越秀地產(chǎn)的合伙人計(jì)劃進(jìn)展迅速。2月5日，該公司宣布于佛山禪城獲得一個(gè)住宅項(xiàng)目，并將在該項(xiàng)目中實(shí)行雇員獎(jiǎng)勵(lì)計(jì)劃，全體合資格管理層成員所持的股權(quán)合共將不超過(guò)2%。
越秀地產(chǎn)有關(guān)負(fù)責(zé)人對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者表示，公司傾向于在短平快的新項(xiàng)目中執(zhí)行合伙人計(jì)劃，因?yàn)樵擃愴?xiàng)目回報(bào)周期較短、投資金額較小，便于跟投操作。“合伙人計(jì)劃的最終目的是提高公司的股東回報(bào)率，而員工持股將對(duì)影響股東回報(bào)率的項(xiàng)目?jī)衾室约爸苻D(zhuǎn)率等指標(biāo)有提升作用。”
輝立證券分析師陳耕表示，事業(yè)合伙人制度是越秀地產(chǎn)正在積極推動(dòng)的內(nèi)部改革方案，力圖激發(fā)活力，釋放資產(chǎn)價(jià)值。除了這次推出的項(xiàng)目股權(quán)層面外，他認(rèn)為公司股權(quán)也是該公司的激勵(lì)方向之一，雙管齊下有助于提升運(yùn)營(yíng)效率和資產(chǎn)回報(bào)率。
首個(gè)合伙人項(xiàng)目
2月5日，越秀地產(chǎn)在公告中披露，公司通過(guò)公開掛牌方式，以6.33億元的底價(jià)競(jìng)得位于佛山禪城區(qū)佛平路的一幅商住土地。據(jù)了解，該地塊占地面積33973平方米，建筑面積約22.1萬(wàn)平方米，其中計(jì)容建筑面積約17萬(wàn)平方米。按總可建建筑面積計(jì)算，平均土地成本為2900元/平方米。
這是越秀地產(chǎn)在佛山的第三個(gè)項(xiàng)目，也是公司實(shí)行合伙人計(jì)劃的首個(gè)項(xiàng)目。
越秀地產(chǎn)方面表示，合伙人計(jì)劃主要面向集團(tuán)物業(yè)開發(fā)項(xiàng)目上的管理團(tuán)隊(duì)成員及核心員工，并將透過(guò)一個(gè)基金結(jié)構(gòu)對(duì)相關(guān)項(xiàng)目公司做出股權(quán)投資。全體合資格管理層成員所持的股權(quán)合共將不超過(guò)2%。而實(shí)行合伙人計(jì)劃的目的是就相關(guān)項(xiàng)目令合資格管理層成員的利益與集團(tuán)的利益保持一致。相信該計(jì)劃可激勵(lì)每個(gè)項(xiàng)目負(fù)責(zé)日常運(yùn)作的合資格管理層成員，最大限度地提高項(xiàng)目回報(bào)及項(xiàng)目的內(nèi)部回報(bào)率。因此，公司認(rèn)為設(shè)立及實(shí)施該計(jì)劃符合公司及其股東的整體利益。但該公司也強(qiáng)調(diào)，公司董事、最高行政人員以及發(fā)行人層面的任何其他關(guān)聯(lián)人士將不會(huì)參與合伙人計(jì)劃。
越秀地產(chǎn)透露，公司計(jì)劃在適當(dāng)?shù)臅r(shí)候?qū)⒑匣锶酥茟?yīng)用于日后開展的其他項(xiàng)目。合資格管理層成員就一個(gè)項(xiàng)目所做投資的總額可能各不相同，但每家項(xiàng)目公司全體合資格管理層成員所持的股權(quán)合共將低于其股權(quán)總額的10%。據(jù)了解，在碧桂園的合伙人計(jì)劃中，員工項(xiàng)目跟投的持股比例在10%~15%。萬(wàn)科的跟投制度也規(guī)定員工初始跟投份額不超過(guò)項(xiàng)目資金峰值的5%。
