佳兆業(yè)深圳項(xiàng)目遲遲未能解鎖，導(dǎo)致該公司危機(jī)一步步升級(jí)。繼匯豐4億貸款提前到期無(wú)法償還后，深圳又有合作伙伴要求佳兆業(yè)償還12億資金。
裁員、賣項(xiàng)目紓緩危機(jī)佳兆業(yè)：艱難的救贖
1月6日晚間，一則“佳兆業(yè)董事會(huì)下午達(dá)成協(xié)議，決定破產(chǎn)重組”的報(bào)道瞬間擴(kuò)散。當(dāng)晚佳兆業(yè)公開(kāi)回應(yīng)，“當(dāng)天下午并沒(méi)召開(kāi)董事會(huì)，也沒(méi)有達(dá)成所謂協(xié)議。”
盡管佳兆業(yè)否認(rèn)破產(chǎn)重組傳聞，但該公司陷入債務(wù)違約風(fēng)波卻是不爭(zhēng)的事實(shí)。隨著局面不斷惡化，佳兆業(yè)的自救之路變數(shù)叢生。
“現(xiàn)在最大的辦法還是去找政府，我們已經(jīng)跟政府溝通過(guò)，但至今還沒(méi)有結(jié)果。”佳兆業(yè)集團(tuán)內(nèi)部人士對(duì)記者表示。
遣散部分員工
在1月6日媒體公開(kāi)報(bào)道前，某證券公司人士即在微信上發(fā)布上述破產(chǎn)傳聞。該證券公司目前正在審核一筆佳兆業(yè)在西部某市項(xiàng)目融資業(yè)務(wù)。
“我也是從金融機(jī)構(gòu)聽(tīng)到的消息，但源頭誰(shuí)也不知道，現(xiàn)在銀行都在問(wèn)我。”該證券公司人士告訴記者，佳兆業(yè)在上述西部城市有2個(gè)項(xiàng)目，希望通過(guò)該公司以信托方式從銀行獲得資金，融資2億元用于其中一個(gè)項(xiàng)目的二期開(kāi)發(fā)，借款期限為2年。
“這筆業(yè)務(wù)元旦前剛報(bào)上去，還在審批階段，不知道風(fēng)控能否通過(guò)。”上述證券公司人士表示，現(xiàn)在金融機(jī)構(gòu)對(duì)佳兆業(yè)的消息都非常敏感，項(xiàng)目是否裝入上市公司資產(chǎn)，都要先查清楚。
“銀行放款出去，首先會(huì)考慮佳兆業(yè)是否有還款能力，現(xiàn)在擔(dān)心的是輿論對(duì)項(xiàng)目銷售會(huì)產(chǎn)生影響，房子不好賣。”上述證券公司人士說(shuō)，佳兆業(yè)出事后，當(dāng)?shù)貐^(qū)委區(qū)政府也準(zhǔn)備組織班子去考察。
一位知情人士告訴記者，佳兆業(yè)內(nèi)部一位業(yè)務(wù)高層對(duì)其稱，佳兆業(yè)目前確實(shí)陷入了困境，資金周轉(zhuǎn)困難。
據(jù)佳兆業(yè)一位離職員工透露，公司于去年10月成立的一家基金公司面臨解散，并給予已辭退員工1個(gè)月工資的遣散費(fèi)。
“現(xiàn)在還沒(méi)有開(kāi)展業(yè)務(wù)的部門(mén)先解散，以減少開(kāi)支，投資發(fā)展部也面臨著裁員，因?yàn)楣緯簳r(shí)不會(huì)再開(kāi)展新業(yè)務(wù)，更不可能去拿地。”上述離職員工告訴記者，由于業(yè)務(wù)難以開(kāi)展，目前深圳公司業(yè)務(wù)部門(mén)已有多名員工離職，另有不少員工在開(kāi)始尋找下家。
而據(jù)記者了解，國(guó)內(nèi)銀行暫時(shí)并沒(méi)有逼債，但是不少債權(quán)人已有擔(dān)憂，經(jīng)常前往公司了解情況。
佳兆業(yè)問(wèn)題令人目不暇接。去年12月以來(lái)，該公司深圳房源被政府“鎖定”，包括主席、副主席以及首席財(cái)務(wù)官在內(nèi)的多名高管辭任;今年1月1日，因無(wú)力清償提前到期的匯豐4億貸款而違約;1月6日，深圳龍崗區(qū)舊改項(xiàng)目?jī)珊献骰锇榕c其終止合作協(xié)議，并要求佳兆業(yè)退還12億元。
佳兆業(yè)此前在公告中說(shuō)，匯豐事件可能會(huì)引發(fā)后續(xù)的交叉違約，對(duì)公司財(cái)務(wù)狀況造成重大不利影響。而占據(jù)公司銷售業(yè)績(jī)?nèi)某傻纳钲陧?xiàng)目被鎖，無(wú)法銷售回款，也導(dǎo)致公司短期債務(wù)壓力增加。
