùn)集團(tuán)已經(jīng)成為一家集食品、物流、商業(yè)、旅游、房地產(chǎn)、金融和建設(shè)七大產(chǎn)業(yè)于一體的集團(tuán)。通過全面整合經(jīng)營(yíng)資源，打造物流、百貨、旅游和地產(chǎn)無縫接合的體系，雨潤(rùn)地產(chǎn)不斷發(fā)展壯大。
雖不像雨潤(rùn)食品一樣家喻戶曉，但雨潤(rùn)地產(chǎn)的成績(jī)亦可圈可點(diǎn)。根據(jù)公開資料，自2002年成立以來，其開發(fā)的項(xiàng)目已遍布華東、東北、中西部近40個(gè)城市。2013年，雨潤(rùn)地產(chǎn)更是被評(píng)為中國房地產(chǎn)綜合實(shí)力百強(qiáng)房企，位列第49位。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2014年雨潤(rùn)地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)155.1億元銷售額。
然而，隨著雨潤(rùn)地產(chǎn)發(fā)展壯大，猜疑和非議也接踵而至。雨潤(rùn)方面認(rèn)為，政府之所以愿意將土地給雨潤(rùn)，是因?yàn)橛隄?rùn)可以將土地的價(jià)值最大化。
“雨潤(rùn)”味道的房產(chǎn)公司
2002年，在食品行業(yè)掙得第一桶金的雨潤(rùn)集團(tuán)老板祝義財(cái)進(jìn)軍房地產(chǎn)行業(yè)。食品行業(yè)的成功和行業(yè)本身的高周轉(zhuǎn)特性使得祝義財(cái)握有大量的財(cái)富，而財(cái)富的增值又必然需要投資一個(gè)高利潤(rùn)率、同時(shí)風(fēng)險(xiǎn)較低的行業(yè)予以承接。房地產(chǎn)行業(yè)可謂是祝義財(cái)最好的選擇。
食品行業(yè)和地產(chǎn)行業(yè)在特點(diǎn)上自然形成“快、慢”互補(bǔ)，可以很好地優(yōu)化雨潤(rùn)集團(tuán)的資產(chǎn)配置，提高資本的運(yùn)用效率和收益。同時(shí)，食品行業(yè)農(nóng)產(chǎn)品物流中心的建設(shè)，也與房地產(chǎn)形成協(xié)同發(fā)展，成就了雨潤(rùn)地產(chǎn)獨(dú)特的優(yōu)勢(shì)。
于是，雨潤(rùn)旗下的第一家房企—“雨潤(rùn)地華”誕生。據(jù)報(bào)道，地產(chǎn)板塊的所有啟動(dòng)資金幾乎都來源于祝義財(cái)自掏腰包。之后，公司更名為“雨潤(rùn)地產(chǎn)”。
祝義財(cái)對(duì)雨潤(rùn)地產(chǎn)的發(fā)展寄予厚望，對(duì)公司的要求也就極其嚴(yán)格，其多番強(qiáng)調(diào)“用做食品的態(tài)度來做地產(chǎn)”。
隨著住宅開發(fā)逐漸成熟，雨潤(rùn)地產(chǎn)于2009年正式控股“南京中商”，開始進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域。
目前，雨潤(rùn)地產(chǎn)已經(jīng)成為雨潤(rùn)控股集團(tuán)下設(shè)的七大業(yè)務(wù)板塊中的重要一環(huán)。雨潤(rùn)旗下其他板塊，如物流、旅游、金融保險(xiǎn)、建設(shè)也與房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展息息相關(guān)。其中，依托于農(nóng)產(chǎn)品物流園區(qū)發(fā)展地產(chǎn)的模式，更是雨潤(rùn)地產(chǎn)的一大特色。一個(gè)根植于“多元化”中的地產(chǎn)公司呈現(xiàn)出不同的味道。
產(chǎn)品線清晰靠品質(zhì)立足
雨潤(rùn)地產(chǎn)集團(tuán)運(yùn)營(yíng)管理部總經(jīng)理卞克接受《投資時(shí)報(bào)》記者專訪時(shí)介紹，目前雨潤(rùn)地產(chǎn)的產(chǎn)品線主要分為四部分，包括住宅地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)和產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，其中產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)主要是雨潤(rùn)特色的物流地產(chǎn)。
