2015年，首例房地產(chǎn)債務(wù)違約事件，并未發(fā)生于預料中的中小房企，而是佳兆業(yè)——這個擁有海外上市融資平臺的深圳龍頭房企。令人大跌眼鏡之下，該案例被業(yè)內(nèi)喻為“黑天鵝”事件。近日，繼深圳上千套房源被政府鎖定之后，該公司在廣州的兩大項目部分正在預售的房源也被廣州市國土房管局鎖定，暫時不能進行銷售，其公司現(xiàn)金亦被銀行凍結(jié)。
導火索本是佳兆業(yè)一筆海外債券違約，而引發(fā)恐慌和追債的卻是國內(nèi)的金融機構(gòu)債主們——銀行、信托共計24家金融機構(gòu)已向法院申請查封佳兆業(yè)資產(chǎn)，佳兆業(yè)最終會走向破產(chǎn)還是重組，成為業(yè)內(nèi)最為關(guān)注的大事。而據(jù)接近佳兆業(yè)人士對中國房地產(chǎn)報透露，公司并沒有正式破產(chǎn)，但可能有重組方案。
這其實更多是一個金融方面的連鎖反應事件，而非單純的房地產(chǎn)事件。房企多年高杠桿走鋼絲運營狀態(tài)，看似無虞，然而，在房地產(chǎn)行業(yè)下行壓力下，當其資金鏈的某一個環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題，其不良信用被放大，就更容易引發(fā)與之相連的金融機構(gòu)的恐慌，繼而企業(yè)無法借新償舊，資金轉(zhuǎn)不起來，高負債又集中到期，即使企業(yè)有好的開發(fā)項目也無法立時變現(xiàn)，等待房企的就會是破產(chǎn)或重組。
這種邏輯下，2015年恐怕還會有更多地產(chǎn) “黑天鵝”事件出現(xiàn)，尤其是激進型高負債房企。
離岸債違約引發(fā)金融“擠兌”
深陷債務(wù)危機的佳兆業(yè)集團正面臨被債主追債的局面。更嚴峻的是，記者了解到，佳兆業(yè)的意向合作伙伴寧可賠付部分違約金也要與其終止合作，佳兆業(yè)想要對債務(wù)展期已不可能。
事件始發(fā)于2015年1月1日，佳兆業(yè)披露了對匯豐銀行4億港元貸款的違約，并表示“后續(xù)也有可能進一步觸發(fā)其他債務(wù)的交叉違約”。雖然在1月7日，佳兆業(yè)接到匯豐銀行的豁免通知，但國內(nèi)多家銀行、信托機構(gòu)開始通過法律途徑控制潛在資產(chǎn)損失。先是中信銀行等15家金融機構(gòu)向法院提出訴前財產(chǎn)保全，申請查封佳兆業(yè)資產(chǎn)。近日，隨著廣東華興銀行股份有限公司深圳分行、鑫沅資產(chǎn)管理有限公司等5家金融機構(gòu)加入追債行列，已有24家金融機構(gòu)向法院申請查封佳兆業(yè)資產(chǎn)。
頭頂巨額債務(wù)瘋狂拿地成為佳兆業(yè)債務(wù)違約的一個重要因素。
據(jù)2014年半年報披露，截至2014年6月底，公司總借款為297.73億元，需在一年內(nèi)償還的借款逾60億元，需在兩年后五年內(nèi)償還債務(wù)為47億元。值得注意的是，與佳兆業(yè)存在往來的金融機構(gòu)至少達11家，其中近半是信托融資，至少有4款信托產(chǎn)品將于今年上半年到期兌付，規(guī)模約43億元。其中一筆金額25億元的信托將在今年1月到期。而在2014年上半年，佳兆業(yè)購買土地款共計人民幣90億元，其中98.4%位于一線城市及省會城市。
佳兆業(yè)債務(wù)違約發(fā)生后，曾向其提供過融資的平安信托、華潤信托、愛建信托、外貿(mào)信托等均處于自危狀態(tài)，并向法院要求佳兆業(yè)提前兌付信托產(chǎn)品。
其中，平安信托對佳兆業(yè)的融資金額最大。2014年4月和10月，平安信托通過兩款信托計劃，共計向佳兆業(yè)融資近29億元。其中，2014年4月22日，平安信托發(fā)行“平安財富·翔園17號集合資金信托計劃”，募集規(guī)模25.1億元，其中A類金額25億元，期限9個月，也就是說，該25億元信托計劃于1月21日到期。1月8日，平安信托向法院申請了訴前保全。
對于該筆即將面臨兌付的信托產(chǎn)品出路，平安信托對本報官方回應道，“針對目前續(xù)存產(chǎn)品，正積極采取各種措施保護投資人利益。與此同時，平安信托正在通過多種途徑，了解最新的進展情況，我們將竭盡所能、勤勉盡責地履行受托責任。”
1月12日，愛建股份發(fā)布公告稱，其子公司愛建信托已向上海市第一中級人民法院起訴，要求佳兆業(yè)下屬公司提前歸還6.5115億元信托借款本息，法院已經(jīng)受理，將于3月11日開庭審理并裁定凍結(jié)佳兆業(yè)杭州公司6.5115億元賬戶存款。
