或許對(duì)于絕大對(duì)數(shù)人而言，萬(wàn)達(dá)商業(yè)IPO首日即遭破發(fā)，以及王健林并未打破馬云神話，問(wèn)鼎中國(guó)新一代首富寶座，成為了萬(wàn)達(dá)上市中最大的看點(diǎn)。

　　然而，對(duì)于王健林而言，IPO破發(fā)的背后凸顯的則是萬(wàn)達(dá)的盛世危機(jī)。

　　不可否認(rèn)，無(wú)論從股價(jià)、融資規(guī)模還是靜態(tài)市盈率等各項(xiàng)技術(shù)指標(biāo)來(lái)看，萬(wàn)達(dá)商業(yè)此次赴港上市創(chuàng)下了自2009年以來(lái)內(nèi)陸房地產(chǎn)企業(yè)在港股上市的新高。

　　而在更早之前的路演階段，萬(wàn)達(dá)商業(yè)更是憑借著總資產(chǎn)和凈利潤(rùn)雙料王的頭銜，吸引了眾多機(jī)構(gòu)投資者的關(guān)注。據(jù)媒體報(bào)道，在認(rèn)購(gòu)階段，萬(wàn)達(dá)商業(yè)受到投資者青睞，以48港元接近上限定價(jià)，集資額超過(guò)280億港元，創(chuàng)下港股年內(nèi)最大首次公開(kāi)募股。這也讓各方對(duì)萬(wàn)達(dá)商業(yè)首秀相當(dāng)看好。也由此引發(fā)了公眾和媒體對(duì)于萬(wàn)達(dá)上市后，王健林能否超越馬云問(wèn)鼎中國(guó)首富的猜想。

　　但讓王健林所料不及的是，最終讓其首富夢(mèng)想破滅的，恰恰就是他最引以為豪的“萬(wàn)達(dá)驚人的資產(chǎn)量”。

　　無(wú)論是來(lái)自資本市場(chǎng)還是房地產(chǎn)業(yè)界的專業(yè)人士，在萬(wàn)達(dá)還在路演階段時(shí)就曾表示，萬(wàn)達(dá)試圖利用重資產(chǎn)來(lái)謀求上市，并不能獲得資本市場(chǎng)的親睞。

　　一篇來(lái)自界面的分析文章指出，同美國(guó)最大的零售商業(yè)地產(chǎn)商西蒙地產(chǎn)相比，后者物業(yè)面積約2500萬(wàn)平米，賬面開(kāi)發(fā)成本為351億美元(約2160億元)，已經(jīng)計(jì)提折舊100億美元，賬面凈值251億美元(約1540億元)。而萬(wàn)達(dá)方面公布的數(shù)據(jù)則顯示，2014年上半年萬(wàn)達(dá)總資產(chǎn)超過(guò)5040億元，投資物業(yè)貢獻(xiàn)2206億元，凈資產(chǎn)則高達(dá)1126億元。就規(guī)模而論，萬(wàn)達(dá)已經(jīng)超越西蒙，躍居全球資產(chǎn)規(guī)模最大的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商。然而，兩者的投資回報(bào)率卻相差了不止一個(gè)等級(jí)，2014上半年，萬(wàn)達(dá)租金收入52億，全年完成110億應(yīng)該沒(méi)有問(wèn)題。絕對(duì)數(shù)不算小，但跟2206億的投資物業(yè)相比，就意味著每100元的資產(chǎn)，一年只有5塊錢(qián)的收入。利潤(rùn)就更少了。而2013年，西蒙收入51.7億美元，凈利潤(rùn)13.2億美元(約81億元)，折算過(guò)來(lái)，西蒙每100元投資物業(yè)，將創(chuàng)造20.6元的收入。而且更為重要的是，兩者的運(yùn)營(yíng)模式有著本質(zhì)區(qū)別，萬(wàn)達(dá)是將物業(yè)增值計(jì)入了利潤(rùn)，所以才產(chǎn)生了1126億元的凈資產(chǎn)，而西蒙則是一只標(biāo)準(zhǔn)的房地產(chǎn)信托基金(REITs)，全部收入來(lái)自租金和管理費(fèi)，凈利潤(rùn)100%分配。

　　因此該分析文章指出，萬(wàn)達(dá)投資物業(yè)的回報(bào)率之低必將面臨投資者審視，這也就意味著萬(wàn)達(dá)商業(yè)IPO發(fā)行價(jià)格可能被高估，上市后想要賣(mài)出高價(jià)恐非易事。

　　盡管，萬(wàn)達(dá)商業(yè)上市首日即遭破發(fā)在一定程度上印證了上述分析，不過(guò)僅以單純的數(shù)據(jù)分析和類比，就判定萬(wàn)達(dá)的未來(lái)是一場(chǎng)夢(mèng)多少有失偏頗，至少在《中國(guó)房地產(chǎn)金融》本次調(diào)研中，還是發(fā)現(xiàn)萬(wàn)達(dá)品牌在不少三四線城市對(duì)投資者和購(gòu)房者都有著不小的吸引力，在一些城市中萬(wàn)達(dá)所標(biāo)榜的“哪里有萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)哪里就是城市中心”的口號(hào)也并非只是“老王賣(mài)瓜自賣(mài)自夸”。但對(duì)于萬(wàn)達(dá)而言，其眼下最迫切的問(wèn)題，不是如何迎接未來(lái)，而是怎樣度過(guò)當(dāng)下。

　　此前有報(bào)道稱，截至2014年6月30日，萬(wàn)達(dá)有高達(dá)73.7%的土地儲(chǔ)備還在開(kāi)發(fā)中，資金壓力巨大，在建工程投入資金711億元，后續(xù)還需投入2389億元(2017年7月前)。另外，賬面現(xiàn)金748億元，IPO預(yù)計(jì)可融按246億算元，還應(yīng)付款1449億元，還有1800億元左右的銀行貸款和未償還債券(上半年支付利息62.1億元)�？偣菜阆聛�(lái)，萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)資金缺口高達(dá)3325億元。

　　如此大的資金缺口，就算萬(wàn)達(dá)此次能夠如愿以償?shù)耐瓿蒊PO，所獲資金依然是杯水車薪，對(duì)于萬(wàn)達(dá)而言，如何玩轉(zhuǎn)這場(chǎng)資本游戲似乎成為了其生死攸關(guān)的問(wèn)題。套用王健林的“老冤家”馬云的一句名言：“今天很殘酷，明天很美好，但絕大多數(shù)人死在今晚。”只是不知道萬(wàn)達(dá)是擁抱明天的那個(gè)，還是死在今晚的大多數(shù)。(來(lái)自：中國(guó)房地產(chǎn)金融)

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