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假設(shè)將來(lái)可售部分(以寫(xiě)字樓為主)占10萬(wàn)平方米，那么按目前的行情，整個(gè)寫(xiě)字樓部分的建造成本在8億元;余下12萬(wàn)平方米做購(gòu)物中心并自持，購(gòu)物中心的建造成本約為18億元——建造成本兩者相加約26億元，再加上之前的52億元土地成本，總成本超過(guò)78億。而可售部分全部售罄后的回報(bào)約40億元(按目前周邊寫(xiě)字樓4萬(wàn)元/平方米的行情保守估算)，項(xiàng)目要做到資金平衡幾乎不可能。
假設(shè)將可售部分定為16萬(wàn)平方米，則寫(xiě)字樓部分成本約為13億，余下6萬(wàn)平方米購(gòu)物中心自持，建造成本約為9億元，這樣總成本約74億元。銷售寫(xiě)字樓可以產(chǎn)生64億元回報(bào)，粗略計(jì)算的確可以通過(guò)加大可售部分比重實(shí)現(xiàn)資金平衡。但6萬(wàn)平方米的購(gòu)物中心體量，想要與周邊的杭州大廈及武林銀泰總店的商業(yè)抗衡，難度著實(shí)不小。
如果全部自持，那么按照零售業(yè)約10%的毛利率，起碼要做到每年的銷售總額在40個(gè)億，才能勉強(qiáng)打平土地款的資金成本。就算是銀泰百貨杭州武林店，上半年的銷售總額也不過(guò)10.96億元。
綜合體夾擊下突圍艱難
除了地塊自身的條件對(duì)操作團(tuán)隊(duì)的要求極高，百井坊所處的地段外圍競(jìng)爭(zhēng)也異常激烈。有業(yè)內(nèi)人士測(cè)算過(guò)，未來(lái)兩三年內(nèi)，杭州將新增體量超過(guò)10萬(wàn)平方米的商業(yè)綜合體近30個(gè)，其中主城區(qū)商業(yè)綜合體增量將是現(xiàn)存量的2.64倍。而武林商圈本身也面臨著在電商沖擊下的轉(zhuǎn)型升級(jí)。
項(xiàng)目北面，杭州大廈陸續(xù)完成了4座“城”的商品定位和品牌布局;而銀泰武林店宣布和百大合并，更名為銀泰武林總店，在有限的購(gòu)物環(huán)境變更下，通過(guò)加入更多體驗(yàn)式服務(wù)來(lái)完成傳統(tǒng)百貨的升級(jí)。另一邊的國(guó)大GDA PLAZA動(dòng)靜更大，也閉店升級(jí)計(jì)劃轉(zhuǎn)型成為Shopping Mall，以“高端奢侈品品牌+高端時(shí)尚餐飲品牌”為主要業(yè)態(tài)。
百井坊面臨的競(jìng)爭(zhēng)恐怕不僅僅是現(xiàn)有的幾大綜合體，新項(xiàng)目的啟動(dòng)也使得整個(gè)板塊面臨的廝殺會(huì)更為激烈。有消息稱將由杭州大廈接手策劃實(shí)行武林廣場(chǎng)下沉式商業(yè)，位于武林廣場(chǎng)東北角的杭州中心規(guī)劃的購(gòu)物中心建筑面積就有9.74萬(wàn)平方米。
“這個(gè)項(xiàng)目錯(cuò)過(guò)了最好的出讓時(shí)機(jī)。”在劉強(qiáng)看來(lái)，6年前，電子商務(wù)還沒(méi)有像今天這樣來(lái)勢(shì)洶洶，杭州大廈也還沒(méi)有發(fā)展成目前的體量，這塊地在當(dāng)年看起來(lái)更有想象空間。不光如此，“杭州現(xiàn)在的商業(yè)綜合體項(xiàng)目上馬太多，地鐵沿線的綜合體也會(huì)分走很大一部分的消費(fèi)力，城市多極化格局和原先的單極核心不可同日而語(yǔ)。這個(gè)項(xiàng)目要做成功，必須要順應(yīng)現(xiàn)在的綜合體去百貨化趨勢(shì)，引入大量創(chuàng)新的體驗(yàn)式商業(yè)形態(tài)，否則要想在這樣一個(gè)區(qū)塊突圍，非常艱難。”他不無(wú)擔(dān)憂地說(shuō)。
恒隆地產(chǎn)或?qū)⑷腭v
不過(guò)，坊間一度流傳的恒隆地產(chǎn)或?qū)⑷胱〉南⒃跇I(yè)內(nèi)人士看來(lái)或許是一個(gè)利好。
11月25日，恒隆地產(chǎn)有限公司助理董事梁煥添、高級(jí)經(jīng)理陳文博等五人再度來(lái)到百井坊巷考察。下城區(qū)官網(wǎng)消息稱，“恒隆地產(chǎn)前期已多次來(lái)訪我區(qū)，實(shí)地考察百井坊巷地塊，對(duì)地塊拆遷進(jìn)度、周邊商業(yè)氛圍、交通情況等做了深入的了解。此次來(lái)訪，恒隆高級(jí)經(jīng)理陳文博表示希望將百井坊巷恒龍廣場(chǎng)項(xiàng)目打造成恒隆在內(nèi)地的第十一個(gè)世界級(jí)商業(yè)項(xiàng)目，并明確恒隆地產(chǎn)商業(yè)項(xiàng)目將永久自持，對(duì)雙方的合作充滿信心。”
一位曾供職于恒隆廣場(chǎng)的資深人士稱，恒隆廣場(chǎng)的操盤手法完全有別于國(guó)內(nèi)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商，如果他們來(lái)操盤，或許會(huì)給百井坊帶來(lái)意想不到的春天。
�。ㄥX江晚報(bào) 葛慧） 共2頁(yè) 上一頁(yè) [1] [2] 恒隆地產(chǎn)2014年利潤(rùn)創(chuàng)新高 內(nèi)地困難令人失望 恒隆轉(zhuǎn)攻“新一線”杭州 內(nèi)地租金七成來(lái)自于上海 恒隆地產(chǎn)陳啟宗直言“看不到何時(shí)好轉(zhuǎn)” 恒隆陳啟宗：看好內(nèi)地市場(chǎng) 無(wú)遷冊(cè)計(jì)劃 上海恒隆廣場(chǎng)去年銷售跌4% 看不到何時(shí)好轉(zhuǎn) 搜索更多: 恒隆 |