“除了關(guān)聯(lián)人士外，項(xiàng)目公司的大部分員工原則上都可以跟投。”越秀地產(chǎn)有關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，合伙人計(jì)劃將主要在新獲取的項(xiàng)目中開展，而且側(cè)重于短平快的項(xiàng)目。一位業(yè)內(nèi)人士分析，以佛山項(xiàng)目為例，地塊位于成熟的東方廣場(chǎng)商圈，周邊配套齊全、生活便利，預(yù)計(jì)可以在三四年內(nèi)完成開發(fā)。20萬(wàn)平方米左右的建筑面積，以3000元/平方米的建安成本計(jì)算，工程開支約6億元，大部分可以用開發(fā)貸款支付，按所需支出的現(xiàn)金為2億元計(jì)算，加上6億元的地價(jià)款，項(xiàng)目的資金總投入約8億元，員工持股2%，所需資金支出1.6億元。“這種投資金額小、回報(bào)周期短的項(xiàng)目比較適合合伙人計(jì)劃。”該人士說(shuō)。
越秀地產(chǎn)有關(guān)負(fù)責(zé)人也表示，近兩年，公司購(gòu)入的土地大部分性質(zhì)都屬于短平快項(xiàng)目，但2015年將有多少項(xiàng)目采用合伙人計(jì)劃，還需要看新購(gòu)入土地的情況。
將推進(jìn)公司股權(quán)的激勵(lì)
從之前萬(wàn)科、碧桂園等開發(fā)商披露的合伙人計(jì)劃來(lái)看，與這一激勵(lì)機(jī)制伴生的是更為嚴(yán)格的管理、考核機(jī)制。例如，萬(wàn)科的項(xiàng)目跟投機(jī)制原則上要求項(xiàng)目所在一線公司管理層和該項(xiàng)目管理人員必須跟隨公司一起投資，公司董事、監(jiān)事、高級(jí)管理人員以外的其他員工可自愿參與投資。碧桂園要求區(qū)域總裁、項(xiàng)目總經(jīng)理必須跟投，并對(duì)其首次出資額度進(jìn)行限制，以確保他們對(duì)項(xiàng)目負(fù)責(zé)。就考核而言，碧桂園要求跟投的員工只有在項(xiàng)目盈利時(shí)可以退出，而且參與的項(xiàng)目必須做到4個(gè)月賣樓、5個(gè)月回款、6個(gè)月資金為正。
而越秀地產(chǎn)目前尚未披露其合伙人計(jì)劃的執(zhí)行細(xì)節(jié)，但該負(fù)責(zé)人指出，公司正常的地塊一般可以做到一年內(nèi)預(yù)售實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金回籠，在2年半到3年的時(shí)間里交樓，屆時(shí)持股的員工便可按比例分紅。“相信項(xiàng)目的管理層會(huì)盡力提高項(xiàng)目周轉(zhuǎn)率以及凈利率，因此公司不會(huì)制定太嚴(yán)厲的考核條件。”
雖然越秀地產(chǎn)目前只公布了項(xiàng)目層面的合伙人計(jì)劃，但該公司副總經(jīng)理朱晨此前在接受本報(bào)記者采訪時(shí)曾表示，項(xiàng)目層面的激勵(lì)機(jī)制操作起來(lái)較為容易，但只做項(xiàng)目層面是不夠的，投資者希望看到公司有高管持股計(jì)劃。據(jù)知情人士透露，由于國(guó)企背景的影響，目前國(guó)資委僅批了越秀地產(chǎn)的項(xiàng)目激勵(lì)方案，公司股權(quán)層面的尚未批復(fù)，但相信僅是時(shí)間問(wèn)題。
輝立證券分析師陳耕認(rèn)為，通過(guò)多層次的持股結(jié)構(gòu)來(lái)激發(fā)員工積極性，是越秀與萬(wàn)科的合伙人目的相同的方向。而不同的是，越秀地產(chǎn)的方案更多的是廣東省國(guó)企改革的一部分，預(yù)計(jì)未來(lái)公司會(huì)在項(xiàng)目股權(quán)和公司股權(quán)兩方面都推行合伙人計(jì)劃。
（中國(guó)房地產(chǎn)報(bào) 記者 曾冬梅）
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