核心摘要：在萬達商業(yè)成功赴港IPO后，A股上市幾經(jīng)周折的紅星美凱龍近日被曝出“計劃最快今年第二季末在香港上市”。 據(jù)報道，紅星美凱龍已敲定中金和高盛等機構(gòu)作為保薦人，計劃今年第二季度在香港展開招股程序，募資規(guī)模達5億至10億美元，相當于約31.5億至63億元。

　　在萬達商業(yè)成功赴港IPO后，A股上市幾經(jīng)周折的紅星美凱龍近日被曝出“計劃最快今年第二季末在香港上市”。

據(jù)媒體報道，紅星美凱龍已敲定中金和高盛等機構(gòu)作為保薦人，計劃今年第二季度在香港展開招股程序，募資規(guī)模達5億至10億美元，相當于約31.5億至63億元。

雖然紅星美凱龍方面尚未就上述消息做出正面回應，但來自萬達商業(yè)的“刺激”，以及A股遙遙無期的“審核”，或是其不得已轉(zhuǎn)向H股的現(xiàn)實考量。

市場對紅星的關注卻不止于其上市傳聞，如若紅星美凱龍家居業(yè)務上市成功，以“家居Mall”為特色、獨立運營的紅星地產(chǎn)將何去何從？

“在紅星地產(chǎn)的雙Mall模式中，紅星家居既是一大特征，亦是其發(fā)展的弊端。”上海業(yè)內(nèi)人士宋會雍對觀點地產(chǎn)新媒體指出，隨著紅星在家居領域吸引力的逐漸下降，紅星地產(chǎn)未來突破需要尋找“新的突圍點”。

A股轉(zhuǎn)向H股？

談起紅星美凱龍的上市之路，不能不將視線拉回2007年。彼時，紅星美凱龍家居集團董事長兼CEO車建新透露：“我們準備在兩三年之內(nèi)IPO，在上海A股上市。”

2014年4月25日，中國證監(jiān)會網(wǎng)站正式公布紅星美凱龍首次公開發(fā)行的預披露材料。

招股書顯示，紅星美凱龍家居集團擬公開發(fā)行不超過10億股，其中公司股東公開發(fā)售股份數(shù)量不會過半，募集資金將投入到武漢紅星美凱龍世博家居廣場等項目中，募集資金擬投入金額44.5億元。

相關市場分析指出，若上市成功，紅星美凱龍多了一條融資的渠道，“有利于企業(yè)進行市場拓展、設立分店、進軍商業(yè)地產(chǎn)以及開拓電商平臺等，為企業(yè)日常經(jīng)營提供資金支持”。

隨后的7月4日，中國證監(jiān)會發(fā)布《首次公開發(fā)行股票中止審查和終止審查企業(yè)基本信息情況表》。公告顯示，在未過會的597家企業(yè)中，紅星美凱龍被貼上了“中止審查”標簽。

據(jù)證監(jiān)會資料，紅星被中止審查的原因為“申請文件不齊備導致審核程序無法繼續(xù)，招股書中所提供的財務數(shù)據(jù)均為2013年度財務報告”。

此后，紅星美凱龍便以“待審企業(yè)”身份等待中國證監(jiān)會再次批復，雖然公司方面曾向媒體否認過赴港上市的計劃，但彼時就有市場人士認為其國內(nèi)上市成功的可能似乎越來越小。

因此，在香港投行人士看來，紅星本次轉(zhuǎn)向H上市與上述原因關系密切，“A股IPO申請時間可能無限期延長”。

“通過上市計劃而提升相關的業(yè)績，推廣企業(yè)品牌力，是紅星美凱龍上市的最主要目的。”上海業(yè)內(nèi)人士嚴躍進對觀點地產(chǎn)新媒體指出，如果上市成功，紅星也將在電子商務平臺建設發(fā)力。這既是紅星美凱龍的業(yè)務軟肋，同時也是尋求未來新盈利增長點的一個重要方式。

2013年7月，萬達商業(yè)A股IPO申請同樣被中國證監(jiān)會“中止審核”，在去年年底轉(zhuǎn)而成功登陸H股，并募集到288億港元資金，這或許為紅星美凱龍赴港上市提振信心，“紅星此次的上市計劃，可以看作是對萬達的模式的又一次復制”。