依托于食品工業(yè)的老本行，2013年，雨潤(rùn)就完成了物流地產(chǎn)在全國的戰(zhàn)略布局。
據(jù)雨潤(rùn)集團(tuán)內(nèi)部人士介紹，雨潤(rùn)物流地產(chǎn)是一個(gè)集批發(fā)市場(chǎng)、酒店、倉庫于一體的大型項(xiàng)目。“假設(shè)一個(gè)橘農(nóng)在橘子成熟期，大量橘子積壓賣不出去，就可以暫時(shí)存在我們的倉庫里，等到反季節(jié)的時(shí)候再對(duì)外銷售。而這些橘農(nóng)以及各地經(jīng)銷商在我們這里交易的時(shí)候，又可以在酒店歇腳，這樣我們這個(gè)物流地產(chǎn)就運(yùn)作起來了。”
目前雨潤(rùn)已經(jīng)在南京、成都、西安、沈陽等各地打造此類物流地產(chǎn)。據(jù)悉，此項(xiàng)目中的一個(gè)小鋪位的年投資回報(bào)率可以達(dá)到7%~8%以上。
雨潤(rùn)的商業(yè)地產(chǎn)，則主要依托于其上市公司南京中央商場(chǎng)(集團(tuán))股份有限公司(下稱中央商場(chǎng)，股票代碼：600280)。中央商場(chǎng)年報(bào)顯示，2013年該公司實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入73.19億元，較2012年同期增加21.41%，歸屬于母公司所有者的凈利潤(rùn)為5.70億元，同比增長(zhǎng)883%。雨潤(rùn)廣場(chǎng)和雨潤(rùn)城綜合體是雨潤(rùn)商業(yè)地產(chǎn)的主要產(chǎn)品。
以南京雨潤(rùn)國際廣場(chǎng)項(xiàng)目為例，它是一個(gè)集超五星酒店、甲級(jí)寫字樓、精裝洲際行政公寓和商場(chǎng)等多種業(yè)態(tài)于一體的綜合體。據(jù)雨潤(rùn)內(nèi)部人士介紹，“雨潤(rùn)一直致力于打造一個(gè)包括住宅、辦公、購物、娛樂、休閑、運(yùn)動(dòng)、學(xué)習(xí)等的一站式生活模式。南京目前還停留在跑點(diǎn)式的消費(fèi)模式，我們打造的雨潤(rùn)廣場(chǎng)模式將呈現(xiàn)一種全新的人居模式，真正滿足老百姓一站式生活需求。”
而這樣的雨潤(rùn)國際廣場(chǎng)已經(jīng)在銅陵、大冶、句容、如東、常州、汝州等全國不同城市進(jìn)行復(fù)制布局。資料顯示，到2015年，雨潤(rùn)集團(tuán)擬建雨潤(rùn)綜合體總數(shù)為50家，目前這些項(xiàng)目都已完成選址，主要分布于江蘇、浙江等省的三四線城市。
雨潤(rùn)的旅游地產(chǎn)主要是黃山、九龍山的項(xiàng)目，目前尚不是雨潤(rùn)地產(chǎn)的主要收入來源，屬于長(zhǎng)線投資。
住宅地產(chǎn)是雨潤(rùn)地產(chǎn)最主要的銷售收入來源，主要布局在二三四線城市，雨潤(rùn)星雨華府是其代表性產(chǎn)品。按照雨潤(rùn)地產(chǎn)自己的說法，他們只做精品住宅。“即使在三四線城市也是犧牲成本保證品質(zhì)，我們的房地產(chǎn)開發(fā)成本高是不爭(zhēng)的事實(shí)。但雨潤(rùn)的房子從來不將就，從每個(gè)細(xì)節(jié)體現(xiàn)一個(gè)地產(chǎn)商對(duì)用戶的誠意。與雨潤(rùn)合作的一定是全國或地區(qū)知名的設(shè)計(jì)方、供應(yīng)商與施工方，因此雨潤(rùn)住宅的品質(zhì)對(duì)比周邊一定是最高的，但價(jià)格一定是親民的。”雨潤(rùn)內(nèi)部人士表示。
追求高端和品質(zhì)的雨潤(rùn)地產(chǎn)，在利潤(rùn)率上并沒有太亮眼的表現(xiàn)。卞克介紹說，“雨潤(rùn)的住宅在當(dāng)?shù)囟际菙?shù)一數(shù)二的高質(zhì)量樓盤，而價(jià)格也按照市價(jià)，為當(dāng)?shù)貥I(yè)主提供一個(gè)高性價(jià)比的產(chǎn)品。所以在成本控制上，雨潤(rùn)的壓力比較大。從目前的產(chǎn)品看，平均利潤(rùn)率達(dá)到行業(yè)平均水平，在10%左右。”
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