陳卓林被控制后，10月10月雅居樂宣布暫停供股計劃。10月16日又宣布重新啟動供股計劃，以8：1的方式供股，供股價每股3.8港元，總共新發(fā)行4.35億股份，集資總額16.54億港元。無論是供股價還是融資規(guī)模，都大幅度縮水。不僅如此，出于風(fēng)險考慮，匯豐、渣打等擔(dān)任供股計劃的聯(lián)席包銷商悉數(shù)退出。雅居樂不得已選擇了大股東包銷的方式，所謂包銷即股份申請不足額時，包銷商需自掏腰包購入未獲認(rèn)購新股，以確保成功集資。包銷商為Top Coast Investment Limited，這是陳氏家族控制的信托計劃。
面對12月份到期的4.75億美元的過橋貸款，如果不能按計劃完成融資，雅居樂本就緊繃的資金鏈將進一步承壓。陳卓林家族公開表示會向集團注資2億美元，不排除出售手頭價值200億元的酒店及商業(yè)項目緩解當(dāng)前資金形勢。根據(jù)香港媒體的報道，自10月中旬以來，陳氏家族成員已經(jīng)多次在香港拋售所持有的商鋪，套現(xiàn)約6億港元。
匯豐、標(biāo)普以及穆迪等多家評級機構(gòu)看空雅居樂。標(biāo)普下調(diào)其評級，認(rèn)為在董事局主席被檢方控制后，雅居樂戰(zhàn)略執(zhí)行的不確定性可能有所加劇，實現(xiàn)全年480億元銷售目標(biāo)的難度增加，同時將公司管理治理評估評級下調(diào)至疲弱。資本市場對雅居樂也做出了激烈的反應(yīng)，10月13日停牌10天之后雅居樂開盤暴跌30%，雖然后來又短暫反彈，但截至記者發(fā)稿日，雅居樂的股價一直在4元以下。
轉(zhuǎn)型的錯招
“表面上看是陳卓林這次出事，導(dǎo)致了雅居樂一系列的危機。但這些危機早在幾年前就開始醞釀了。”一位對雅居樂有長期觀察的資深業(yè)界人士說。
2009年，得益于政府“4萬億”救市政策的刺激，尤其是海南國際旅游島規(guī)劃的刺激，海南樓市一路飆升，變成了一個投機橫行的場所。雅居樂清水灣2009年原計劃的銷售目標(biāo)是10億，但銷售火爆得一塌糊涂，最終熱賣64億。2010年該項目創(chuàng)下單盤99億銷售額的紀(jì)錄，清水灣一躍成為全國的明星樓盤。從開盤以來，清水灣的累計銷售額已經(jīng)達到300億，其總投資只有130億，不僅獲利甚豐，雅居樂也成為旅游地產(chǎn)的代表性企業(yè)。
清水灣的成功讓陳卓林腦洞大開。2011年以來，他帶著團隊幾乎走遍云南，大手筆圈地旅游地產(chǎn)，希望復(fù)制清水灣的成功。但項目開盤就賣掉幾十億的神話再也沒有出現(xiàn)過。2013年，雅居樂騰沖項目開盤，至今銷售情況不佳。從2013年下半年以來，全國絕大多數(shù)城市房地產(chǎn)供過于求的現(xiàn)狀逐漸暴露，連北上廣深這樣一線城市的銷售也日顯疲態(tài)。盡管雅居樂在云南拿地成本都很低，但是拿到手的是毛地，需要做三通一平的土地一級開發(fā)，這本身就意味著大量的資金沉淀。而銷售不暢又加劇了雅居樂資金鏈緊張。
在知名旅游地產(chǎn)專家、深圳房地產(chǎn)綜合研究院長宋丁看來，雅居樂云南項目銷售不佳有基本面的原因，更有它內(nèi)部的原因。“雅居樂做的旅游地產(chǎn)（包括海南清水灣在內(nèi)），本質(zhì)上仍然是傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開發(fā)，”宋丁說，做的都是大片的住宅開發(fā)，其間點綴幾個酒店、購物中心，這有旅游地產(chǎn)的噱頭，但缺乏真正旅游、文化的內(nèi)涵。“從產(chǎn)品結(jié)構(gòu)上來講，它沒有真正把旅游內(nèi)容做起來，也根本沒有辦法支撐那么大的開發(fā)量，因此銷售只能越走越弱。”他認(rèn)為，清水灣的成功有很大的偶然性，當(dāng)市場環(huán)境發(fā)生變化時，這種成功也就不復(fù)存在了。
