紅商網(wǎng)訊：11月18日上午，上海南外灘董家渡地塊的爭奪在短暫的5分鐘內(nèi)落下了帷幕,整個地塊拍賣的結(jié)果并沒有太讓人吃驚,此前已經(jīng)進入各方視線中的中民投競拍成功。不過，這次中民投并不是憑借一方力量拿下這一地塊的，而是以聯(lián)合體的身份、以248.5億元的價碼摘得。
雖然外灘投資及嘉鷺投資意外以聯(lián)合體身份入局，但拍地過程與設(shè)想如出一轍，并未出現(xiàn)往年熱門土地項目拍賣會上的盛況，而泛海自始至終扮演的是“抬轎”的角色。
五分鐘見分曉
《第一財經(jīng)日報》記者在現(xiàn)場看到，主持人從開始宣讀政策到最后公正，用時不過五分鐘�，F(xiàn)場有兩家公司參與了這一競拍，分別是1號泛�？毓�、2號中民投聯(lián)合體。
早上9點多起拍時，1號競拍者的舉牌價碼為248.1億元，隨后2號競拍者以超出4000萬的價格舉牌，之后1號便沒有叫價。當主持人連喊三次并無加價，2號中民投拿到該土地。
中民投、外灘投資和一家公司等組成了聯(lián)合體，并共同競得該地塊，折合樓板價約35404元／平方米。據(jù)稱參與中民投聯(lián)合體的一家公司名為嘉鷺投資，但是該說法沒有得到中民投方面的確認。
“這個價格還是相對比較合適的，之前曾預(yù)測該土地價格會更高，但是考慮到這個土地最后是商業(yè)用地，對資金需求相對較高，所以溢價率不高是正�，F(xiàn)象。”搜房網(wǎng)的分析師李宗洲告訴《第一財經(jīng)日報》記者。而現(xiàn)場一位人士也表示，外灘投資屬于國有資本，希望通過公正現(xiàn)場拍賣給外界猜測做一個澄清。
產(chǎn)融結(jié)合或助力董家渡開發(fā)
董家渡13、15地塊北起王家碼頭路，南到規(guī)劃東江陰街，西臨外倉橋街、南倉街，東至中山南路。地塊總面積175143.1平方米，其中出讓面積126740.1平方米。地塊規(guī)劃為商業(yè)辦公住宅綜合用地。其中商業(yè)比例不大于17%，辦公比例不小于65%,住宅比例不大于18%。
上述用地規(guī)劃用地方式、較高的價格，即便是資金實力雄厚的房地產(chǎn)企業(yè)，可能也要斟酌一番。之前曾傳聞，該交易僅為中民投和泛海集團兩家競爭，而最終入場者也確實為兩家主導(dǎo)。早前有媒體援引中民投董事長董文標的說法稱，該公司有意在上海黃金地段拿得一幅地塊，地塊在三年內(nèi)就能收回成本。而被提及地塊外界多猜測正是董家渡社區(qū)13、15地塊。
“對于中民投而言，最大的問題是自身開發(fā)能力欠佳，商業(yè)地產(chǎn)的運作經(jīng)驗顯得不足。”德佑地產(chǎn)研究總監(jiān)陸騎麟告訴記者，“但是該公司自身強大的資本運作能力還是備受外界看好，這個對于開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)的地標性建筑顯得意義重大。”陸騎麟表示，今年整個市場情況相對不那么火爆，商業(yè)地產(chǎn)市場供大于求，所以商業(yè)用地土地市場一直比較平穩(wěn)。
“這一結(jié)果，對于市場也許有刺激作用，但是業(yè)內(nèi)還是會冷靜看待，這個成交價格很合理。”克而瑞研究院的分析師傅一辰告訴記者。中民投的金融背景，在這里拿地開發(fā)對于自己后續(xù)的品牌也是非常有幫助，或許以后總部也會考慮設(shè)置在這里增加自己的品牌溢價能力，上述知情人士猜測。
此前，中民投也曾參與過房地產(chǎn)項目。11月4日晚間，陽光城發(fā)公告稱，以11.38元/股的價格定向發(fā)行2.28億A股，共募集資金26億元，而中民通過民生加銀基金以8億參與定增。
在中民投的59家股東名單中，記者也看到了一些地產(chǎn)企業(yè)的身影。如泛海建設(shè)集團、北京江潤置業(yè)有限公司、世嘉控股集團（杭州）有限公司。與其他地產(chǎn)公司不同的是，中民投在運作地產(chǎn)業(yè)務(wù)時，也可能更多以產(chǎn)融結(jié)合模式參與其中,這種模式的融資渠道更多元化、有利于股權(quán)投資并且可能會做REITs。
作為今年新成立的大型民營投資公司，雖然背后有強大的金融支持，但是中民投其尚未有房地產(chǎn)開發(fā)、運營經(jīng)驗，拿下董家渡地塊僅是其房地產(chǎn)開發(fā)的首次亮相。
外灘投資和嘉鷺投資的角色
在董家渡地塊發(fā)布預(yù)申請公告后，上海外灘投資亦是當時被業(yè)內(nèi)傳聞的三個競逐方之一。在業(yè)內(nèi)人士看來，此次具有國資背景的外灘投資以聯(lián)合體形式入局，反映出上海市黃浦區(qū)政府的對該地塊開發(fā)的重視。
資料顯示，上海外灘投資為黃浦區(qū)國資委下屬企業(yè)，主營房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營，以外灘金融集聚帶總體發(fā)展商的身份，通過土地儲備、綜合配套、老大樓置換、房地產(chǎn)開發(fā)等手段對外灘地區(qū)進行功能性再開發(fā)，為外灘金融業(yè)發(fā)展提供優(yōu)質(zhì)載體和良好服務(wù)。
根據(jù)業(yè)內(nèi)人士透露，外灘投資并非大型項目的直接開發(fā)、運營的主導(dǎo)者，目前為止，上海外灘投資已完成了外灘源項目(一期)，現(xiàn)進行著外灘中央廣場項目、中山南路地下通道市政項目、大清銀行大樓改造項目、黃浦區(qū)594、596街坊金融地產(chǎn)定制項目，具備一定開發(fā)經(jīng)驗。
除此之外，上海外灘投資還具有明顯的政府資源優(yōu)勢，利用政府資源共同開發(fā)和打造這個地塊或也是中民投極為看重的。
而相較于上海外灘投資，嘉鷺投資的來頭則顯得更加神秘。嘉鷺投資之前并未出現(xiàn)在公眾的視野，但是業(yè)內(nèi)知情人士向記者透露，嘉鷺投資可能是中民投旗下一家子公司，或許它也是為以后的董家渡項目投融資運作而成立的，但該說法并未得到證實。(來自：第一財經(jīng)日報)
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