昨天，我對(duì)萬(wàn)達(dá)的輕資產(chǎn)概念提出了三點(diǎn)疑問(wèn)，業(yè)內(nèi)朋友們的回答踴躍，很多觀(guān)點(diǎn)特別有意思，因此今天我將這些回答匯總，并對(duì)這些回答進(jìn)行“再思考”。

　　第一個(gè)問(wèn)題，為什么和基金合作部分僅考慮租賃收益，不考慮銷(xiāo)售。業(yè)內(nèi)朋友們的回答主要分為三種：合作部分不是綜合體，只是針對(duì)商場(chǎng)；銷(xiāo)售收入歸基金所有；銷(xiāo)售收入歸萬(wàn)達(dá)所有。

　　萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)作為一個(gè)項(xiàng)目整體是拆不開(kāi)的，包括了商業(yè)辦公和住宅，土地性質(zhì)也會(huì)限定。而如果銷(xiāo)售收入完全歸萬(wàn)達(dá)的話(huà)，根據(jù)公告，20個(gè)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的240億元將全額由基金公司投資，如果萬(wàn)達(dá)不但能拿到銷(xiāo)售收入還能分到租金利潤(rùn)和管理費(fèi)，并不符合常理。所以，合理的解釋只有銷(xiāo)售收入歸基金所有。

　　第二個(gè)問(wèn)題，萬(wàn)達(dá)商業(yè)的租金回報(bào)能否令人滿(mǎn)意。有人認(rèn)為，合作伙伴可能愿意長(zhǎng)期投入，愿意有一個(gè)比較長(zhǎng)的培育期；也有朋友認(rèn)為，萬(wàn)達(dá)可能會(huì)對(duì)合作伙伴的投資在一定范圍或條件內(nèi)做保底，這也是前期回報(bào)無(wú)法滿(mǎn)足投資人時(shí)的一種手段；另外也有萬(wàn)達(dá)內(nèi)部人士回答，雖然萬(wàn)達(dá)的平均租金不高，但這是100多個(gè)一到四線(xiàn)城市的平均值，已經(jīng)很高了，如果換了其他公司運(yùn)營(yíng)可能租金比萬(wàn)達(dá)還低一半。我同樣很同意這個(gè)說(shuō)法，但從中我們也能看到商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)壓力。我并不認(rèn)為商業(yè)地產(chǎn)租賃未來(lái)有很大的發(fā)展空間，尤其是如今電商對(duì)于傳統(tǒng)商業(yè)的沖擊還在加大。當(dāng)然了，如果萬(wàn)達(dá)的O2O模式能夠?qū)崿F(xiàn)，那就另當(dāng)別論了。

　　此外，問(wèn)題二中還有一點(diǎn)沒(méi)有回答，就是萬(wàn)達(dá)的持有面積中為什么只有56%能產(chǎn)生租金回報(bào)，其他44%的價(jià)值在哪里，希望有人能夠答復(fù)。

　　第三個(gè)問(wèn)題，為什么基金參與的是新建萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)。這個(gè)問(wèn)題有基金業(yè)內(nèi)人士回答我，可能是由于原有的萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)租金回報(bào)太低沒(méi)有想像空間，另外大多數(shù)已經(jīng)運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目是已經(jīng)被抵押的了，不好處理；萬(wàn)達(dá)內(nèi)部人士則回答我，輕資產(chǎn)的20多個(gè)項(xiàng)目并沒(méi)說(shuō)在三四線(xiàn)城市，我也沒(méi)說(shuō)項(xiàng)目一定會(huì)在三四線(xiàn)城市，只是一二線(xiàn)城市的土地稀缺，非常難拿，邏輯上未來(lái)項(xiàng)目更容易出現(xiàn)在三四線(xiàn)城市，這點(diǎn)讓我們拭目以待；另外也有人和我的想法一樣，認(rèn)為此次參與的基金公司貌似“不太專(zhuān)業(yè)”，之前沒(méi)看到這些基金進(jìn)行過(guò)類(lèi)似運(yùn)作。

　　透過(guò)現(xiàn)象看本質(zhì)，萬(wàn)達(dá)的輕資產(chǎn)還是概念大于實(shí)際，短期內(nèi)考慮的還是通過(guò)大資管模式來(lái)拉升股票價(jià)格，使得資本市場(chǎng)不按傳統(tǒng)房地產(chǎn)模式對(duì)萬(wàn)達(dá)進(jìn)行估值。當(dāng)然，萬(wàn)達(dá)確實(shí)也是在做輕資產(chǎn)模式的嘗試，但試點(diǎn)之路遙遙無(wú)期。不過(guò)最終要在股價(jià)上看到效果可能過(guò)于一廂情愿了，現(xiàn)在已經(jīng)不是光靠一個(gè)概念就能拉升股票價(jià)格的時(shí)代了！(來(lái)自：自媒體 丁祖昱評(píng)樓市)

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