在國內(nèi)金融機構(gòu)紛紛申請資產(chǎn)保全的同時，佳兆業(yè)海外債務(wù)交叉違約、被清盤風險也在加大。
“從法律程序上看，接下來會有兩種處理方式，一類是直接強制執(zhí)行，法院先是凍結(jié)企業(yè)資產(chǎn)，然后直接進入資產(chǎn)處理程序，拍賣變現(xiàn)；一類是，司法保全，這種情況下企業(yè)資產(chǎn)不能轉(zhuǎn)移，但是企業(yè)可以使用，問題是房地產(chǎn)資產(chǎn)肯定都是要出售，產(chǎn)權(quán)要轉(zhuǎn)移，如果全部查封，有些項目簽了買賣合同或已預售，就會引發(fā)一系列連鎖反應。”上海申達律師事務(wù)所房地產(chǎn)專業(yè)律師沈亢在接受中國房地產(chǎn)報記者采訪時表示，除非有大公司愿意收購佳兆業(yè)，否則其結(jié)局就是破產(chǎn)。
更多地產(chǎn)違約
風險將被觸發(fā)
房地產(chǎn)開發(fā)商高價拿地高杠桿融資風險已經(jīng)被警示了多少次，這一次，恐怕“狼真的來了”。
佳兆業(yè)事件尚未平息，近日，又有媒體曝出，上海神秘富豪張志熔最親密的一位合作伙伴遠避美國，留下國內(nèi)與恒盛地產(chǎn)合作的項目陷入多起訴訟，并被法院查封。同樣，其背后多個民間借貸者及數(shù)家信托公司受到牽連。其中，中融信托在去年5月，為恒盛地產(chǎn)全資附屬公司上海恒冉融資7億元人民幣，用于開發(fā)恒盛地產(chǎn)位于上海奉賢的項目。
不同于佳兆業(yè)的突然倒塌，恒盛地產(chǎn)的債務(wù)風險其實有跡可循。從2012年開始，恒盛地產(chǎn)的發(fā)展勢頭急轉(zhuǎn)直下，至2014年中期僅銷售19億元，并開始虧損，且半年虧損多達2.21億元。
不止是恒盛地產(chǎn)，整個房地產(chǎn)行業(yè)的資金狀況都已達到歷史最差。
據(jù)克而瑞研究中心的一份研究報告指出，去年三季度，房地產(chǎn)行業(yè)凈負債率在100%高位上環(huán)比企穩(wěn)，而不同規(guī)模的房企顯著分化。總體上，大房企負債率和負債結(jié)構(gòu)全面優(yōu)化，但中型房企負債率繼續(xù)惡化，小房企凈負債率在高位徘徊。其中，中糧地產(chǎn)、華僑城、金融街(000402,股吧)、金科等15家中型房企凈負債率為137%，環(huán)比上升3個百分點，逼近高位警戒線；120家小房企凈負債率109%，環(huán)比微增1個百分點。近年來擴張迅猛的泰禾、陽光城(000671,股吧)兩家閩系房企的凈負債率更是高達546%和454%，環(huán)比均激增約70個百分點，同比均飆升約300個百分點。本報統(tǒng)計的132家上市房企中，截至去年三季度，凈現(xiàn)金流為負值的房企高達67家，占比一半以上。
這不僅僅是數(shù)字，而是揭示了開發(fā)商們赤裸裸的資金鏈危機。
在整體市場不景氣的同時，持續(xù)加碼的反腐敗更令行業(yè)雪上加霜。作為政商關(guān)系較為緊密的重點行業(yè)之一，不少地產(chǎn)大亨受到牽連，令企業(yè)經(jīng)營橫生變數(shù)。
“中小型房企違約風險在加大，因為房地產(chǎn)囤地的商業(yè)模式導致其必須要依靠債務(wù)展期來維持資金鏈，任何一種因素導致其一次債務(wù)違約，就會引起一連串違約，這是房企財務(wù)特征決定的。”盛富資本總裁黃立沖對本報記者分析表示。
而對于房企債務(wù)上“借新還舊”的風險，業(yè)內(nèi)已基本達成共識，誰都擔心成為擊鼓傳花中的最后一個人。尤其是在，佳兆業(yè)爆發(fā)債務(wù)違約事件后銀行、信托首當其沖，也為更多的金融機構(gòu)敲響了警鐘。
“2015年房地產(chǎn)信托兌付違約風險比2014年還要糟，關(guān)鍵是市場問題，房地產(chǎn)市場想要回到以前狀況不可能了，局部市場可能會好一些，但大部分市場情況不妙，這對房地產(chǎn)信托沖擊會很大。”用益信托首席分析師李旸對本報記者分析表示。
此外，來自于匯率變動導致的海外債風險也在加大。
“2015年人民幣貶值的壓力還不算很大，但是到了2016、2017年可能人民幣會掉入一個相對長期的貶值周期，房企海外債還款壓力會更大，房企須警惕海外投資的匯率風險。”黃立沖警示道。(來自：中國房地產(chǎn)報記者 許倩)
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