商業(yè)地產(chǎn)尋路

不過，有熟悉紅星美凱龍的市場人士就告訴觀點地產(chǎn)新媒體，一直被外界認為是紅星美凱龍尋求轉(zhuǎn)型的紅星地產(chǎn)，并未在此次紅星美凱龍IPO的范圍之內(nèi)。

“紅星的家居業(yè)務與地產(chǎn)業(yè)務實際上是截然分開、獨立運營的兩部分，外界對此多有誤解。目前，紅星美凱龍已剝離房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務，不涉及任何關于商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)。”一位接近紅星美凱龍的人士就對觀點地產(chǎn)新媒體表示。

雖然是并行的兩部分，且募資不會直接用于地產(chǎn)業(yè)務，但“就像萬達要把院線上市一樣的道理，院線本身賺錢肯定不是太多，但會帶來大量現(xiàn)金流”。

據(jù)了解，紅星美凱龍除了復制萬達的上市模式外，自2013年4月高調(diào)進軍商業(yè)地產(chǎn)以來，紅星地產(chǎn)在商業(yè)開發(fā)上也是要致力成為下一個“萬達2.0”。

同樣，據(jù)觀點地產(chǎn)新媒體了解，除添加家居賣場外，紅星開發(fā)的城市綜合體配套項目都加入了類似萬達影城的紅星太平洋影城，而這是其與四川省電影公司合作“打造”的自有影院品牌。

不過歷時一年半后，由于此前從未涉足零售商業(yè)地產(chǎn)，紅星地產(chǎn)“7年內(nèi)建造100個愛琴海購物中心”計劃，因其在資金、團隊、運營等方面的不足而備受質(zhì)疑，而復制萬達之路也顯得頗為艱難。

公開資料顯示，截止2014年末，即便各個項目都按計劃如期開業(yè)，紅星在全國也僅有北京、昆明、無錫三個愛琴海項目，而這與之前宣傳的“2020年前在全國建成100個愛琴海購物廣場”相距較遠。

“紅星和萬達還是不一樣的，例如在選點方面，萬達是在人口密度高的地方做中低端消費，而紅星則是在城市邊緣地帶做中高端，與覆蓋的消費人群脫節(jié)嚴重。”宋會雍稱。

上海業(yè)內(nèi)人士嚴躍進則對觀點地產(chǎn)新媒體分析，從戰(zhàn)略思路看，紅星地產(chǎn)雖然可依賴紅星美凱龍的優(yōu)勢，但在一些人氣不旺的區(qū)域進行投資，其商業(yè)租賃效果并不會太佳。另外，紅星地產(chǎn)近年在整個行業(yè)影響力不大，這也影響了產(chǎn)品項目的傳播力度。

資料顯示，紅星城市綜合體選址點大部分在二三線城市，例如無錫、常州、上海、廊坊、鞍山、太原、蘭州、長春、臨沂、淮安等，“目前各線城市商業(yè)地產(chǎn)過剩是一種普遍現(xiàn)象，而紅星布局的地方基本上都存在產(chǎn)能嚴重過剩的問題，這是肯定的。”

因此，在上述諸多不利因素的合力下，找到一個新的突圍點，則是紅星地產(chǎn)最為迫切的問題。

對此，嚴躍進認為，對紅星地產(chǎn)而言，關鍵是提升租賃客戶層次。運營商業(yè)地產(chǎn)不在于門店擴張的優(yōu)勢，而在于未來如何提升租賃客戶的層次及提高其對高租金的承受能力。競爭異常激烈的商業(yè)地產(chǎn)領域，“如何做出品牌特色是關鍵”。

此外，對于紅星地產(chǎn)來說，商業(yè)運營不善也導致了在人事上的諸多動蕩。先有原萬科執(zhí)行副總裁袁伯銀出任紅星家居集團總裁后離職，近期又有市場傳言，“紅星地產(chǎn)總裁諶俊宇離職，回到重慶獨立創(chuàng)業(yè)”。不過此點，觀點地產(chǎn)新媒體多次致電紅星地產(chǎn)方面未獲證實。
　　（觀點地產(chǎn)網(wǎng)）

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