長(zhǎng)安萬(wàn)科廣場(chǎng)是萬(wàn)科目前在東莞最大的商業(yè)項(xiàng)目。定位為區(qū)域商業(yè)中心，建筑面積7.5萬(wàn)平米，集多種業(yè)態(tài)于一體，既有大型超市、服飾配套、商品零售，也包括特色餐飲、咖啡廳、茶餐廳等餐飲類(lèi)消費(fèi)場(chǎng)所，以及大型電影院、兒童游樂(lè)場(chǎng)等休閑游樂(lè)場(chǎng)所，力圖滿(mǎn)足長(zhǎng)安鎮(zhèn)百萬(wàn)人口的綜合性消費(fèi)需求。

　　如今，長(zhǎng)安萬(wàn)科廣場(chǎng)開(kāi)業(yè)正好滿(mǎn)月，第一炮成績(jī)單如何？能否延續(xù)開(kāi)業(yè)時(shí)的火熱？熱度過(guò)后，長(zhǎng)安萬(wàn)科廣場(chǎng)將如何保持良好經(jīng)營(yíng)與發(fā)展？這才是長(zhǎng)安萬(wàn)科廣場(chǎng)未來(lái)發(fā)展最重要和必須面對(duì)的問(wèn)題，更是市場(chǎng)最想知悉的答案。

　　11月16日，贏(yíng)商網(wǎng)記者走訪(fǎng)剛剛滿(mǎn)月的長(zhǎng)安萬(wàn)科廣場(chǎng)，一探長(zhǎng)安萬(wàn)科廣場(chǎng)開(kāi)業(yè)一個(gè)月之后的真實(shí)情況，并與東莞萬(wàn)科商業(yè)管理有限公司總經(jīng)理?xiàng)钚l(wèi)東暢談兩個(gè)多小時(shí)，深入了解長(zhǎng)安萬(wàn)科廣場(chǎng)的現(xiàn)狀，以及未來(lái)的發(fā)展方向和經(jīng)營(yíng)思路。

　　滿(mǎn)月成績(jī)單：銷(xiāo)售額6509萬(wàn)元超出預(yù)期

　　正值周末，贏(yíng)商網(wǎng)記者走訪(fǎng)長(zhǎng)安萬(wàn)科廣場(chǎng)發(fā)現(xiàn)，雖然沒(méi)有了開(kāi)業(yè)時(shí)的火爆場(chǎng)景，不過(guò)臨近圣誕，商場(chǎng)節(jié)日布置氣氛濃烈，人流量亦不少。放眼望去，來(lái)逛商場(chǎng)的大多數(shù)以年輕一族及家庭型消費(fèi)者為主。

　　從一層走到四層，每一層的人流量相差無(wú)幾，一層的快時(shí)尚主力店受歡迎程度頗高，再加上中庭廣場(chǎng)活動(dòng)效應(yīng)，人氣較旺，負(fù)一層的百佳超市人氣超高，三四層的餐飲吸引不少消費(fèi)者，正值中午不少餐廳也有排隊(duì)等位的現(xiàn)象。

　　除此之外，電影院、兒童天地的奇樂(lè)兒、電玩世界的城市英雄也吸引不少年輕人和小朋友前往。

　　對(duì)此，楊衛(wèi)東告訴贏(yíng)商網(wǎng)記者，長(zhǎng)安萬(wàn)科廣場(chǎng)開(kāi)業(yè)以來(lái)，人氣還是比較均衡的，平時(shí)周一到周四人流量相對(duì)較少，日均約3.5-4萬(wàn)人次；而周五至周日人流量會(huì)大幅提升，日均達(dá)8-10萬(wàn)人次。

　　尚且看來(lái)，長(zhǎng)安萬(wàn)科廣場(chǎng)開(kāi)業(yè)一個(gè)月交出的成績(jī)單還不錯(cuò)。楊衛(wèi)東透露，從9月28日正式開(kāi)門(mén)迎客，截至到10月31日，長(zhǎng)安萬(wàn)科廣場(chǎng)的總營(yíng)業(yè)額達(dá)6509萬(wàn)元，超出基本預(yù)期。

　　其中，百佳超市貢獻(xiàn)最大，開(kāi)業(yè)當(dāng)天營(yíng)業(yè)就達(dá)到230萬(wàn)元，是其華南區(qū)開(kāi)業(yè)銷(xiāo)售最好的店。其次是零售，餐飲及其他配套。