除了向旅游地產(chǎn)轉(zhuǎn)型之外，2009年雅居樂還開始向另外一個方向轉(zhuǎn)型。2009年樓市的火爆讓很多人迷失了方向，地王頻現(xiàn)。雅居樂也是“地王”制造者之一，在南京、廣州、常州等城市都拿下了高價地王。在此之前，雅居樂的發(fā)展模式是做剛需大盤，但按剛需盤的模式做地王項目很難賺錢，于是陳卓林希望雅居樂也能走高端路線。從2012年開始，雅居樂和擅長做豪宅的星河灣合作，陸續(xù)推出了成都、廣州、常州等雅居樂星河灣項目。
2009年是很多地產(chǎn)公司命運的分野之年。在多年持續(xù)的調(diào)控之下，房地產(chǎn)投機性需求越來越少，自住型、小戶型成為主流。這一年萬科率先完成了產(chǎn)品線的調(diào)整，大幅減少高檔盤的比例，其90%以上的項目都是剛需盤。而雅居樂、綠城等公司還在大步向豪宅開發(fā)邁進。2011年綠城率先爆發(fā)財務(wù)危機，2012年以來雅居樂已經(jīng)連續(xù)3年無法完成年度銷售目標(biāo)，它的規(guī)模長期徘徊在300多億，增長乏力。但同期碧桂園、恒大這類主打剛需的公司紛紛進入千億俱樂部，雅居樂與它們的差距越拉越大。
隨著銷售的惡化，雅居樂的財務(wù)壓力從2014年初已經(jīng)露端倪。2014年3月底，雅居樂在常州的項目幾乎以腰斬的價格入市，令人大跌眼鏡。在該項目中，戶型最小的是166平米，主力戶型為200多平方米，最大的戶型達427平方米。在常州這樣的戶型很難賣。2013年12月該項目開盤毛坯房均價1.1萬-1.3萬元/平方米，3個月后降為7500元/平方米；精裝房均價從1.5萬-1.7萬元/平方米降到1.3萬元/平方米。當(dāng)?shù)匾晃粯I(yè)內(nèi)人士測算，降價之后雅居樂這個項目不可能賺到錢。
2014年5月以來，雅居樂在南京、廣州等地紛紛降價，加速賣樓回款意向明顯。截至今年9月底，雅居樂完成的合約銷售額僅為286億元，只相當(dāng)于全年目標(biāo)約60%，與480億元的銷售目標(biāo)相比仍然相去甚遠(yuǎn)。這意味著它將連續(xù)4年沒有完成銷售目標(biāo)。即便沒有陳卓林被控事件，資本市場對雅居樂的看法也十分悲觀——雅居樂的股價已經(jīng)從2014年初的8.4元跌到了截稿日的3.88元，已經(jīng)跌掉了將近60%。
在上述資深觀察人士看來，雅居樂轉(zhuǎn)型的失敗，與它管理上的短板有關(guān)。“雅居樂家族式管理一直是受到詬病的，陳氏五兄弟的想法并不一樣，戰(zhàn)略上、管理上都有分歧，這制約了公司的發(fā)展。”他說，雅居樂很多環(huán)節(jié)上都是家族的人說了算，沒有像碧桂園一樣有成熟的職業(yè)經(jīng)理人團隊。
在業(yè)內(nèi)人士看來，雅居樂極有可能再度降價，以加速賣樓回款。雅居樂在公告中也表示，“將不問樓價賣樓”。(來自：中國企業(yè)家)
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