今日，本年度港股市場新股集資王萬達商業(yè)在香港掛牌上市。隨之而來的八卦話題，又聚焦在中國首富頭銜的爭奪上，說明市場對之仍有熱望。而其時的大背景，卻是中國內地商業(yè)地產(chǎn)進入變化最為激烈的新時代。

　　多年的房地產(chǎn)調控政策調控的目標并非商業(yè)地產(chǎn)，但無形中卻使不受政策限制的商業(yè)地產(chǎn)成為過度投資的領域。各地層出不窮的購物中心、CBD寫字樓，不僅超出目前消費能力所能承載的水平，在某種程度上看來，有些項目甚至超過了人們的想象力。

　　一方面有供應的壓力，另一方面需求端卻又遭受了沖擊。來自電子商務的巨浪，不僅在很大程度上沖擊了原有的實體小店和購物街，也讓不少巨型購物中心的服裝專賣店變成了“試衣間”。

　　在看似悲慘的境況下，網(wǎng)絡上已有人喊出“商鋪是最危險的資產(chǎn)”。而另外一些人則還沒那么悲觀，他們試圖從線上線下結合的O2O角度，或者從體驗經(jīng)濟的角度，給實體商業(yè)地產(chǎn)尋找出路。

　　嘗試是多種多樣的，不同的商業(yè)業(yè)態(tài)也有各自的做法。一些便利店，目前已普遍開展了網(wǎng)購代收貨代送貨等業(yè)務，方便上班族通過便利店網(wǎng)上購物，這是最基本的線上線下結合的做法。而另外一家臺資巨頭掌控的連鎖便利店，最近初步實現(xiàn)了逆勢全線盈利，秘訣在哪里？原來是小小的便當盒飯。在店內置幾套桌椅，中央廚房供應多幾個品種的盒飯，冷鏈配送外加現(xiàn)場微波爐加熱服務，每到飯點兒紅紅火火人氣高漲。

　　大型購物中心的轉型則更為艱難。首先見到的舉措，就是紛紛壓縮普通的服裝百貨的營業(yè)面積，加開餐飲、影院或其他體驗式消費的店鋪。這固然可以帶來較多的人氣，但與此同時產(chǎn)生的問題是這些體驗式店鋪的租金回報遠遠低于做零售的店鋪，給商業(yè)地產(chǎn)的投資回報帶來嚴重的影響。另外一種嘗試，則是把整個購物中心向“主題化”方向發(fā)展，如上海一家K11購物中心，就以藝術為主打口號，舉辦了印象派大師莫奈原作畫展；某家上市公司，也試圖在全國多地推進體育主題的奧特萊斯式的商業(yè)形態(tài)。這種嘗試在一線城市核心地段尚可收到一定的成效，但在其他區(qū)域是否仍然有效，目前尚難定論。

　　就宏觀而言，伴隨著中國經(jīng)濟高速粗放增長時期的終結，商業(yè)地產(chǎn)也面臨減速的壓力。加上供需兩方面的沖擊，未來投資回報走向不容樂觀。

　　商業(yè)地產(chǎn)未來何去何從，如何在目前嚴峻的大形勢下安全著陸，實現(xiàn)“新常態(tài)”下的均衡平穩(wěn)發(fā)展，我們只能拭目以待。（證券時報 作者：黃麗）

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