　　對(duì)于這份成績(jī)單，楊衛(wèi)東表示較為滿(mǎn)意，其稱(chēng)在長(zhǎng)安打造如此大規(guī)模的商業(yè)體量壓力是不小的，但在東莞商管團(tuán)隊(duì)齊心協(xié)力及與眾多品牌商家的精誠(chéng)合作共同努力下，方才能取得這般不俗的成績(jī)。

　　好的開(kāi)始僅僅是成功的一半， 通往成功的道路沒(méi)有那么簡(jiǎn)單。“我們要清楚的知道，不要被表面的客流所迷惑。為商場(chǎng)真正產(chǎn)生消費(fèi)貢獻(xiàn)的絕對(duì)不是如潮洶涌的人流。”楊衛(wèi)東一語(yǔ)中地的指出，商業(yè)經(jīng)營(yíng)遵循8020原則，80%的銷(xiāo)售來(lái)自于20%的有效消費(fèi)群體。

　　因此，在保證一定客流量時(shí)，更重要的是要找到能夠給商場(chǎng)產(chǎn)生實(shí)實(shí)在在貢獻(xiàn)的那部分客群。

　　明確定位找準(zhǔn)客群  調(diào)整業(yè)態(tài)加大體驗(yàn)

　　而要找出目標(biāo)客戶(hù)群，首先要先明確好自己的定位。楊衛(wèi)東表示，長(zhǎng)安萬(wàn)科廣場(chǎng)就是要成為東莞長(zhǎng)安首個(gè)大型中高端購(gòu)物中心，為主流的家庭型消費(fèi)和中高收入的白領(lǐng)階層服務(wù)。

　　面對(duì)這樣的定位，不免有人會(huì)產(chǎn)生疑問(wèn)：長(zhǎng)安屬于東莞的城鎮(zhèn)，低端消費(fèi)人群居多，哪里來(lái)的中高端消費(fèi)人群呢？

　　不可否認(rèn)，這的確存在這樣事實(shí)。不過(guò)，楊衛(wèi)東指出，經(jīng)過(guò)萬(wàn)科調(diào)研發(fā)現(xiàn)，在東莞鎮(zhèn)區(qū)中長(zhǎng)安的消費(fèi)有著巨大的潛力，鎮(zhèn)區(qū)消費(fèi)覆蓋面廣，有較多的中高端消費(fèi)人群不在少數(shù)，只不過(guò)還沒(méi)有完全釋放。

　　因此，他堅(jiān)持并充滿(mǎn)信心表示，長(zhǎng)安萬(wàn)科廣場(chǎng)堅(jiān)持主流的家庭型消費(fèi)和中檔偏高消費(fèi)人群。

　　“我們的客戶(hù)在哪里？我們?nèi)绾握业剿麄儯课覀內(nèi)绾螢樗麄兎��?wù)？”這是楊衛(wèi)東對(duì)他的經(jīng)營(yíng)團(tuán)隊(duì)提出的三個(gè)問(wèn)題。

　　楊衛(wèi)東指出，長(zhǎng)安以北聚集大批高檔住宅小區(qū)，擁有潛在的中高端消費(fèi)人群，政府機(jī)關(guān)、事業(yè)單位、企業(yè)管理層、中高級(jí)白領(lǐng)等，萬(wàn)科廣場(chǎng)將會(huì)采取各種方式方法拓展市場(chǎng)，吸引這批潛在客戶(hù)的到來(lái)，引領(lǐng)好培養(yǎng)其消費(fèi)習(xí)慣。

　　對(duì)于商場(chǎng)的好壞評(píng)價(jià)，除了硬件條件，如今的服務(wù)也是不可或缺的檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)之一。楊衛(wèi)東表示，萬(wàn)科是城市配套服務(wù)商，就是盡最大可能去滿(mǎn)足和服務(wù)消費(fèi)者。

　　如何做好服務(wù)，其實(shí)最根本的體現(xiàn)就是細(xì)節(jié)。不難發(fā)現(xiàn)，走進(jìn)長(zhǎng)安萬(wàn)科廣場(chǎng)，總體感覺(jué)舒服，感官上簡(jiǎn)單明朗，動(dòng)線(xiàn)合理，業(yè)態(tài)分布均衡，購(gòu)物環(huán)境輕松，逛起街來(lái)心情舒暢。