除銀行貸款外，佳兆業(yè)還有5只公開(kāi)發(fā)行的債券，總值約為192億港元，其中一只于1月8日支付2億港元債息。該公司能否如期支付，引人關(guān)注。
艱難求生
深圳一位熟悉公司重組的律師告訴記者，佳兆業(yè)并沒(méi)有資不抵債，目前還不至于走到破產(chǎn)重組的地步，佳兆業(yè)并非沒(méi)有還款能力，只是因?yàn)閭鶆?wù)提前到期無(wú)法償還，才出現(xiàn)資金困難。
“債務(wù)重組不是法律概念，不需要像破產(chǎn)重組一樣走法院申請(qǐng)程序，只需要佳兆業(yè)與債權(quán)人達(dá)成協(xié)議。”上述律師說(shuō)，包括債轉(zhuǎn)股，延長(zhǎng)債務(wù)償還期限，引入新股東出資，或者進(jìn)行資產(chǎn)剝離等方式，都可以嘗試。
該律師認(rèn)為，佳兆業(yè)引進(jìn)生命人壽后，后者可以股權(quán)或者債權(quán)行使，但若是借款，因?yàn)轱L(fēng)險(xiǎn)高，又需要找其它股東來(lái)?yè)?dān)保。
房地產(chǎn)金融領(lǐng)域資深評(píng)論員黃立沖告訴記者，目前佳兆業(yè)評(píng)級(jí)被機(jī)構(gòu)不斷下調(diào)至垃圾級(jí)，很難再發(fā)債。最大的可能是向生命人壽借錢(qián)，因?yàn)榇蠊蓶|持股不能超過(guò)30%，不能以股權(quán)形式出資，另外，只能依靠佳兆業(yè)家族出資來(lái)自救。
黃立沖說(shuō)，令佳兆業(yè)資金鏈告急的是，以項(xiàng)目名義融資的錢(qián)，只能用于項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，不能用來(lái)償還匯豐等境外融資債務(wù)。如果佳兆業(yè)能與匯豐等機(jī)構(gòu)商談，或許能以更高成本續(xù)約并延長(zhǎng)還款期限，或者以某種代價(jià)來(lái)?yè)Q取匯豐的豁免。
此外，佳兆業(yè)已經(jīng)開(kāi)始賣項(xiàng)目來(lái)救急。去年年底，佳兆業(yè)將上海一項(xiàng)目轉(zhuǎn)手給萬(wàn)科，回籠資金12億元，但在扣除銀行貸款和相關(guān)費(fèi)用后，出售該項(xiàng)目收益只有877.6萬(wàn)元。
“佳兆業(yè)只能斷臂求生，能賣的項(xiàng)目先賣掉，但通常地產(chǎn)公司大部分的項(xiàng)目，80%都已經(jīng)有抵押貸款，賣項(xiàng)目回籠的資金都要先還銀行貸款，真正收益不大。”蘭德咨詢總裁宋延慶告訴記者，80%的企業(yè)控股股東股權(quán)都有抵押，再通過(guò)抵押股權(quán)融資也很難。
除上海已轉(zhuǎn)手項(xiàng)目，佳兆業(yè)還有多少項(xiàng)目可供處置?資料顯示，去年佳兆業(yè)共花費(fèi)90億元買(mǎi)下16個(gè)項(xiàng)目，其中南京項(xiàng)目就花了42億元。值得關(guān)注的是，三個(gè)項(xiàng)目位于深圳，目前無(wú)法轉(zhuǎn)讓。
“還沒(méi)有開(kāi)工的項(xiàng)目可以整體轉(zhuǎn)賣，已開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，可引入其他開(kāi)發(fā)商合作出資。”一位房地產(chǎn)資深人士稱。
宋延慶表示，房企開(kāi)發(fā)都是借新還舊，一旦有意外發(fā)生，債權(quán)人集中逼貸，就會(huì)使企業(yè)陷入絕境，所以開(kāi)發(fā)企業(yè)一定要做資金壓力測(cè)試，謹(jǐn)防出現(xiàn)“黑天鵝”事件引發(fā)資金困境。
�。ㄈA夏時(shí)報(bào) 記者 陳小瑛）
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