　　如此購(gòu)物環(huán)境的呈現(xiàn)，長(zhǎng)安萬(wàn)科廣場(chǎng)花費(fèi)了大量的心思去打造。楊衛(wèi)東表示，長(zhǎng)安萬(wàn)科廣場(chǎng)非常注重細(xì)節(jié)，不僅從硬件設(shè)備上還是軟件服務(wù)上，都盡心盡力。例如，商場(chǎng)隨著季節(jié)的變化及時(shí)自動(dòng)調(diào)整商場(chǎng)的溫度確保舒適度、反向?qū)ぼ?chē)的設(shè)置再也不用為找不到車(chē)而煩惱、不同業(yè)態(tài)的品牌商家之間合理布局、商場(chǎng)休息座椅的增設(shè)等。

　　不僅對(duì)消費(fèi)者服務(wù)，品牌商戶(hù)也一視同仁。楊衛(wèi)東續(xù)稱(chēng)，對(duì)商家的服務(wù)也非常到位，商場(chǎng)特別專(zhuān)門(mén)增設(shè)員工食堂，電教培訓(xùn)室、休息室和會(huì)議室等服務(wù)品牌商家，方便員工的工作生活。

　　隨著商業(yè)發(fā)展的變化，單一的購(gòu)物已在不是消費(fèi)者的唯一目的。為此，滿(mǎn)足消費(fèi)者更多元化的體驗(yàn)和需求，未來(lái)長(zhǎng)安萬(wàn)科廣場(chǎng)在業(yè)態(tài)分布上也會(huì)更加豐富多彩。

　　楊衛(wèi)東表示，一個(gè)商場(chǎng)的良好健康發(fā)展是需要不斷調(diào)整和優(yōu)化的。未來(lái)，長(zhǎng)安萬(wàn)科廣場(chǎng)也隨著發(fā)展的需要調(diào)整變化，體驗(yàn)式經(jīng)濟(jì)的到來(lái)，會(huì)逐漸減少零售比例，增加更多特色餐飲品牌，同時(shí)加碼兒童業(yè)態(tài)布局，加大體驗(yàn)休閑業(yè)態(tài)。

　　“以后還會(huì)增加商場(chǎng)的各種營(yíng)銷(xiāo)日�；顒�(dòng)”，楊衛(wèi)東指出，這也是體驗(yàn)，會(huì)真正讓消費(fèi)者參與進(jìn)來(lái)，而不僅僅是圍觀(guān)，增加商場(chǎng)消費(fèi)者滯留的時(shí)間，培養(yǎng)消費(fèi)者的粘性。

　　東莞萬(wàn)科商業(yè)版圖基本成型  明后年三大項(xiàng)目陸續(xù)綻放

　　如今，萬(wàn)科在東莞的商業(yè)版圖布局已基本成型。隨著長(zhǎng)安萬(wàn)科廣場(chǎng)的全面開(kāi)業(yè)，目前萬(wàn)科在東莞已經(jīng)有四個(gè)商業(yè)項(xiàng)目在運(yùn)營(yíng)，其中包括松山湖萬(wàn)科生活廣場(chǎng)、厚街萬(wàn)科生活廣場(chǎng)、塘廈萬(wàn)科生活廣場(chǎng)。據(jù)透露，今年12月，萬(wàn)科在松山湖打造的高端精品酒店也將要開(kāi)業(yè)。 

　　楊衛(wèi)東指出，萬(wàn)科在東莞的商業(yè)大部分是以社區(qū)商業(yè)為主，目前這三個(gè)萬(wàn)科生活廣場(chǎng)中，塘廈項(xiàng)目的業(yè)績(jī)是最好，其次松山湖、厚街。

　　對(duì)于未來(lái)兩年?yáng)|莞萬(wàn)科商業(yè)的計(jì)劃，楊衛(wèi)東透露，明后年，萬(wàn)科將有三個(gè)項(xiàng)目會(huì)推出，分別是厚街城市廣場(chǎng)，定位城市中心區(qū)購(gòu)物中心，體量為3萬(wàn)平方米，將于2015年10月亮相；莞城萬(wàn)科中心，將打造萬(wàn)科首個(gè)主題式兒童購(gòu)物中心，體量也為3萬(wàn)平方米，將于2016年初開(kāi)業(yè)；另外虎門(mén)萬(wàn)科生活廣場(chǎng)也于2016年面世。

　　“商業(yè)項(xiàng)目的資產(chǎn)證券化是未來(lái)商業(yè)開(kāi)發(fā)企業(yè)的發(fā)展方向。”楊衛(wèi)東表示，萬(wàn)科也會(huì)尋求未來(lái)商業(yè)項(xiàng)目資產(chǎn)證券化的可能。（來(lái)自：贏(yíng)商網(wǎng) 記者 陳澤佳）

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